대구 달서구 E편한세상월배 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 68조 네건]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

E편한세상월배: 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

E편한세상 월배아파트 ('14  932^)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (달서구 A, 종사자수 20만 이상)

종사자 수 : 221,394명 (A)

사업체 수 : 59,739개 (500인 이상 사업체수 8개)

2. 교통 (S, 자차 15분 이내)

- 대구지하철 1호선 월배역: 버스 23분(651번, 달서5번)

- 월배역~반월당역: 지하철 19분(1호선 환승X)                                     ▶ 중심 접근성

             ~동대구역: 지하철 27분(KTX 동대구역 환승 시 도보 약 7분)  ▶ 타 지역 진출 편의성

             ~대구은행역: 지하철 25분(2호선 환승)                                   ▶ 수성구 일자리 접근성

- 성서산업단지: 자차 10~15분(월곡로~성서공단로)                             ▶ 주변 일자리 접근성

3.학군 (달서구 A, 학업성취도 90% 3개 이상)

- 중학교 배정: 월암중(학업성취도 93.6%, 특목고진학률 1.1%)

- 초등학교 배정: 월암초 (총 학생수 1,294명 / 학급당 학생수 28.4명)

                          ※ 고학년(5,6학년) 학생수가 저학년 학생수 보다 많아서, 선호도 있는 초등학교

4. 환경 (A, 백화점 1개 이상)

- 백화점 1개, 대형마트 2개, 신월성 학원가+상권(접근성 가장 좋음)

5. 공급 (달서구 B, 적정수요 2배 이내)

- 월성/월배 지역에 직접적인 공급은 없으나,

   죽전역 근처 감삼/본리/두류 등 주상복합이 꾸준히 입주 예정.

- 달서구 적정수요 대비 2배 이내

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 34평 현재 매매 5.1억, 전세 3.0억

5년 내 고점 매입시: 2020년 12월 매매 6.98억 전세 6.20억

5년 내 저점 매입시: 2023년  3월 매매 4.27억 전세 2.96억

현재 시세: 25평 현재 매매 3.2억, 전세 2.2억

5년 내 고점 매입시: 2020년 12월 매매 4.79억 전세 4.19억

5년 내 저점 매입시: 2023년  3월 매매 2.62억 전세 1.98억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가격적인 면에서는 5년내 전고점 대비 현재 호가 -30% 수준으로 매우 싸다.

                 월암초품아+월암중 배정, 신월성 학원가+상권 접근성, 14년식 준식축으로 선호도 있는 단지이다.

                 따라서 현재 저평가 되어 있다고 판단됨.

2) 환금성 : 총 932세대이며, 34평 290세대 / 25평 642세대이다.

                  25평이 메인 평수이며, 주변 단지 내 25평이 있는 단지가 드물다.

                  단, 전임/매임시 신혼부부 + 어린 자녀를 둔 가정 25평 수요가 확실히 있으며,

                  선호도 있는 단지로서 환금성 문제 없을 것으로 판단.

3) 수익률 : 투자금 34평 2.1억, 25평 1.0억 들어가며 현재 기준 수익률 200% 달성 어려움.

                  매매 ↓ 또는 전세 ↑ 상황 만들어서 투자 검토 필요.

4) 원금보존 : 전세가율 34평 58%, 25평 68%인 상황으로 현재는 원금보존 불가능 리스크있음.

5) 리스크 대비: 잔금 - 34/25평 각각 전세입자 못구할 시, 대출 일으켜 치를 수 있음.

                         역전세 - 공급이 정리되고 있는 상황으로 2년 뒤 역전세 확률은 낮은 환경이나,

                                       최소 10%이상 역전세 약 2~3천만원 신용대출/마이너스통장 활용 감당가능.

나의 투자 결론 : 저환수원리에 부합하지 않아서 34평, 25평 투자 불가능.

                           단, 대구지역 공급 해소되는 상황으로 지속적인 매매/전세 시세 트래킹을 통해

                           (매매가 전고대비 -25~30% + 수익률 200% 이상) 투자 기회 포착 필요.

✅ 작성하면서 느낀점 : 지난 달 달서구 임장을 하면서 분임/단임/매임까지 했던 단지. 1등 물건으로 선정되었지만, 저환수원리에 부합하지 않아 투자 불가능으로 결론 냈었음. 이번에 수익률 분석을 다시 작성하면서 투자 불가능한 이유와 앞으로 어떤 전략으로 지켜봐야할지 명확하게 머릿속에 정리됨. 정말로 투자를 고려하고 있는 단지에 대해서는 마지막 과정으로서 거쳐야 할 프로세스로 적용해야겠다는 생각이 듦.