전고점에 관한 궁금증 해결해드립니다 [산틴]



안녕하세요, 나눔과 성장에 진심인 산틴입니다.

현 시점 부동산 시장을 살펴보면

지방은 거의 다 싸고,

수도권은 아직 싼 곳도 있고, 이젠 싸다고 보기는 어려운 지역이 혼재 돼있는 모습입니다.

이렇듯 아직 대부분의 지역이 절대적 저평가인 시장이다보니

'전고점' 이라는 지표가 정말 많이 활용되고 있습니다.

우선 전고점의 정의를 살펴보면 아래와 같습니다.

쉽게 생각해서 전고점은 지난 상승장에서 가장 높게 거래된 가격이라고 볼 수 있습니다.

단지로 들어가서 예시를 살펴보면,

위 그림에서와 같이 서울 동대문구에 위치한 전농SK 단지의 경우

33평(전용84) 기준 전고점을 11억을 기록한 것을 확인할 수 있습니다.

전고점은 '아실', '네이버부동산' 등을 통해 누구나 손쉽게 정보에 접근할 수 있습니다.

오늘은 전고점을 활용할 때 몇가지 떠오를 수 있는 궁금증들에 대해

한 번 이야기 해보려 합니다.

궁금증 1. 시간이 지나면 전고점은 무조건 회복한다고 볼 수 있나요?

미래를 예측하는 것은 불가능하다는 것은 전제로 깔고 가야 되겠지만

물가와 연동되는 전세가는 '필연적인 인플레이션'에 따라 물가가 오르는 것처럼 오르고

매매가는 전세가보다 낮을 수 없기 때문에

가치가 없는, 이른바 '저가치' 아파트를 선택하는 게 아니라면

가치가 있는 아파트의 경우 단기적인 가격의 부침은 있더라도 장기적으로 가격이 우상향하면서

전고점은 회복할 수 있다고 볼 수 있습니다.

궁금증 2. 전고점은 지난 상승장의 가치가 온전히 다 반영된 거라고 볼 수 있나요?

지역에 따라 지난 상승장에서 가치가 가격에 제대로 다 반영되지 못한 곳들도 있지만(대규모 공급 등의 이유로)

수도권의 경우 상승장의 온기가 끝까지 퍼져 대체적으로 전고점이 지난 상승장의 성적표라고 볼 수 있습니다.

그런데 이 때도 주의해야될 점이 있습니다.

단지에 따라 전고점이 제대로 찍히지 않은 단지들도 있습니다.

지난 수도권 상승장이 정점을 찍었던 시기가 대략 2021년 10월~11월 쯤입니다.

그런데 이 시기에 세대수가 적어서 매물이 없었거나 신축아파트 등의 경우

해당 시기에 거래가 되지 않아

전고점이 제대로 반영되지 않았을 수 있습니다.

예를 들면 위 단지는 서울의 한 단지로 21년에 입주했으며 300세대 미만의 단지인데

전고점을 살펴보면 21년 2월에 9.5억을 기록한 것을 볼 수 있습니다.

21년 말이 지난 서울 시장의 가격이 정점이었던 시기임을 감안하면

위 단지는 제대로 전고점을 기록하지 못했다고 볼 수 있습니다.

따라서 이런 단지의 경우 전고점이 낮기 때문에 가치가 낮다고 오판해서는 안되며,

비슷한 가치를 지닌 주변 단지의 전고점을 참고해볼 수 있습니다.

이 외에도 해당 단지가 가지는 가치를 뛰어넘어 호재에 대한 기대감으로

가격이 오버슈팅됐던 단지의 경우, 이런 점을 감안한 판단을 해야됩니다.

궁금증 3. 전고점이 높은 아파트가 무조건 더 좋은 거라고 보면 되나요?

전고점은 지난 상승장에서 가장 높게 찍었던 가격이기 때문에 그 당시 과거 시점에서의 가치가 반영된 가격이라고 볼 수 있습니다.

그런데 부동산의 가치가 시간에 따라 변하지 않는다면 전고점이 앞으로의 가치도 대변한다고 볼 수 있겠지만

부동산의 가격을 결정하는 '땅의 가치', '건물의 가치'가 변하는 이벤트가 발생하면

다음 상승장에서는 지난 전고점 순서와는 다른 양상이 나타날 수 있습니다.

예를 들어 땅의 가치가 변화하는 요소로 생각해볼 수 있는 것은

직장 : 유의미한 일자리 입주 (ex. 마곡 업무지구, 판교 업무지구 등)

교통 : 교통 호재의 실현 (ex. 8호선 연장, GTX-A 등)

환경 : 뉴타운 개발, 신축 대단지 입주로 환경 개선 등

같은 요소들이 있을 수 있고,

건물의 가치를 살펴보면

우리가 열반기초 강의에서 들었듯이 땅의 가치를 배제한 건물 자체가 가치는 감가상각에 따라

점점 가치가 하락하기 때문에

지난 상승장에서 신축의 가치가 반영됐던 전고점이라면

시간이 지나서 신축 아파트가 구축 아파트가 되고, 구축인 상태에서 마주하게 될 다음 상승장에서는

지난 전고점과 다른 결과가 나타날 수 있습니다.

그래서 장기보유 관점에서는 건물의 가치보다 땅의 가치를 더 우선시 살펴보게 되는 맥락으로 볼 수 있습니다.

위의 예시에서도 연식과 구조가 더 좋았던 동대문구 이문e편한세상이 영등포구 당산한강을

2015년 무렵까지 앞섰지만, 건물의 가치가 빠지고 땅의 가치의 비중이 커졌던

지난 수도권 전고점 무렵에는 가격이 역전되는 모습을 살펴볼 수 있습니다.

따라서 지난 상승장의 전고점이 보여준 결과가 앞으로의 가치판단에 똑같이 적용된다고 생각하면 안됩니다.

궁금증 4. 앞으로 전고점의 가격을 모두 뛰어넘는 시기가 오면 투자 어떻게 해야되죠?

전고점에 의존해서 저평가를 판단해서는 안되는 중요한 이유 중에 하나가 바로 이 질문으로 대변됩니다.

부동산 가격 추이를 장기 시계열로 살펴봤을 때

전고점 대비 하락한 시기에 비해서, 전고점을 뚫고 가격이 올라가고 있는 시기가 더 비율적으로 큽니다.

그렇다고 우리가 전고점 대비 하락률이 있는 시기에만 투자를 한다면

시스템을 구축하기 어렵고 많은 수익을 놓치게 됩니다.

따라서 기본적으로 우리는 '전고점을 기준으로 판단하는 저평가'가 아닌 '상대적 저평가'를 판단하는 능력을 길러야하고

가격은 네이버 부동산에서 또는 부동산 사장님 브리핑을 통해 확인할 수 있기 때문에

가치를 파악하기 위한 임장, 임보에 집중해야됩니다.

결론적으로, 대세 상승장이 시작돼 전고점 대비 하락률을 쓸 수 없는 시장에서는

'상대적 저평가'에 집중해 저평가를 판단하고 투자 의사 결정을 내리면 된다 라고 보시면 됩니다.

같은 칼도 어떻게 사용하느냐에 따라

맛있는 음식을 만들 수 있는 좋은 도구가 될 수 있고

잘못 사용하면 다치게 만들 수 있는

무기가 될 수 있듯이

전고점이라는 도구의 특징을 잘 알고

투자에 활용하시길 응원하겠습니다.

그리고 전고점 보다도 더 중요한 것은

내가 두발로 밟으며 파악한 지역의 가치라는 것

꼭 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.

오늘도 열심히 지역의 가치를 파악하느라 힘쓰시는 월부 동료분들 화이팅입니다.