(공급많은 지역 vs 공급없는 지역) 모두 투자해봤더니? - 1편 [눈빛꿈]



안녕하세요

인생을 바꾸는 투자자 눈빛꿈입니다 :)

오늘은 제가 투자했던 지방 물건들을 복기하며

투자 전

보유 과정

현시점 투자결과 에서 배웠던 것을 나누려 합니다.

“ 그래서 어디에 투자해야 할까? ”

저의 1호기는 26년, 27년 까지도 적정공급량 이상의 중소도시이며

2호기는 올해부터 27년까지 공급이 없는 광역시 입니다.

1호기는 계약 이후로 1년 6개월이 지났고

2호기는 1년이 지났습니다.

지금보다 더 투자가 서툴렀던 때였다 보니

공급량 자체에 대해서는 알고 있었지만

매수 자체에만 집중 돼 있었고

임보와 투자가 연결되지 않았습니다.

(경험이 전무하였기에 사면 끝인줄.....)

매수 이후 더 중요한

배운대로

가치있는 것을 싸게 사서

가격이 가치를 찾아갈 때까지 기다린다.

를 할 수 있으려면

내가 산 물건에 대한 확신

예상 수익과 매도 계획까지

매수 전부터 필요한 일 임을 알게되었습니다.

하지만 아마 1호기를 준비하시는 분들이라면

과거의 저처럼 투자경험 부재로

어려운 부분이라 생각되기에

그래서 월부에서는 1호기는 잃지 않는 선에서 하고

10채까지 경험임을 말씀해 주시는 것 같습니다.

편의상 공급많은 지역 A

공급없는 지역 B라 칭하겠습니다.

# 공급많은 지역 A 투자사례

빨간줄은 A 물건의 매수 시기 입니다.

전국이 그랬듯이

제가 투자를 했었던 23년도에는 운이 좋게도

고점을 찍었던 가격이 한풀 꺾여있었고

이미 올라버린 다른 중소도시에 비해

가격이 싼것들이 많은 지역이었습니다.

지방 투자는 공급에 영향을 많이 받기에

임장보고서를 썼을때에는

1천 세대가 넘는 큰 공급이 간간히 있긴하지만

입주시기를 피해 전세셋팅을 잘하면되고

신축과 금액자체가 다른 제 물건이라 생각하였고

매도도 원하는 시기에

욕심내지 않고 적당한 가격에

팔고 나오면 될거라 생각했습니다.

가격이 싸다.

재개발. 재건축까지

공급도 확인했다.

저환수원리 투자기준 통과.

매물코칭도 OK.

더 이상 투자를 망설일 이유가 없었습니다.

잔금이 다소 긴 물건이었으나

신축 첫 입주라 다소 낮은 전세가 껴있었지만

잔금시에는 5% 상향하여

투자금 약 2천만원도 회수하게 되었습니다.

.

.

.

첫 씨앗을 심고

1년 6개월이라는 시간이 지났습니다.

이 지역과 물건은 어떻게 되었을까요?

정신차리고 공급을 뜯어보다가...

깜짝 놀라고 말았습니다.....

뭐...지....?

그 사이 무슨일이 있었던거지??

공급 분명 확인하고 들어갔는데 ?????

(위의 제 임장보고서와 비교해보세요)

만기가 돌아오는 26년은 참..가관이군요...

마침 세입자는 분양받아 들어가신다고..

일단..추..축하드리는데...

저는 날아오는 총알 속에 있는 기분......ㅎㅎㅎㅎ

(디져따.........ㅎㅎㅎ)

재개발로 묶여있던 지역은

안일하게 아~이런거 3~5년 뒤에나 들어온다고 했으니깐! 했는데

저도 모르게(?) 벌써 분양을 시작했고...

차마 확인하지 못했던 공급들도

우후죽순 생겨나면서

더 이상 완전히 공급리스크가 없다. 라고

말할 수 없는 지역이 되어버렸습니다 ... ㅠㅠ

최근 이 물건을 튜터님과 상의하며

개인 투자폴리오에 따라

매도하고 더 좋은 물건으로 갈아타볼까? 를 계획하고

매도를 내놓아 보았어요.

1주일이 지나고...

2주일이 지나도....

(전화기가 고장난건가???)

전화 한통화가 없어서...

주변 단지 모든 부동산 사장님과 통화하였습니다.

꿈 : 사장님...혹시 전화문의라도 안오던가요?

사장님 : 네. 지금은 사줄 사람이 없어요.

세낀 물건이라 입주가 1년 반이나 남았는데 어떤 사람이 그걸 지금 사겠어요~

가을에 공부하던 사람들은(?) 많이 왔다갔거든요~? 근데 요즘은 뜸하네?

(난 알아요...그 사람들이 어디갔는지..........ㅎㅎㅎ)

꿈 : ..... 그런사람들도 안오시나요?

사장님 : 네.

꿈 : 그럼 저는 누구한테 팔아야 하죠?

사장님 : ......

사정상 결국 매물을 거뒀지만

이 시도만으로도 많은걸 또 배웠습니다...

매도는 진심으로 예술의 영역인것 같다...

언제나 내가 원하는때.... 받고싶은 가격으로 팔수없다.....

특히 지방물건은 정말로 잘 골라서 사야겠구나...

천이 보여서(?) 좋다고 했던 사장님이

매도 할때는 상가가 가린다고 하는걸 들으면서 ㅡㅡ;

정말 투자의 모든 책임은 나에게 있다... 등의 것을

배웠던 시간이었습니다.

그 당시에는 이거 아니면 절대 이가격으로 못산다며 매수했던 가격이

1년 반째 계속해서 나오는걸 보면서 ㅎㅎㅎㅎ

정말 물건은 계속나오며...

이후 투자 물건이 날아갔을 때에도

당황하지 않을 수 있었던것 같습니다.

해당 지역이 공급이 많아져

적정공급량을 넘어선 수준이라

투자리스크가 있는건 팩트이지만

그 와중에 다행인건 인접지역까지 확인하면

14~20년도의 공급수준은 아니라는 점입니다.

막연하게 공포에 떨기보다

배.운.대.로.

싸고 가치있는 물건을 매수했기에

상황에 따라 대응해나가며

수익이 날때까지 지켜나가보겠습니다.!

"공급이 많다고 투자하지 못하는 것은 아니지만

투자할 지역이

가격이 싼데 공급까지 적다면 유리한 상황이고

투자한 지역이라면

공급량을 지속적으로 확인하면서

리스크대비를 해 나가면 돼요."

다음엔 공급없는 지역에 투자했던 사례를

가지고 와보겠습니다.

지금 벌써 너무 신납니다.....헤헷.

오늘도 목표를 향해

뚜벅뚜벅 남들과 다른 하루를 살아가는

월부 동료분들 응원드립니다!!!