광주 남구 봉선동 봉선포스코더샵 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 91조 지으뇽]

✅아파트명 : 봉선포스코더샵

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장[C]

광주 남구 종사자수 68,656명, 사업체수 18,706개

2. 교통

광주광역시청 : 17분

기아자동차 : 22분

광주남구청 : 7분

3.학군[B]

봉선2동 학업성취도 평가 평균 89.5%, 특목고 진학률 3.1% 

평균은 89.5%로 B등급이지만 특목고 진학률이 3% 이상으로 높은편이다.

상위권/하위권 격차가 큰가보다.

동아여중 91%, 문성중 90%, 봉선중 82%, 주월중 80%, 숭의중 79%

4. 환경[B]

이마트 봉선점

5. 공급[S]

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 봉선포스코더샵 33평 현재 매매 7.4억, 전세 5.0억

5년 내 고점 매입시 : 2022년 9월 매매 8.7억 전세 6.0억

5년 내 저점 매입시 : 2020년 3월 매매 5.0억 전세 3.2억

현재 시세 : 제일풍경채엘리트파크 34평 현재 매매 8.0억 전세 5.3억

5년 내 고접 매입시 : 2022년 4월 매매 10.3억 전세 6.5억

5년 내 저점 매입시 : 2019년 12월 매매 6.75억 전세 4.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주우이님 수업을 듣고 봉선포스코더샵아파트와 주변 신축아파트 제일풍경채엘리트파크와 비교했다.

두 아파트를 비교하자면 가격과 가치가 비슷한데 신축이어서 그런지 제일풍경채엘리트파크가 전고점이 더 높았고, 전고점 대비도 많이 떨어져 있다. 그래서 두 아파트중 저평가된 아파트를 고르라고 하면 제일풍경채를 고를 것이다.

2) 환금성 : 오피스텔, 도시형생활주택, 나홀로 아파트에 비해서는 잘 팔린다. 실제로 33평형이 최근 1년동안 17건이 매매 거래됐다.

3) 수익률 : 투자금이 큰 만큼 연평균 20% 수익률을 내기 위해서는 10년동안 12억까지 올라가야 한다. 지금 가격이 싸게 사는건 아니므로 투자에 신중해야 한다.

4) 원금보존 : 전세가율은 67%로 지방 원금보존을 보는 기준 80% 이상에는 달성하지 못했다. 그리고 전고점 대비 -14% 이므로 투자기준에 미치지 못한다. 하지만 이 물건은 수요가 많고 광주에서 가장 학군이 좋은 지역에 위치하고있기 때문에 입지독점성이 좋은 편인것 같다. 다만, 서울에 비해서는 입지독점성이 떨어지기에 X라고 표시했다.

5) 리스크 대비: 24년도까지는 공급이 적정수요 초과였다. 다가오는 25, 26, 27년에는 공급이 적정수요 ½이하여서 리스크대비 가능할 것으로 보인다.

나의 투자 결론 : 현재 시점에서 투자를 하려면 투자금이 2.4억이 필요하다. 이 투자금이라면 서울에 투자를 하는게 좋을 것 같다. 뿐만 아니라 투자원칙에 저평가X, 환금성O, 수익률X, 원금보존X, 리스크 대비O이다. 전부 O가 아니니까 투자하지 않는다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 투자 기준에 맞는 아파트를 보려면 정말 임장을 많이 다녀야겠다. 그리고 분위기 임장을 하면서 부터 입지 평가 기준을 알고 임장을 하면 그 지역을 바라보는 관점이 다르겠다는 생각이 들었다. 주우이님 강의를 듣고, 복습도 하면서, 놀이터에 있는 조원분들의 자료를 참고해가면서 수행했다. 벤치마킹을 하면서 과제를 하니 비교평가 하는 방법의 감(?)을 잡은것 같다😁