동탄시범다은마을 월드메르디앙 반도유보라아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 부자짱구]

✅아파트명

동탄시범다은마을 월드메르디앙 반도유보라아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

화성시 종사자수 564,646(10.6%) 사업체수 109,971(11.8%)

2. 교통

강남 61분 / 여의도 75분 / 시청 72분 

3.학군

석우중 89%, 예당중 90%

4. 환경

대형 마트: 홈플러스 (도보 10분), 이마트 (자차 4분), 이마트트레이더스 (자차 7분)

백화점: 롯데백화점 (자차 9분, 대중교통 25분)

대학병원: 한림대학교동탄성심병원 (자차 5분, 대중교통 23분)

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 동1시범반도유보라 24평 현재 매매 6.3억, 전세 3.2억

5년 내 고점 매입시

→2021년 10월 매매 7.05억 전세 4.1억

5년 내 저점 매입시

→ 2023년 2월 매매 4.1억 전세 2.2억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재시세는 고점대비 하락(90% 수준)한 수준임. 

2) 환금성 : 동탄1신도시 중심부 위치, 학군, 상권, 환경 우수. 인덕원선 개통 호재 있음(착공), 

                 삼성전자 캠퍼스 있어, 환금성은 높은편으로 판단됨. 

3) 수익률 : 저점 매수시 수익률 116%, 현재 시세로 구매할 경우, 하락 가능성 존재.

4) 원금보존 : 가능성 높음

5) 리스크 대비: 현재시세 허리수준으로 판단됨. 종자돈 여유 있을경우, 매수 고려해볼만하다고 판단, 

                          동일금액으로는 타지역 매물 비교 필요.  

나의 투자 결론 : 

동탄1신도시 중심부 위치, 학군, 상권, 환경 우수하며, 근처 삼성전자 캠퍼스 존재 등으로 투자 가치 있다고 판단됨. 그러나 동탄2신도시에 비해 노후화(대략 10년)되어 있어, 구매시 리모델링(확장 등) 고려가 필요할 것으로 예상되며, 추가투자금이 필요할 수 있는 매물로 판단됨(확장비용 등). 

현재 금액이 전고점 대비 90%정도로 높다고 볼 수 있으나, 인덕원선 개통 호재 및 삼성전자 캠퍼스가 존재하여 장기적 투자 매물로 가치 있다고 판단됨. 

→ 위 매물은 투자용 1순위 매물은 아니라고 판단됨. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저환수원리 원칙에 따라 매물을 보는것이 쉬운것 같지만, 개인적인 사견이 들어가기 때문에 많은 연습이 필요할것으로 생각됐습니다.