성남시 수정구 신흥동 산성역포레스티아 수익률 분석보고서[열반스쿨 기초반 82기 42조 착한강]

사이좋은 42조 20억달성하조 성남시 수정구 미니임장 하였습니다.

✅아파트명 

산성역포레스티아 아파트 2020.7. 준공 / 4,089세대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : S

경기도 성남시 전체 종사자수 50만명 이상으로 S등급

(성남시 수정구 8만6천명으로 10만명 미만)

2. 교통 : A

  강남 1시간 이내 접근 가능

  강남 :  41분         여의도 : 1시간 5분           시청 : 1시간 9분

3.학군

 위례한빛중학교 : 성남시 수정구 중에서 학업성취도가 가장 높은 중학교  94.4%

   - 특목고 진학률 : 2.1%

4. 환경 : B

산성역포레스티아에서 산성역 도보 5분, 이마트 1km이내, 다수의 병의원과 약국이 있고 

구성남 특유의 식당들이 혼재되어 있음

주택이나 빌라들도 많아 상권은 좋은 편이나, 생활환경의 차이가 날수 있음

5. 공급

성남시 입주물량 2027년 산성역헤리스톤 3,487세대, 2025년 1,317세대

2024, 2025, 2026년까지 공급 물량 많지 않음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 산성포레스티아(전용 59) 매매 11.45억 / 전세 5억

5년 내 고점 매입 시 : 2021년 2월 매매 11.4억 / 전세 6.8억

• 고점에 매수 시 수익률 : 1%

5년 내 저점 매입 시 : 2022년 12월 매매 7.5억 / 전세  4.5억

• 저점에 매수 시 수익률 : 132%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점을 넘은 상태라 싸지 않음

2) 환금성 : 성남시에 공급이 없고, 신축에 강남 접근성이 좋으며, 단지 앞 지하철 있어서 이동이 편리함

3) 수익률 : 이미 전고점을 넘어 장기간 보유 시에만 수익이 날 것으로 판단됨

4) 원금보존 : 전세가가 낮아 매매가를 받쳐주지 않아 매매가가 전세가로 낮춰질 가능성이 있음

5) 리스크 대비: 향후 3년 내 성남시 공급이 없어 전세가는 상승하고 전세는 잘 나갈 것으로 판단됨

나의 투자 결론 

구성남의 입지독점성, 강남까지의 거리, 지하철역사 근접성 등 교통은 좋으나, 이미 전고점을 회복한 상태라 투자금이 많이 들어감. 가치는 있으나 싼 물건은 아님.  전고점을 치고 올라갈 만큼 가치가 큰 단지인지는 인근 다른 단지 가격으로 비교평가가 필요할 것임

✅ 작성하면서 느낀점

임장보고서라는 것이 막연하게 느껴졌었는데, 막상 간단하게라도 단지의 교통 학군 환경을 분석하고 투자기준을 정리해나가면서 수익률까지 계산해보니 내가 투자할 수 있는 물건인지 아닌지 판단할 수 있는 기회가 되었다.