중랑구 상봉동 건영1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 102조 배걱부자]

*중랑구 상봉동 건영1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 102조 배걱부자]

✅아파트명 : 건영1차 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

건영아파트 - 강남역

건영아파트 - 영등포역

3.학군

4. 환경

주변 대형병원, 대형마트 없음. 차량 10분이상거리.

5. 공급

25년 1000세대 롯데캐슬 외 주변 입주물량 없음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

 -. 주변 단지에 비해 저렴함.

 -. 임장을 가보니 건영1차에 단독상가는 몇호실 되지않는 상가였음.

 -. 오히려 주변 양 옆에있는 성원아파트, 태영데시앙 아파트와 한단지 처럼 보임.

 -. 외관이 깨끗하고 단지 북/남측으로 차량이 다니지 못하는 길임.

 -. 주말에도 불구하고 차랴통행이 많지 않음.

2) 환금성 : 

 -. 현재 네이버부동산 내놓은 매물은 18개 이며,

 -. 전세 매물은 4개이다. ( 가장 최근 12/9, 가장 오랜 11/28 )

 -. 거래량이 많아 환금성은 좋아보임.

3) 수익률 :

 -. 현재 매매가 6억 8천 / 전세가 4억 5천 정도에 거래가 가능 할 것으로 사료됨.

4) 원금보존 :

 -. 주변 아파트들에 비해 평단가가 약 200만원 가량 낮게 형성됨.

 -. 현재 저평가로 사료됨. 따라서 원금보존 가능할것으로 사료됨. 

5) 리스크 대비: 

 -. 현재 매도희망 물량 중 올수리물량, 시세 희망 물량을 제외한 실거래 물량을 비교,

 -. 현재 정세 및 국민패닉 상황을 고려하여 내년 상반기 까지 시세 및 전세가격 추이를 관찰하며

     현재 매매가보다 5% 이상 가격이 하락했을시 구매하는 방안이 최적이라고 생각 됨.

나의 투자 결론 : 

 더욱 지켜봐야 하지만 현재 저평가 된 아파트는 맞음. 그러나 현재 매도매물 중 신뢰되지 않는 매물이 많기때문에 추가 임장 및 부동산 방문을 통하여 조금 더 정확한 정보를 얻을 필요가 있으며, 현재 시세보다 조금 더 낮아질 가능성이 농후함. 현재 보다 시세가 낮아지길 기다리는 이유는 현재 약 2억에서 2억 2천정도의 gap으로 해당 단지에 투자를 해야하지만 상기 종잣돈으로 다른지역을 사는것이 훨씬 좋은판단이라고 사료됨.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아직 많이 모르지만 임장, 임장, 또 임장 가서 부동산을 꼭 가보는게 가장 중요하다!(정확한 정보가 필요하다!)