[열기 82기 42좋게 20억 달성하조 자투리모아모아] 성남시 수정구 산성역자이푸르지오 수익률 분석 보고서

✅ 산성역자이푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (S)

성남시 종사자 수 50만명 이상, 사업체 수 9.7만 

(수정구 종사자수 8.6만명, 사업체 수 2.2만)

2. 교통 (A-)

강남에 1시간 이내로 도착 가능

여의도 광화문까진 1시간 30분 이내로 도착하는 점이 조금 아쉬움

3.학군 (B)

성남서중 학업성취도 70.2%, 특목고 진학률 1.3%

수정구 내 중학교 순위로는 4위이나 학업성취도가 수정구 평균보다 아래임 

4. 환경 (B)

산성역이 도보로 20분 거리(단지별 차이 있음)

주변 1km이내에 대형마트와 병원이 있음

그 외 상권으로는 작은 마트 식당들이 많이 있음

5. 공급 (A)

25,26년은 수요에 비해 공급이 부족한 상태

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

2023년 10월 입주한 아파트라 현재까지 가격 데이터가 많지 않음

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 23년 10월 입주 아파트로 아직 가격데이터가 적어 저평가 부분을 확신 할 수는 없지만 가격이 메리트가 있다고 생각되진 않음. 

2) 환금성 : 산성역자이푸르지오 맞은 편에 20년식 산성역포레스티아가 위치해 있음

두 아파트 모두 세대수가 4000세대를 넘는 대단지인데, 20년식인 포레스티아가 역에 더 가까운 점을 고려하면 자이푸르지오의 환금성이 포레스티아에 비해 좋을 것 같지 않음

3) 수익률 : 투자금이 많이 필요,  근처 포레스티아에 비해 단지의 메리트가 좋지 않음 점. 27년 산성역해리스톤(역에서 가까움)이 입주 예정인 것을 고려하면 자이푸르지오 수익률이 높을 것 같지 않고 보유하고 있다면 10년 이상의 장기보유해야 수익률이 나올 것 같음

4) 원금보존 :  신축이라 가격데이터 부족 입지가 더 좋은 대단지 아파트가 있는 것을 보면 원금보존이 쉬울 것 같진 않아 보임

5) 리스크 대비 : 입주부터 지금까지 전세가율이 52%정도로 유지되는 것을 봐선 27년 해리스톤 입주 전까지는 이정도의 전세가율을 유지 혹은 전세가율이 상승할 것으로 예상된다. 투자금이 많이 들어가는 만큼 전세 낀 물건이나 매매와 전세를 동시에 한다면 리스크를 대비할 수 있을 것 같다

나의 투자 결론 : 

강남까지는 1시간 이내로 진입이 가능하나 여의도나 광화문의 경우 1시간이 넘게 걸림

바로 맞은 편에 비슷한 세대수의 포레스티아가 위치 하고 있고 포레스티아가 역 접근성이 더 좋으며 비슷한 평수인 23평형이 10.5억원 대인걸 비교해보면 자이푸르지오가 매력적인 가격도 아님.  또한 27년에 해리스톤이 입주하면 전세가율이 하락할 것으로 예상됨. 그래서 자이푸르지오가 투자아파트로 적합하지 않은 것 같음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

보고서 작성에 막연한 두려움을 느꼈었는데 가이드에 따라 하나씩 내용을 채워가니 생각보다 어렵지 않게 완성할 수 있었다. 보고서를 쓰면서 아파트 가치에 대해 파악 할 수 있었고, 원칙이 실제로 이렇게 적용되는 구나 싶었다.