[열반스쿨기초반 83기 공주님파파] 봉선동 무등파크맨션 2차 수익률 분석 보고서

✅아파트명

  봉선동 무등파크맨션2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  가. 광주광역시 전체: 사업체 수-294,679/ 종사자 수-676,261

  나. 광주광역시 남구: 사업체 수-68,656/ 종사자 수-18,706

2. 교통

  제2순환로까지 700m로 광주 전지역 직장 30분내외로 출퇴근 가능

3.학군

 (학업성취도/특목고진학율)

 문성중(90%/2.7%), 봉선중(82%/0.8%), 주월중(80%/1.3%)

4. 환경

  가. 이마트-386m(도보 6분)

  나. 학원가 및 상권-625m(도보 10분)

  다. 유안근린공원-아파트 바로 앞

  라. 유안초등학교-아파트 바로 앞

5. 공급

  가. 광주 남구: 2024년 2604가구, 2025년 565가구, 2026년 없음, 2027년 1,575가구

  나. 광주광역시 전체- 2024년 9,454가구, 2025년 4300가구, 2026년 6,839가구, 2027년 6,029가구

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

   현장 사진 없음

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비슷한 위치의 주변 단지보다 낮은 가격 직접 임장을 해봐야 알겠지만 연식도 덜 오래되었고 세대수도 많아 저평가 되어 있을 확률이 높음.

2) 환금성 : 광주에서 누구나 가고 싶어 하는 남구 봉선동 학군이며 학원가가 도보 10분 내외로 걸려 누구나 살고 싶어할 것이라 생각됨. 세대수도 800세대 이상으로 좋고 구축이지만 주변 아파트보다 연식도 오래되지 않음. 매매는 많지만 전세는 많지 않음. 

3) 수익률 : 현재 구입한다면 투자금 9000만원 5년이내 고점 회복시 매매 11,500만원으로서 연 25% 수익율로 높은편 10년에 회복시 12.7%로 나쁘지 않음.

4) 원금보존 : 전세가율 70%, 전고점 대비 18% 빠짐 원금보존 확률 높음

5) 리스크 대비: 전세 거래량이 많지 않아 주담대를 해야할 수 도 있음.

나의 투자 결론 : 보류 전세가 잘 빠지지 않음…거래량이 많지 않음. 6월 이후 계속 없다가 12월 1개 주담대를 해야할 리스크가 있는데 지금 현재 나는 주담대를 이미 실시함. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 하나 하나씩 분석해보며 단지를 보니 매우 흥미로웠고 왜 직접 임장을 가야하는지도 알게되었습니다. 인터넷만으로는 이 단지가 비슷한 단지에 비해 왜 가격이 떨어지는지 정확하게 모르겠더라구요… 어설프지만 완성해 본 것에 의미를 가지고 투자 공부를 열심히 해서 점점 안목을 늘리고 더 상세하게 분석적으로 수익률 분석 보고서를 쓰는 그날 까지 노력하겠습니다.