[ 열반스쿨 기초반 87기 1조 - 너하나 - ] 이촌 동부센트레빌 아파트 수익률 분석 보고서

 이촌 동부센트레빌 아파트 수익률 분석 보고서 [ 열반스쿨 기초반 87기 1조 - 너하나 - ]

✅아파트명

      이촌 동부센트레빌 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 => B등급 (10만명이상)

    용산구 종사자수   152,605명 

2. 교통 => A등급 강남 (37분이내 부도심 30분이내)

3.학군 => A등급 (학업성취율90%이상)

   용강중학교   90.9%  / 5.3%

4. 환경 => A등급 (백화점 1개 이상)

  아이파크몰, 이마트,금강아산병원,국립중앙박물관,어린이 정언,한강공원

5. 공급 =>S등급 (적정수요 2/1이내)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

       * 현 20,30평대 매물이 없고 309세대중 13세대밖에 없어서 40평대로 함  

    현제시세: 이촌 동부센트레빌  40평  현재 매매26억  전세 :11억(전세매물이 없어 최근거래가참고)

    5년내 고점 매입시 :  2024년 7월   매매   23.8억     전세 12억

    5년내 저점 매입기 :  2020년 7년   매매   16.7억      전세 8억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가라 할 수 없지만, 용산이라는 땅의 가치가 워낙크고 한강이 남쪽 , 북쪽으론 공원의 최고입지

                  현 신고점인점 고려하여 감당가능한 사람이면 용산의 “국제업무지구”의 미래 가치성이 보이지만

                  초기 투자금이 너무 많이 들어가 현 저평가 기준이 아니므로 장기적인 관점에선 봐라봐한다고 여겨짐.

2) 환금성 : 2001년 6월 승인일자로 24년차 접어드는 아파트로 총 4개동으로 309세대로 

                   20평대 6세대, 30평형대 7세대 40평형이286세대로 20~30평대 거래가 거의 없으므로

                   황금성 면에서는 부적합하다고 보여지지만 “용산 , 한강뷰", 국제업무지구,공원화등 큰 가치를

                   가지고 있는 곳임은 확실하지만 투자금이 너무 높아 황금성 면에서 감당가능 자금력과 장기보유시

                   적합 하다고 보여짐

3) 수익률 :  현 신고가를 찍고 있어 수익률을 바라보기는 어렵지만 용산이라는 땅의 가치를 생각해 보면,

                   투자금이 감당가능하거나 실거주 가능하다면  장기보유시 수익률은 바라 볼 수 있디고 보여짐.

4) 원금보존 : 투자 시 전세가율이 받쳐주지 못하며  투자금이 많이 높으므로 자금력 가능 및 장기 보유 시

                      가능하다 여겨짐 가능하다 여겨짐

5) 리스크 대비:  현 25년 공급110세대 하나로  땅의 가치가 높은곳으로 대부분이 구축으로 큰 리스크 발생은없을                           듯 하다

나의 투자 결론 :  “ 가치있는 아파틀 저렴한 가격에 싸게 사는 거다”!!

                                아무리 좋은 것도 비싸면 사면 안된다!!

                                그래서 전고점을 넘은 것은 함부로 사면 안된다. -주우이님 강의 말씀중-

                                내가 조사한 아파트는 신고가 갱신, 투자금높음, 전세가50%이하로

                                0끌이 될 수 있는 아주 위험한 투자다!!!라는 결론입니다.^^

✅ 작성하면서 느낀점 : 비교평가 할 수 있는 앞마당을 늘리자!!!

        아직 부린이라^^ 투자관점보다는 내집갈아타기 관점으로 접근을하다보니 아파트 선정을

        내가 살고 있는동네, 내가 살고 싶은 아파트로 수익률 보고서를 작성하다보니 투자의 관점인

        저평가된 아파트를 선정하여 수익륙을 내기에는 부적합한 면이 있는것 같습니다.

        무엇보다 앞마당이 없다보니 백지 상태라는 생각도 많이 들었습니다.

        같은 가격대 아파트와 비교평가도 아직 못해서 모든것이 부족하고 수익률비교평가를 배웠지만

        내가 하고 있는게 맞는지하면서도  마침표를 직으려고 노력했습니다.

        무엇보다 하나하나 따라해 보면서 잘 모르는 부분은 정리한 노트를  하나하나 찾아보면서 부족하           지만 완성을 했다는 내 자신에게 칭찬해 주고 싶습니다. 

        다음번에는 " 가치있는 아파트를 싸게 살 수 있도록 앞마당을 넓히고 임장을 다녀와서

        수익률보고서까지 직성해보고 싶습니다.

        25년도 나의 목표는 10개의 앞마당을 만드는 것입니다.^^

        월부 챌린지를통해 늘려가보도록 노력해 보고 싶다는 생각을 해보며 글을 마무리 합니다,

       감사합니다.