[서투기19기 2번달 서울 투자하조 부자팡팡]입지분석 찢은 2주차 조모임 후기

안녕하세요!

돈이팡팡터질 부자팡팡입니다.

2조 2주차 조모임 후기 남깁니다ㅎㅎ

저희조는 서투기 오프강의를 수강하여

좀 더 빠르게 2주차 모임을 갖게 되었습니다.

1. 1주차 분임, 단임 임장후기 현장 느낀점

공통적으로 9호선 교통의 편리함을 느끼고,

교통편에서 의미있게 보지 않았던 

공항철도가 굉장히  빠르고 편리했던 

경험담을 나눠주셨습니다.

그리고 저희 임장지인 강서구를 오래전부터 

자주 다녀온 적이 있는 조원분께서는 

마곡의 도시개발계획으로 변한 곳들을 직접 확인해보니

정말 가치가 많이 달라졌다는 것을 실감하신 부분을

공유주셔서 임장지의 과거 모습도 

돌이켜볼 수 있었습니다.

2. 권유디 강사님의 수요관점 임보를 보고 BM할 점

검은비님

어떤 입지요소가 의미있는지 알게되었고 

지역의 핵심 입지요소에 비중을 두는 점을 알게되었다.

저 또한 이번 강의에서 4급지의 핵심요소가

뉴타운(환경),교통이구나를 알 수 있었고 

입지분석의 기준점을 가지고 갈 수 있었습니다.

짱님 

기본적으로 사람들이 어떤 걸 좋아할지?

수요에 대해 고민해야겠다고 느끼신 부분을

공유해주셨습니다.

각각 BM포트 꼭 다음 임보에 적용해보아요♡

3. 우리 임장지 입지분석 

아무래도 이번 모임은

2주차 지역분석 강의를 수강하였고

1주차 입지분석 과제를 제출한 만큼

 임장지(강서구, 영등포구)에 대한

“입지분석”시간에 좀 더 중점을 두고

발표해보는 시간을 가졌습니다.

직장S 

근로자수가 30만명이 조금 안되고

대기업 사업체수가 33개!!

마곡업무지구가 쎄다.

다른 지역에서도 일자리때문에 

마곡을 찾을 수밖에 없음을 실감할 수 있었다.

추가질문1. 종사자수 A등급?S등급?

근로자수가 29만명이니까 A등급인데 

마곡의 일자리가 계속 늘어나고 있기 때문에 

30만명이 넘는다고 봐도 무방할거 같다는

이전 강의 자모님 말씀이 있다하셔서 S로 결정!!

추가질문2. 강서구는 업무지구인가? 베드타운인가?

원천징수와 거주시 소득 차이가 적은걸로 봤을 땐

 업무지구로 봐야된다.

하지만 인구수대비 근로자수는 또 적은데??

강서구 크기 대비 마곡업무지구 비율이 

영등포나 구로금천 같은 데에 비해서는

확실히 작다. 거주지 생활권도 꽤 많은 부분 차지하고있음.

이 부분은 결론을 내리지는 못했지만 

함께 이야기나눌 수 있어 감사합니다♡

교통 A

4급지 교통 깡패 강서구!!

확실히 교통이 좋다는걸 

직접 업무지구 소요시간 확인해보면서 느낄 수 있었다.

특히 9호선은 

광화문, DMC, 여의도 부도심이 20분 소요 

강남도 30분이 조금 넘는 시간으로  

A를 주기 아까울 정도!

하지만 9호선은 생활환경이 좀 아쉬운데,

반대로  

5호선은 환경이 매우 균질한 반면 

DMC, 여의도는 가깝지만

강북으로 넘어가는 광화문부터는 확실히 시간이 걸리고

강남은 1시간이내지만 9호선보다 약하다는 사실을

확인할 수 있었습니다. 

교통호재로 의미있는건 대장홍대선!

올해 착공 예정이고 34년 완공예정이고 

대장홍대선이 개통된다면 

5호선의 화곡 생활권의 강북 접근성이 개선될 여지가 있어

착공에 들어갈 때까지 확인해볼 필요가 있겠습니다.

학군B

강서구 내에서 학군적으로 

선호도를 가지고 있는 우장산!

이 선호도가 생긴 배경에는

서울대 진학률이 높은 명덕외고가 있다. 

명덕외고에 갈 수 있는 중학교들의 

고학년 비율도 살펴보면 들어오려고 하는

수요를 느낄 수 있었고

목동학원가도 가깝지만 생활권내에도

유명 학원인 씨메쓰가 있을 정도로

학구열?이 높아서 전세 수요가 탄탄하겠구나!

투자적으로도 연결해볼 수 있었습니다.

우장산 외에 염창도 

학업성취도를 고려해봤을 때

면학분위기가 좋을 것으로 보여서 

학군적 수요, 환경 vs 교통, 학군

이 가중치를 어떻게 두면 좋을지 

이번달 함께 고민해보고 결론을 내려보도록

다짐해보았습니다 ♡

환경 

상권과 균질성 두가지 측면에서

강서구의 환경을 바라보면

가장 큰 2개의 상권 발산역과 마곡나루가 있음

마곡나루는 업무지구적 느낌이 강하고

발산역은 생활용 거주지 상권의 느낌이었다. 

균질한 생활권이 많았는데

느낌이 저마다 달랐다. 

우장산은 깨끗하게 대단지가 있어 좋은 환경

염창은 균질성은 좋지만 골목으로 나뉘어 있었고

가양, 등촌은 주공단지들이 넓게 펼쳐져 있음

느낌을 정리해볼 수 있었습니다. 

마지막으로, 

영등포구를 임장 중이신 

뮬라웨이님께서도 이야기 나눠주셨는데요.

영등포의 직장이 금융 및 보험업뿐만아니라

전문과학 분야도 높은 비중을 차지하고 있어

아이티계열도 많구나를 알 수 있었고 

소득수준은 오히려 

강서구가 중간소득(400~500)이 앞서는 것을 통해

대기업이 많구나를 느낄 수 있었고 

영등포구가 더 상급지이지만

의외로 학군이 쎄진 않아서

 우장산 학원을 보고 놀란 점이 있다고

생각을 나눠주셔서 

서로의 임장지를 

비교해볼 수 있는 시간이었습니다.

4. 공급 리스크 파악

공급부분은 튜터님께서 강의에서 완전히 

다 다뤄주셔서 다시한번 복습해보았고

저희 임장지 관련 특별히 주의해야 할 

입주에 대해 이야기 나누었는데요

서울은 수도권 전체 공급에 영향을 받기 때문에

인접지역이 아니더라도 현재 진행 중인 

입주때문에 전세가 잘 안나갈 수 있기때문에

항상 보수적으로 검토하고(대응/대비)

27년에 있을 고양창릉 , 부천대장지구 

그리고 마곡수명산파크의 임대세대 분양전환도

공급물량으로 보고 검토해야 된다는 점을

배울 수 있었습니다♡

5. 시세지도/분석 꿀팁 공유

시세분석 경험이 많으신 선배님들께

공유를 좀 부탁드렸는데요~

직접 하고계신 시세그룹핑을

보여주신 보라매님 정말 감사합니다!!

총 4번에 걸쳐 시세를 따신다고..ㅎㅎㅎ

(정말 잠 언제 주무시는거죠 ㅎㅎㅎ)

무엇보다도 시세그룹핑을 강조해주셨습니다.

(+ 오락하듯이 그냥 매일 네이버 부동산

들어가서 체크하기!!)

시세그룹핑을 직접 손으로 옮겨서 작성하시고

내가 투자가능한 금액 범위에 맞게 

색깔을 입히셔서 그룹핑 안에서

나만의 시세암호?를 사용하며

단지를 정리해두시는 비법을 전수해주셨습니다.

뮬라님께서는 

시세그룹핑에 내 생각을! 잔뜩 담아야

매임, 투자로 이어질 수 있다는 

사실을 강조해주셨습니다ㅎㅎ

저도 처음하시는 조원분들이 있을까 하여

제가 하고있는 양식을 공유드렸는데요~

다른분들께도 도움 되실까하여 이전 다른 임장지

살짝 공개드려봅니다 ㅎ

정말 알찬 조모임 될 수 있도록 

열심히 참여해주신 2번달 조원분들께

감사드립니다 ♡

남은 2주도 알찬 시간 만들어보아요 ♡