안녕하세요.
실전29기 말하지않아도 알아요~ 졍이넘치는 4람들과 함께라면🤎
치타타 입니다.
오프라인 강의 기준으로 어느덧 실전반 중간을 넘어
4주차 강의에 접어 들었습니다.
12월도 연말을 향해가는 지금
나는 실전반 시작과 비교해
얼마나 달라졌을까? 라고 되돌아 보게 됩니다.
아침 일찍 지방에서 버스를 타고 서울로 올라와
강의실로 오는 길이 어느때보다도 추웠습니다.
그 추위를 잊게 될 정도로 4주차의
식빵파파 튜터님의 “비교평가”강의는
뜨거운 열정으로 가득 했습니다^^
[1] 생각을 담은 장표
튜터님은 하나에 꽂히면 몰두하는 타입이라고 말씀하시면서
임장보고서의 모든 장표에 자신의 생각을 담으려고 하셨다는 점이 인상 깊었습니다.
수많은 장표에 의미없는 장표는 없다!
하나의 조건만 고정하고 다른 조건들이 다를 때의 가치평가?
: 어렵게 된다. 그렇기 때문에
< 비싼 건 비싼 것 끼리, 싼 건 싼 것 끼리, 수도권은 같은 급지끼리 비교>
[2] 지역내 & 지역간 비교평가
<공통 고민>
- 상위24평 vs 하위34평
- 상급지 구축 vs 하급지 신축
- 교통 좋은 구축 vs 교통 덜 좋은 신축
- 서울 vs 경기도
위의 공통 고민을 아우르는 비교평가 방식
1). 지역내 비교평가
- 지역별 특징을 고려하자
- 기본사항 : 교통 / 환경 / 학군, 3가지 입지조건에 대해 지역의 특징을 먼저 파악하자. 서울수도권은 ‘강남접근성’ = ‘교통’에 비중을 크게 두자. But, 지역에 따라 3가지 조건의 비중을 조정해가며 비교하자.
가). 땅의 가치가 높다 = 교통은 비슷하다 → 나머지 조건(환경, 학군)의 비중을 크게 두고 비교한다.
나). 땅의 가치가 낮다 = 교통자체가 안 좋은 지역이므로 그 중요성이 더 커진다.
비교평가 전에, 지역별 특징 생각하
- 사람들은 어떤 요인들을 중요하게 생각하는지
- 이용 업무지구
지하철 몇 호선이 지나가는지
를 먼저 생각해보자.
※ 일반적으로 교통(강남접근성)의 차이를 보고, 교통이 뒤떨어지는 단지(매물)의 다른 요소(환경, 학군)이 교통의 단점을 보완하는 것 이상의 메이트가 있는지 확인하자!
★ 부동산도 사람이 선택하는 인문학이므로, A냐 B냐의 이분법적인 사고보다는 “나라면 어디를 선택할 것인가?”라는 근본적인 생각을 습관처럼 해보자.
★ 전고점이 안찍혀 있는 경우? : 현재 전세가격으로 단지 선호도 파악!(전세가격은 실사용 가치를 반영하니까!)
SUM) 지역내 비교평가
: 지역별 특성 파악(교통, 환경, 학군 비중)
→ 비교평가(나라면 어떤 선택을?)
→ 비교평가 검증(그래프)
★ 가격, 등급화 된 비교를 퉁쳐서 바라보기 쉽고, 정교하지 못하다.
실제로 가치와 선호도를 파악하는 방법은 직접 발로 밟으며 현장에서 단지 하나하나 보며 축적해온 경험들이다.
이걸 통해 단지vs단지의 정밀한 비교평가가 가능한 것이다! 괜히 단지 대 단지 말하는게 아님.
[3] 동특(동네 특성)
: 가장 우선적인 교통(강남접근성)을 이기는 요인이 바로 동특(동네 특성)이 있다.
예를 들어, 외부에서 수요를 끌어오는 학군지 / 지방 성격을 지닌 서울 수도권 지역
→ 우리나라에서 자녀 학군으로 도박을 할 사람을 없다. 학군지에 모험은 없다!
→ 지방 성격 = 비교평가 3요소 적용보다는 동네 특성을 우선적으로 파악하자!
[4] 지역간 비교평가
: ①다른 땅의 가치끼리, ②같은 땅의 가치끼리
①다른 땅의 가치 - 입지를 넘어서는 단지 선호도 파악
: 무조건 땅의 급지만 보고 단지의 가치를 판단하지 말자.
(상품성, 주변환경, 학군을 고려하면 우선 순위가 달라진다)
②같은 땅의 가치 - 지역 내 단지 선호도는 어떤 아파트에?
: 수치로 담기지 않는 느낌과 상권, 선호도를 파악하자.
★ 상품성
: 아파트는 상품성의 여부를 확인하자. 신축일 때는 상품성이 좋겠지만, 시간이 지나고 구축이 되면 성품성의 가치가 모두 사라지는 경우가 있다. 이 때에는 건물의 가치는 사라지고, 땅의 가치만 남는다. 그래서 급지와 입지의 중요성을 인지해야 한다.( = 땅의 가치와 입지독점성)
★ 단지별 특징, 가치요소를 쪼개어서 판단
[5] 투자 의사 결정
: 단지 비교시 무의식적으로 가격을 먼저 비교하지 말고, 단지의 가치만 먼저 파악하자. 그 판단이 있은 후에 가격을 놓자. 가격 기준(-15%, 60%)을 따져보고 금액적으로 내 투자금과 연결지어 생각해보자. 러프하게 -15%이지 협상을 통해 -20%의 기준은 지킨다!
★ 매물보고서(저.환.수.원.리)
투자 매물 선정 후, ‘저환수원리’에 따른 매물 보고서를 작성하자 꼭!
(매물정보, 저환수원리, 투자결정 의견 정리)
- 투자금이 없어 투자가 안되더라도 반드시 투자결정단계까지의 과정을 반복해야 통찰력이 쌓인다.
[6] 시세트레킹
: 투자를 하기 위한 최소한의 장치
: 시세는 시시때때로 변하는 ‘구름’과 같다. 그러므로 수시로 가격 체크를 하며 가격의 변화에 주목해야 한다.
※ 남겨야 할 것
- 시세트레킹 후에는 앞마당 시세흐름 분석 / 싸다고 생각되는 단지와 이유를 꼭 정리하자.
※ 여러 부동산 데이터는 후행지표이다.
※ “호가에 대한 가격 정보 누적 자료”는 어디에도 없는 자료이다.(내 시세트레킹)
[7] 마인드
- 절대로 조급하게 결정내리지 말고, 기준을 잡고 배워왔던 대로 차근차근 하자.
- 절대 포기하지 말자. 지금까지 노력해 온 모든 것들이 결과가 없이 0이 되지 않도록 포기하지 말자.
- 2022년 4월부터… 지금까지 2년 반의 나의 시간에 대한 결과물을 꼭 만들자!!
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