[실전29기 열심히 1군 자산으로 자유를 향하조 운빨인생] 4강 식빵파파님 수업 수강후기

4강 식빵파파님 강의는 비교평가에 대한 체계를 잡는 유익한 시간이었다. 이번 실전반 임보에서 비교평가시 꼭 반영해야겠다.

• 전고 대비 하락만 보면 안 됨. 단지 가치를 결정하는 요소 하나하나를 쪼개보며 제대로 비교평가 해야 함.

• 수도권은 같은 급지끼리 비교한다. (비싼 vs 비싼, 싼 vs 싼)

   

[지역내 비교평가]

• 땅 가치가 높은 지역에서는 어차피 강남접근성(교통)이 비슷하기 때문에 환경&학군의 가치가 높음. 반면, 땅 가치가 낮은 지역에서는 강남접근성 편차가 크므로 교통이 환경&학군보다 중요함. -> 즉, 비교평가 시 땅의 가치에 따라 환경&학군의 비중을 다르게 고려한다!

  지역별 특징: 1)여기 사는 사람들은 거주 결정 시 어떤 요인을 중요하게 생각? 2)접근 가능한 업무지구 3)몇 호선이 지나가는지

• 부동산은 인문학이다. 나라면 어디를 선택할 것인가? 라는 관점으로 비교평가 하기!

• 비교평가 검증 시 전고점을 확인하는데, 만약 전고점이 내 생각과 다르다면? 

  1)주변 비슷한 가치의 단지 전고점, 2)전세가격(실사용가치) 확인

• 비교평가는 저평가된 단지를 찾아 더 나은 투자 의사결정을 위한 행위이다. 비슷한 가치의 단지라면 등수를 매기려고 애쓰기보다 “지금 가격+매물 조건”을 고려해 나에게 더 맞는 단지를 선택한다.

• 결국은 단지 vs 단지 비교이다. 단임, 매임을 통해 특징과 선호요소를 파악한다.

  단임: 단지 주변 상권, 환경, 도로, 학교

  매임: 거주자 수준, 커뮤니티

• 동특(동네의 특징)

1. 외부 수요를 끌어오므로 강남접근성/학군/환경을 모두 압살한다.  Ex) 평촌 학원가, 노원 학원가(강북 최대)
2. 지방 성격 가진 수도권 지역 ex) 인천은 어차피 강남접근성이 좋지 않기에, 신축&택지 수요가 높다. 

[지역간 비교평가]

• 땅의 가치가 다르다면 땅의 가치를 넘어서는 단지 선호도를 가지고 있는가?
  • 흑석은 강남과 가까운 뉴타운, 가재울은 중하위 선호도의 뉴타운(but 자체 일자리)
  • 서울 구축 vs 경기도 신축 비교시, 땅의 가치+선호요소 비교
  • 서울 구축 vs 경기도 구축 비교시, 땅의 가치+입지독점성 고려
• 땅의 가치가 비슷하다면, 수치로 담기지 않는 느낌과 상권, 선호도를 파악해 판단

[투자의사결정과정]

• 전고점 대비 하락률(15%), 전세가율(60%), 투자금
• 비교평가: 단지 sorting 후 가격은 지우고 가치만 판단
• 최종 투자 단지는 저환수원리에 근거해서 설명해야 함. 임보 마지막 페이지에 꼭 넣기!
• 투자금이 없으면 오히려 좋아! 딥하게 비교평가 실력을 키울 수 있는 시기니까..