[서투기 19기 93조 서울에 내 명의로 9채, 3년 안에 가능하조! 앙비] 조모임 2차 후기

앙녕하세요 앙비입니다! 

저번주보다 정보량이 훨씬 많아져서 조원 분들과 심도 높은 조모임을 했습니다 ㅋㅋ

오늘도 늦은 시간까지 고생하신 조원 분들 감사합니다! :D 

Q. 내가 쓴 입지분석과 권유디님 입지 분석의 가장 다른 점은? + 벤치마킹하고 싶은 것

해당 질문에 대한 대답으로 주로 공급파트를 선택하셨습니다! 공급을 3개로 나눠서 분석하는 점. 그리고 기존에는 ‘몇 년 뒤 공급이 많으니 리스크 대비하자’ 라고 생각했다면 이번 강의를 통해 평균회귀, 상승장/하락장 예측 등 전세가를 예측할 수 있었습니다.

더불어 4급지는 교통보다 뉴타운 같은 환경이 중요한 점도 새로 배웠기에 구로구의 역세권에 위치한 나홀로 단지 또한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

특히 구로구 같은 경우는 신도림 제외하면 실망할 요소가… 많지만 그럼에도 어느 곳에서 수요/선호도가 높을지 계속 생각해봐야겠어요!

Q. 입지요소를 봤을 때 구로구로 이사올 사람들이 있을까?

(직장, 교통) 구디/가디 인근 환경은 퇴근 후 술 한 잔 상권이기 때문에 직장이 구로의 거주 수요를 이끌 것 같지 않다는 의견이 있었습니다. 하지만 부천에 사는 사람들은 구로구에 밀려 거주하시는 분들이 계시다고 하네요. 그래서 특히 주요 업무지구로 한시간 이내 갈 수 있는 점 + 서울에 들어오고 싶은 사람들이 대안으로 구로를 선택하지 않을까? 라고 생각할 수 있을 것 같아요

(환경) 저는 사실 신도림이 좋은 환경인가…? 생각했는데 구로구 보고 오니 왜 신도림이 3-4급지 정도인지 단번에 이해했습니다 ㅋㅋㅋ 환경은 신도림이 마포급으로 좋다고 하신 분이 계셨는데 그 분께서 고척 아이파크는 사실 교도소/구치소였기 때문에 그런 의미에서 선호도가 떨어질 수 있겠다고 하셨습니다. But 실제로 고척 아이파크에 거주하시는 분은 환경에 대한 만족도가 굉장히 높다고 하셨어요. 이렇게 한 단지에 대해서도 다양한 의견이 있으니 이런 부분은 단임/매임까지 가봐야 알 수 있을 것 같습니다!

Q. 우리 지역의 공급 리스크 파악하기

ㅇ 우리 지역 전세가는 떨어지는/오르는 추세?

지수로 봤을 때 상승 중이나 매매 매물에 비해 전세 매물은 많지 않았습니다. 

특히 부동산지인, 호갱노노에서 볼 때 매매가는 높지 않지만 전세가율이 높은 편이었는데 광명 입주를 위한 사람들이 구로에 전세로 있어서 전세가가 높은 것일 수 있겠네요!

ㅇ 현재 시장은 상승장(매매선호)이 아닌 하락장(전세선호)!

ㅇ 서울 전체를 두고 봤을 때 영향을 받을만한 입주/공급?

(동대문) 구로는 서남권이기 때문에 당장 영향은 없더라도 도미노처럼 나중에 리스크가 올 수 있겠습니다.

(광명) 물리적 거리가 멀지 않아 구로와 맞닿은 곳은 조심해야 할 것 같아요. 

전세가 하락할지, 혹은 보합세로 이어질지는 구로구를 앞마당으로 만든 후 시세트레킹을 해야할 것 같다는 의견이 있었습니다. 전세 오른다 하면 바로 전수조사로 이어야겠어요! 

다만 위에서 언급했든 ‘서울사람’이 굳이 ‘경기도’ 광명으로 옮길 지 의문은 있습니다!

Q. 나의 시세 분석 방법과 팁!

내마중 전수조사 시트, 잔쟈니 튜터님 시트, 푸버리지 등등 다양한 시트가 있지만 본인에게 제일 잘맞는 시트를 골라야 할 것 같아요!

그리고 매매가/전세가 모두 현장에서는 다를 수 있습니다. 그러니 평형, 방/화 갯수, 구조 등 모든 것을 고려하여 하나하나 따야겠습니다!

한 조원 분께서 시세 분석의 목적을 다시 일깨워주시면서 마무리하셨는데요, 시세분석은 생활권과 단지의 전체적인 가격 흐름을 알기 위함이니 시세분석 할 때 한 방에 다 해두는 것이 좋겠네요 ㅠㅠ

+) 시세분석 tip!

ㅇ 단지별 타겟층 등등 여러가지 이유로 가격차 클 수 있으니 단지별 아파트 N차까지 할 것! 

ㅇ 가격차 큰 이유 별도표기

ㅇ 매물 안나온 경우 3개월까지 보거나 너무 오래됐을 경우 주변 시세만 참고. KB시세 활용하는 것도 좋음!

내일은 다 함께 단임 가는 날! 따뜻하게 잘 다녀오겠습니다! :D