2억대, 3억대, 4억대 지역별로 비교 평가가 안되는 이유 (+방법 공유) [부동산딱대]

안녕하세요. 부동산딱대입니다.

가을 날씨는 어디로 갔는지.

급격하게 추워진 날씨에

감기 조심 하시길 바랍니다.

오늘은 열심히 투자 기회를 찾아가면서

비슷한 급지별로 그리고 더 나아가 단지별로

비교평가를 하게 됩니다.

- 가격 vs 가격 (2억대 / 3억대 / 4억대 / 5억대 ...)

- 단지 vs 단지

여러가지 잣대를 바탕으로 비교 하며 그 단지가 싸다고 생각되면,

정말로 이게 싼게 맞는지 확신이 필요 합니다.

그 안에서 그 지역 내에 가격이 싼건 맞는 것 같은데

다른 지역의 단지와 비교 시 어려운 점을 긁어 드리겠습니다.

1. 지역 내에서 비교평가

매 달 시세트레킹을 진행 하다 보면,

그 지역 부터 해서 하나의 단지까지

매매와 전세 흐름이 어떻게 흘러 가는지,

매물수는 어느 정도로 거래가 되는지

스스로 앞마당 내에서 점검하게 됩니다.

우리가 매물 임장까지 완료가 되면,

소액으로 투자해야만 하는 투자자의 경우

5,000만원부터 많게는 7,000만원 까지

'투자금' 에 한정 하여 단지를 보기도 하는데요.

그보다는 그 단지가 절대 매매가 자체가 저렴한지가

선행 되고 나서는 투자금을 보시면 됩니다.

청주시를 한 번 살펴보겠습니다.

생활권마다 사람들의 선호도나

업무 지구까지의 거리,

상권의 규모나 분위기 등

직접 길을 걸어서 확인을 해보면

생활권 마다 분위기는 사뭇 다르단 것을 느끼며,

'아, 여기는 실거주로도 좋겠다.'

매매/전세 가격도 살펴보며

'여기는 좀 더 알아보면, 투자 가능할 것 같은데' 등

사람들이 생각하는 게 대체로 비슷합니다.

그 안에서 투자를 할 수 있는지 아래와 같은

프로세스로 생각해 볼 수 있습니다.

'가격'이 정말싸냐. 가 제일 중요하고

더 나아가 단지 대 단지별로 비교도 해봅니다.

(빨 : A단지, 파 : B단지)

A단지의 호가가 3.5억

B단지의 호가가 3.8억 이라고 했을 때,

- 두 단지 모두 선호도도 지역 내에서 높은 건 봤고

- 절대 가격 자체는 3천만원 차이라면,

전화 임장이나 현장에서 얘기해보며

실제 더 싼 매물은 없는지 더 파악해 보고

A단지가 싸다고 생각 들면 적극적으로 확신을 갖고

앞마당 내에서 그리고 지역 내에서 비교평가를 해보면 좋을 것 같습니다.

2. 단지 대 단지로 비교평가

최근 중소도시를 가 보면,

투자 기회는 정말 온 것 같은데

단지 대 단지로 비교 하기 전에

해당 지역의 단지의 절대 가격 자체가

'이거 정말 싼거 맞아?' point가 발생할 수도 있습니다.

중소도시 30만 이하 지역을 살펴보겠습니다.

여수시는 여수 국가 산단이 위치해 있으며,

인구수 규모는 적지만

인근 지역인 순천과 광양의 인구수를 합하면

69만명인 70만명에 육박한 인구수가 살고 있습니다.

(여수 : 27만, 순천 : 27만, 광양 : 15만)

국가산단 내에 상주한 업체들이

평균연봉이 억대를 상회하다 보면서,

지역 내에서 생각하는 '분양가' 자체가

다른 지역과 비교해 보았을 때,

투자자가 생각하는 분양가

-> '와.. 여기가 x억이나 한다고?'

지역민이 생각하는 분양가

-> 'x억대 정도면 싼것 같은데.'

지난 상승장을 지나고, 평균적으로 흘러 가는 가격대가

사람들이 점차 적응을 하면서

과거 2017년에 비싸다고 생각한 분양가는

시간이 지나면서 가격을 인정하는 가격대가 되었습니다.

그렇기에, 단지 대 단지별로 비교해보면

인구수에 상관 없이 단지끼리 보아야 합니다.

각 단지마다 선호도의 수요의 밀도나

플러스, 지역 내에서 선호하는 단지가 다르기 때문입니다.

그 지역 내에서 충분히 수요가 많고,

사람들이 좋아하는 상권, 그리고 가격 자체가 싸다면

'인구 규모' 나 위상을 머리속에서 제외하고

'선호도' 및 '가격 그 자체' 에 집중해도

비교평가 시 좀 더 정말 괜찮은 가격인지에

도움이 된다고 생각합니다.

결국 우리가 투자를 하기 전까지

앞마당 내에서 수많은 단지들의 가격들을 보며,

그 가격 자체가 3.5억 이라면,

3.5억이라는 금액이 합리적인 가격인지는

내가 직접 몸으로 겪어본 그 지역의 느낌을 체감했기 때문에

그렇기에 현장에서 지역을 이해하는 게 정말 중요하다고 생각합니다.

비교평가 화이팅입니다.

3. 확신을 갖기

비교평가를 진행 하다 보면

마지막까지 그 단지가 정말 싼지

확신이 들기가 처음 하시는 분들은 어려울 수도 있을 것 같습니다.

다만, 비교 평가를 꾸준히 하다보면

그 단지의 흐름을 기억하게 되면서

상승과 하락을 반복하며,

내가 보았던 가격 자체가 싸졌다면,

단지별로 비교평가 하면서

(가격보고, 연식도 보고, 선호도도 보고, 전세가도 보고, 공급도 보고)

'나만의 확신' 을 갖고 매물 코칭까지 이어져 보면 좋을 것 같습니다.

특히 최근에 1호기 또는 2호기로 고민하시는 분들은

본인이 갖고 있는 종잣돈, 향후 1년간 모을 수 있는 금액

그리고 이번 투자로 인해 향후 1년 이내에

투자할 수 있는 금액인지 등을 종합적으로 고려해 보면서

연속적으로 투자할 수 있는 상황을 적극적으로

만들어 보시면 도움될 것 같습니다.

최근 금리 인상이 지속 되었지만,

전체적인 분위기가 아직도

심리가 꺾이기 보다는

본인이 가능한 선에서는 실거주나 투자까지

적극적으로 알아보고 있는 것 같습니다.

여러 지역을 이해하고 가격대를 보면서,

내가 스스로 확신에 차 투자적으로 접근할 때 까지는

실력 쌓는데 조금이라도 도움되시길 바랍니다.

저도 함께하겠습니다.

글 읽어 주셔서 감사합니다.