🎯법인세입자와의 전세계약 총정리(+전세특약제공) [세르정]

안녕하세요

열정 만수르 세르정입니다

법인세입자라면

일반 세입자와 다르기 때문에

괜찮을까?

어떤 것들을 유의해야 할까?

떠올리실 것 같은데요

법인 세입자의 장단점을 안다면

투자로 잘 활용해 볼 수 있습니다

저도 지난 투자때 법인세입자를 맞추며

조건을 만들어서 거래를 성사시킨 경험이 있는데요

법인세입자을 특징 이해

거래에 활용할 수 있는 체크포인트

거래시 유의점

3가지 포인트로

법인세입자의 모든 것에 대해

이야기 나눠보겠습니다

_____

법인세입자 특징 이해

1. 관리

법인세입자는 일반적으로

한 집을 방 별로 구분하여

2~3분이 거주하시며

실제 잠만 자는 용도라서

관리 안되는 경우가 많습니다

전세권을 설정하면

물권이라는 것이 생기기 때문에

집에 대한 권한이 임차인에게 생겨

노후화된 집안 보수는 임차인이 해야합니다

[Check point]

하자를 발견하셨다면

매도자에게 거주전 이슈인지

거주하면서 발생한 것인지 체크

2. 집 보여주기

주말에는 거주자 분들께서

본인 집으로 가시기 때문에

투자자들이 많이 다니는 주말에

집을 볼 수 없는 경우도 있습니다

[Check point]

매물 볼 때 비번을 주고 보여주시는지

세입자가 주말에도 와서 보여주는지 체크

3. 전세권설정

법인의 경우 주택임대차보호법을

적용받지 못하기 때문에

전세권설정을 진행하는데요

전세권설정은 등기에 올라가기 때문에

다양한 상황이 벌어질 수 있어

민법에 의거한 특약사항을 넣는것이 중요합니다

[Check point]

주택임대차보호법을 받는 법인도 있는데요

아래 리스트를 보시면 대체로

주택과 관련된 법인들이 그렇다고 보면되며,

이경우 계약갱신청구권도 사용 가능합니다

①한국토지주택공사(LH)

②주택 사업을 목적으로 설립된 지방공사(SH, GH)

③중소 기업에 해당하는 법인이

소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후

그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을

인도받고 주민등록을 마침

4. 연장계약이 많음

법인은 회사가 잡아두고 거주하시는 직원분들이

바뀌기 때문에 특별한 일이 있지않는 한

연장 계약을 진행합니다

투자자는 안정적인 전세 운용이 필요하기 때문에

이런 부분은 큰 장점이라 할 수 있는데요

내가 보는 매물이 현재 법인세입자가 거주하고 있다면?

매수 시점에 재계약이 가능한지

먼저 문의해 볼 수 있습니다

[Check point]

어딘가의 지점장님이나 높은 분들의 경우

인사발령이 매년 이뤄지기 때문에

해당 지역에 거주하는 지점장님이 발령받는 경우

그 지역내에 이미 거주하고 있기 때문에

재연장을 안하는 경우가 있었습니다

부동산에 거주자 체크, 재연장 여부 체크

5. 시세보다 높은 전세금.. 가능?

회사에 따라서 다르지만

전세금이 변동 될때마다

직원들이 일을 해야하기 때문에

일부 회사에서는 계약 담당자가

높은 전세금으로 계약하고

금액을 변동하고 싶지 않아하시는 경우도 있습니다

[Check point]

이런 상황은 법인과 전세 거래를 했던

부동산에서 상세하게 파악가능해요

6. 계약담당자, 사택관리담당자, 거주자 모두 다름

아무래도 법인이다보니

업무가 분장되어 있어 영역별 커뮤니케이션 할

담당자가 구분되어 있습니다

[Check point]

사택관리 담당자와 연락하면되며

계약 진행에 있어 모든 협의는

부사님과 협의하시어 전달되도록

진행하시면 됩니다

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전세 특약

위 특징들 중 3번에 해당하는

전세권 설정이 무엇인지?

어떤 불이익이 있는건 아닌지?

걱정되실텐데요

민법 306조에 의거하여

아래 특약들을 넣어

리스크를 방어 하시면 됩니다

1. 사용 용도 규정

사택 용도 이외 에어비앤비 등

다른 용도로 사용할 수 있는 부분들을 방지하고자

사택용도로만 사용한다는 문구를

특약에 추가해야 합니다

2. 양도, 전전세 금지 및 담보 제공 금지

전세권 설정시 임대인의 동의 없이

해당하는 것들을 실행할 수 있습니다

따라서 특약으로 위 내용이 발생되지 않도록

적어두어야 만일을 대비할 수 있습니다

3. 세입자의 모든 이슈는

법인 내 담당자와 해결

제가 매수한 매물의 경우

세입자분들께서 집을 잘 보여주지 않으셨기 때문에

사택을 관리하는 직원분과 연락하여 해결했는데요

법인과 제가 계약한 것이기 때문에

사택 담당자에게 이행을 요청하시면 됩니다

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* 법인 전세 특약 *

1. 임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의하며,

임차인은 본 물건을 사택용도로 사용하고,

허용된 이외의 목적으로 사용은 금한다.

또한 본 전세권에 대한 담보설정이나

양도, 전전세를 금하며, 

사유발생시 계약은 즉시 해제될 수 있다.

2. 계약기간 중 임차인의 사유로 중도해지시 

임차인은 새로운 임차인을 구하고 

중개보수를 부담한다.

3. 전세권 설정과 관련한 비용은

임차인이 부담한다

4. 계약 만료 시 전세금 반환과 동시

전세권을 해지한다

5. 실내흡연 절대 금지하며,

벽걸이TV설치 등과 같이

콘크리트 타공이 필요한 경우

임대인의 동의를 얻는다

(커텐박스 내 커텐시공 가능)

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최근과 같이

전세가격이 많이 하락한 경우

전세권 설정의 리스크를 방어한다면

현재 사택으로 거주하고 있는 물건이

투자의 기회를 만들어 줄 수 있습니다

적극적으로 행동해보자구요!

오늘도 경제적 자유를 위해

노력하시는 월부인들

화이팅입니다 :)