3강 주우이님 수강 후기_나침판과 앞마당 1호기부터 10호기까지[열반기초 82기 51조 부린이고 ]

안녕하세요? 부동산 투자 왕초보 부린이고입니다.

열반스쿨 기초반 3강 주우이님의 강의를 통해서 제가 느끼고 적용해야 할 점은 한 마디로 “투자에 대한 나만의 나침판을 만들어 나의 앞마당을 만들자”라고 정리할 수 있을 듯 합니다. 마치 깜깜한 동굴 안에서 고림 되었던 제가 동굴을 탈출하고는 싶은데 출구는 어디인지 모르겠고 이렇게 불안하고 답답한 상태에서 갑자기 제 손 안에 전등이 생겼다고나 할까요? 그만큼 주우이님의 이번 강의는 매우 디테일했고 저에게는 큰 도움이 되며 유익한 시간이었습니다.  아울러 부동산 투자에 무지성이었던 저에게 나침판이 생겼다는 느낌도 받게 되었는데요. 앞으로 저는 투자 관련해 방향을을 아래와 같이 적용해보고 실처하고자 합니다.

첫째, 지역에 대한 선입견을 버리고 임장 지역을 선정해라.

내가 기존에 가지고 있던 지역에 대한 선입견을 깨트리고 나의 관심 지역 임장 지역 관련해 서울 및 수도권으로 향하는 가로 세로 지역 라인 별로 정하고 실제 입장을 통해 직장/교통/학군/환경/입지가 어떤지 확인하자.

둘째, 앞마당을 만들기 위해 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장에서 얻은 정보를 토대로 수익률과 임장보고서 작성을  통해 임장 마침표를 찍고 나의 앞마당 1호기를 만들자.

셋째, 앞마당을 만들기 위해서 주우이님이 설명해주신 임장 보고서 작성에 필요한 STEP들을 차례대로 따라해보고 현장에서 실제로 적용해보자. 

STEP1 > 아파트 선정

내가 투자하고 싶은 지역의 아파트 임장에 앞서 그 곳에 자리한 랜드마크(대장 아파트)부터 분석도 병행하는 것이 매우 중요하다. 이유인 즉은 대장아파트의 가격 흐름은 다음 후순위 레벨의 아파트로 이어지기 때문에 내가 투자할 아파트의 입지 및 가치가 향후 어떻게 변화되고 평가 될지 가늠할 수 있는 척도가 될 수 있기 때문이다.

STEP1 > 손품으로 위치 확인

위치 : 출입구 / 상가 / 동배치 / 향(남향) 

1. 카카오맵(레이어 설정 후 법정경계 - 행정구/동별로 나옴)

2. 이후 레이어를 없앤 후 색깔을 보면 : 살짝 붉은 빛 주황 빛 아파트가 밀집 지역 주목하자.

STEP3 > 입지평가 및 수익률 예상

1) 직장 2)교통 3)학군 4)환경 4) 공급 5) 수익률 계산

입지 평가가 끝나면 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?

5년내 고점 및 저점 => 100% 수익률(연평균10%) 위해선 내가 산 가격에 투자금 금액까지 더한 금액으로 10년동안 가격 및 가치가 오를 수 있는지 고민해보자. 아울러 해당 지역의 매매와 전세가격이 가까워지는 시점을 주기적으로 모니터링 해보자.

STEP4 > 수익률 높이는 방법

가치 / 가격 / 시간

1) 가치가 좋은 아파트는 앞으로도 가치가 좋아질 아파트

2) 전고점 대비 20% 하락한 아파트의 전세가(전세가율) 상승 타이밍을 계속 트래킹하자.

3) 그리고 가치에 맞는 가격인지 검토해보고 맞다고 판단되면 투자후 기다리자.

4) 아파트 수익률 분석 

- 수익 : 시세차익이 큰 아파트 / 투자 수익 좋은 아파트

- 수익률 : 소액 투자 가능 아파트 / 이익률이 좋은 아파트

STEP5 > 현장사진

임장한 아파트 사진을 여러개 찍고 돌아오면서 사진을 다시 살펴보면서 해당 단지를 머리속으로 다시 그려보자.

STEP6 > 투자결론

저평가 : 비교평가 (지역 내 지역간) 같은 가격 평수의 아파트를 놓고 저환수 비교

환금성 : 팔고 싶을 때 팔수 있나(나홀로 아파트, 1층 2층 탑층 아파트는 배제)

수익성 : 투자 대비 수익률

원금 보존 : 지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정한지 체크

리스트 관리 : 역전세 대비

넷째, 이렇게 임장 프로세스를 모두 마친 앞마당 1호기가 탄생하고 연이어 앞마당 10호기까지 생기게 되면 나는 투자 안목이 조금이나마 더 성장해 있지 않을까?