안녕하세요.
현재 거주 중인 전셋집의 만기는 2024.12.28.(토) 입니다.
2020년 연말에 계약하여 2년 거주한 후, 계약갱신청구권을 사용한 상태입니다.
다만 제가 아무 것도 모르고 어리석게도, 계약갱신청구권 사용 시
‘5% 임대료를 올리지 않는 대신, 후순위대출을 허용해달라’는 임대인의 제안을 아무 생각 없이 받아들였습니다.
그래서 현재 이 집의 등기부등본 을구에는 근저당이 1억 5천 정도 잡혀있습니다.
일단 올해 9월부터 월부 강의를 수강하며 부동산 투자의 필요성을 느껴 아내를 설득하여 조금 평수를 줄여 이사를 가면서 거주비용을 줄임과 동시에 깔고 앉은 돈을 빼내자는 결론에 도달하였습니다.
그래서 만기 2개월 전 임대인(공동명의 부부)들에게 계약갱신거절 관련 내용증명을 발송하여 송달까지 완료된 상태입니다.
하지만 앞서 말씀드린 것처럼 을구에 박혀있는 근저당 때문인건지
옆 동네 신축 아파트가 2024년 10월부터 입주를 시작하였는데,
현재 저희 집 보증금에 3천만원만 더 얹으면 완전 새 집에서 전세살이가 가능하기에
여러모로 전세 실수요자들에게 외면을 받아서인건지
만기가 일주일 남은 현재 시점에서조차 집을 보러 오는 사람이 없습니다.
그나마 11월에는 두세팀 정도 구경하고 갔는데 말이죠.
집주인과 통화는 다행히도 잘 됩니다. 잠적하지는 않으셨어요.
통화 내용은 다음과 같습니다.
‘만기 때 맞춰서 나가실 줄 알고 대출을 준비하려고 했다. 그런데 별 연락이 없으셔서 준비과정을 취소했고, 새로운 대출 가능 여부를 확인하려면 1월로 넘어가야 한다.’
‘새로 이사갈 집을 먼저 구하셔서 이사 날짜를 확정하면 알려달라. 그 날짜에 맞춰서 사업자대출을 일으켜 보증금을 반환하겠다’
‘임차권등기명령은 안 된다. 대출이 안 나온다.’
등이 있습니다.
그런데, 제가 뭘 믿고 이사갈 집을 먼저 구하냐는 거죠.
겨우겨우 이사갈 집을 구해서 계약금 넣었는데,
임대인이 ‘아이고 미안하다 그 날 대출이 안 나오네 쏘리’ 이렇게 되면 속된 말로 새 되는 거잖아요.
대출은 어떻게든 해서 보증금 주려고 ‘했는데~’를 믿을 수가 없었습니다.
다음 세입자가 들어오면서 자연스럽게 그 세입자의 보증금을 받아서 나가는 게 깔끔하고, 문제가 생기지 않기에
저희는 섣불리 다음으로 이사갈 집을 구하지 못한 채 시간만 흘려보낼 수밖에 없었습니다.
다행히 HUG 전세보증보험에는 가입이 되어 있습니다.
그래서 임차권등기명령을 만기 이후에 신청을 하고자 합니다.
여기서부터 고민이 많이 됩니다. 선택의 영역인 것 같아서요.
1) 저희의 기본 생각
임대인에게 임차권등기명령 사용 예정임을 통보한 후, 1월말까지 전세보증금을 돌려받지 못하면 보증사고로 간주하여 보증이행청구를 진행한다.
2~3달 뒤에 심사가 끝난 뒤 보증공사로부터 이사 기간을 부여받았을 때가 되어야만 새 전셋집을 알아본다.
이후 보증금을 돌려받고 새 집으로 이사를 간다.
장점: 어쨌든 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있다.
단점: 생각보다 시간이 꽤 걸릴 수 있다. 내년 상반기 서울 투자를 목표로 하는데, (당연히 꾸준히 공부하고 있겠지만) 보증금을 받아야 투자금액을 확보할 수 있다는 점에서 약간 걸림돌이 될 수 있다.
라는 생각을 바탕으로 처음 계약했던 부동산 사장님과 통화했습니다.
2) 부동산 사장님의 생각
집주인과 통화하여 새로운 집을 계약할 계약금 3천만원 정도를 미리 받고,
어쨌든 임대인이 새 대출을 일으키려면 1월~2월이 되어야 하는데다
지금 임차인이 새 집을 구하더라도 1월 말에는 구정이 껴 있어서 이사가 쉽지가 않으니
적어도 2월 말에 이사를 할 것이다.
그러면 2월 말까지 임대인에게 보증금 반납 데드라인을 주고, 임차인 역시 새로 이사갈 집을 구해서 이사 날짜가 정해지면 통보해 줘라. 그러면 그 때 맞춰서 보증금 돌려받고 새 집 전세계약하면 되지 않겠느냐.
하지만 부동산 사장님의 생각을 들으면서도,
그러면 2월까지는 대체 무슨 방법으로 내가 이 집의 대항력을 유지하냐는 생각이 들었습니다.
3) 절충된 나의 생각
일단 만기가 지나면 임차권등기명령을 신청한다.
그러면서 2월 말 이내에 이사갈 전셋집을 알아본다.
임대인이 일으킨다고 했던 사업자대출을 일단 1월이든 2월이든 맞춰서 신청하라고 요청한다.
만약 해당 사업자대출이 임차권등기로 인해 승인되지 않는다면, 그 때 임차권등기명령 신청을 해제한다.
이후 대출이 승인이 되면 해당 대출금으로 현재 전셋집 보증금을 상환받아 새 전셋집 계약을 한다.
글을 올리면서도 드는 후회는,
왜 부동산 공부는 늦바람이 들어 열심히 하면서
정작 지금 집에 관한 현실의 문제는 뒷전으로 미루고 있었을까…였습니다.
놀이터에서 집 관련 문제를 월부Q&A를 이용하여 문의해보라는 말씀을 들어서
선배님들의 생각을 여쭙게 되었습니다.
어떤 방법으로 생각하고 움직여야 안전하게 보증금을 지키며 이사할 수 있을까요.
도와주시면 큰 힘이 될 것 같습니다. 감사합니다.
댓글
현자님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
