과천 센트럴파크 푸르지오 써밋 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 부동산 사자들-하니]

✅아파트명: 과천시 부림동 센트럴파크 푸르지오 써밋 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

경기 과천시:  C등급  종사자수 37,242  사업체수 6,039 

2. 교통

경기 과천시: A등급 강남 36분,  여의도 38분, 시청 47분  

3.학군

문원중 88.6% 과천중 87%  , B등급

4. 환경

이마트 1km 이내,   B등급

5. 공급

  지역: 과천시

인구수: 85,527명 (세대수:30,856세대)

적정수요 85,527x0.005=427세대 1년, 1281세대 3년

연도별 입주 2025년 0세대   

                    2026년 0세대 

                    2027년 4552세대 

                     3년합계 총4552세대 

                     연평균 4552/3년 = 1517세대 

                     적정 수요대비 3.6배

                     공급평가: 적정수요 3배초과 →c등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

생략

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 한개만으로 판단할 수 없음

2) 환금성 : 1317세대, 5년차 아파트로 환금성 좋다고 보여짐

3) 수익률 : 투자금 7억. 100% 수익률 위해서는 10년동안 7억만큼 올라줘야 18.5억+7억=25.5억

                   싸게 사는건 아니므로 시간이 필요할 것 

4) 원금보존 : 입지독점성 있음 공급물량 대비 필요 

5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면

나의 투자 결론 :  강남과의 접근성, 자연친화적인 환경으로 환금성은 좋을 것으로 기대. 

                             향후 입주물량으로 인한 역전세가 우려됨

✅ 작성하면서 느낀점 : 재미있기도 했고 어렵기도 했는데 확실히 계속 만들어야 늘겠구나 하는 생각과 직접 작성해봐야 알수 있구나 하는 걸 느꼈다. 막연하게 생각했던 정보들이 틀렸다는 것을 알게 되었다. 구체적으로 조사하고 분석해봐야 하는 중요성을 다시금 깨달았다. 부족한 분석으로 결론을 내리기가 어려웠다. 다음에 좀 더 잘하기 위해 계속 계속 해봐야할것 같다.