[지기11기 90조, 지방모든9에 앞마당만들자구0 _ 야옹야옹욍] 3주차 강의 후기

*투자 및 이번 강의에서 제일 중요한건 시세트래킹. 단지선정과 방법.

1.ㄱㅈ를 봐야하는 이유

1-1. 수요

-전라도의 수요를 흡수하는 전라권 최대도시(전남>전북)

: 인구감소(하락폭)가 타 광역시 대비 크지 않고 수요가 꾸준히 받쳐주는 지역(주변 인구를 빨아들임)

-전라도 내 압도적인 입지(학군,환경,직장)로 자라권의 가격을 리딩하는 지역

-전주 에코시티 vs. 봉선제일풍경채 : 가치(도시위상)와 가격이 불일치 - 저평가 판단가능 - 결국, 가치는 가격을 반영한다.

• 가치와 가격의 불일치 ( 그 가치는 과거 트래킹 통해!) - 투자의 기회가 있는 곳.
• 가격에 내 생가을 맞추지 말고 가격과 객관적인 가치를 비교(싼게 비지떡이다 일수도 있지만 저평가 일수도 있다.)

1-2. 수익

-수도권 투자에 뒤지지 않는 지역

-생활권, 단지에 따라 꾸준히 투자기회를 주는 지역 : 봉선동 구축은 구축이더라도 입지독점성이 있는 지역 - 기회가 된다.

1-3. 기회

미분양 규모, 미분양율 전국 최저 수중 : 미분양은 절대적 평가가 아닌 상대적 평가.

향후 2-3년내에 광주의 공급은 부족해진다. (현재 미분양의 절대수가 작으므로)

수도권과 다르게 지방은 공급량에 매매, 전세가가 직결된다.

2.ㄱㅈ의 위상과 가격, 투자 전략

2-1. 개요

-전국에서 가장 평지가 많은 도시(분지지형) -> 다핵도시 : 입지가 흩어지므로 (=생활권이 분산되므로 ) 가격폭발력은 약할 수 있다.(대전 둔산동과 비교)

-주거, 상권이 중앙에 밀집, 일자리 외곽 위치 : 주가와 일자리가 분리된 구조.

-행정구역 : 5개구 - 광산구, 북구, 서구, 남구, 동구(무등산아래 동구에서 도시가 시작되어서 서쪽으로 확장)

2-2.생활권

-원도심 동쪽에서 서쪽 방향으로 확장 : 중심지 이동

-인구감소 추세로 외곽 확장보다 원도심 개발에 집중

-도시의 발전을 알면 지역의 년식을 알수있다.

*처음엔 동구, 그다음 광산구, 그 다음엔 북군, 서구(상무지구로 시청, 터미널이 옮겨감), 남구, 그다음엔 광산구, 지금은 동구 도심재생으로 다시 동구로.

*구별특징

-동구 : 구도심, 재개발 활발(계림, 학동), 충장/금남상권(10-20대초반), 대학병원

지금은 계림이 좋아져서 계림아이파크sk뷰에 살지만 무등산 아이파크2차가 들어서면 이리로 몰려올것.

(사람들은 신축을 따라서 계속 옮겨간다.)

용산지구는 행정구역상으로는 동구이지만 봉선동의 배후지역으로 봉선동 학원가 이용가능한다.

올해부터 용산초가 봉선중 배정 가능해졌음. 참고할것

-북구 :산업단지(첨단, 본촌), 구택지 많음, 전대, 광주역, 운암주공3단지(재건축 최대어 그랑자이 포레나 3200세대)

-> 랜마가 바뀔 것. (=입지독점성이 없다.)

일곡지구 (남학생 가성비 학군), 첨단산단2는 공장보다는 오피스가 많다.

운암은 북구인데 센터의 유스퀘어 상권이용가능하다. 북구에 아파트 엄청많다(=택지가 많다.). 문흥지구는 일곡보다 더 오래됐고 학군도 없다.

-> 정리 : 광주 최상단 9억, 최근 신축 브랜드 대단지는 7악대, 기존에 사람들이 좋아했던 대단지는 6억대

-서구: 행정, 상업. 공공기관 중심, 기아차(보통 공장은 산단에 빠져있는데 기아차는 특이함), 상무상권(2-40대), 유스퀘어 상권, 광주공항. 상무지구는 입지독점성이 있다.(어떤 면에서?)

-남구 : 광주의 강남(봉선동), 학군 선호지, 베드타운 학원가가 유흥가와 섞여있지 않아서 봉선동에 입지독점성 준다.

진월동 (여학생 가성비 학군지)

-광산구 : 산업단지, 신규택지, 수완지구(쇼핑인구많다. 엄마상권)/신창신가/운남지구, KTX 송정역

첨단 1지구 저층 아파트 : 광주의 마지막 재개발, 2호선 호재.

2-3. 입지

1)인구 : 인구 142만(대전과 비슷.) 수도권제외 전국 4위

수도권은 인구수가 중요하지 않다. 얼마나 중심지(강남, 여의도)와 가깝나가 중요.(= 입지가 중요)

지방은 면전이 크므로 입지보다 수요적인 부분, 즉 인구가 중요하다.

광주의 인구는 감소중이지만 세대수는 증가한다.

인구 증감여부는 주택가격에 직접적인 영향을 주지 않는다. 오히려 수요대비 공급물량 여부가 주택가격에 영향을 준다. But, 선호하는 단지(입지+연식)가 있으면 그것을 우선 선택한다.

구별 인구는 북>광산>서>남>동

북구와 광산구는 외곽에 산단도 많고 택지도 많아서 인구가 많음.

서구는 면적이 별로 안크지만 인구는 받쳐줌(양질의 일자리)

남구는 학군 유인수요

동구는 신축이 많아져서 사람들 유인(동구만 인구 증가). 기존 구도심 중심지. 나름 교통 좋음.

동구는 노령인구비율이 가장 높다. 구도심이라서 but, 원도심 재생사업이 활발해질수록 동구의 연령구성의 변화가 예상된다.

광산구는 가족단위 수요가 많고 생산가능인구도 많고 10대이하 비율이 가장 많아서 가장 젊은 도시이다.

광주로의 인구유입은 타 전남에서 유입되는 인구가 압도적으로 많다.

전남권에서 광주수요에 영향을 주는 지역은 나주이므로 나주의 물량을 체크한다.

2)직장

광주의 고소득층 비율은 중간정도. 고소득층, 저소득층이 고루 많다는 것은 양극화가 있다는 얘기이고 이는 선호단지, 비선호단지가 있다는 거다. (싸다고 덜컥사면 안되는 곳)

광주의 평균소득은 낮지만 부자는 많다.

광주 시내에서 직장규모는 광산구, 북구가 제일 많지만, 양질의 500인이상의 사업체수는 서구에 가장 많다. 구별 가구 소득도 서구가 제일 ㅁ낳다. 소득수준은 구매력에 직결되고, 이는 집값 상승에 이어지므로 중요하게 체크한다.

남구의 경우 봉남, 봉북 나뉘고 고소득층 저소득층 같이 공존하므로 아파트선호도가 중요하다.

직장, 소득측면에서 광주의 위상은 대전보다 낮다.

3)학군

광주는 좋은 학군 대체지가 부족하여 1등학군지에 대한 희소성이 크다.

광주시내에서는 남구가 압도적으로 좋다.

특목고 진학률로 보면 남구의 호남삼육중, 북구 일곡동의 살레시오중, 광산구의 수완하나중이 좋다.

(특목고 진학률 2%이상은 최상위권 학생을 관리하는 학교)

학원가는 봉선이 압도적으로 많고 그다음 수완, 신창신가 순..)

양질의 학원가와 선호학교가 같이 있는건 오로지 봉선뿐. (1등 학군지. 광주전역 + 나주에서도 끌어들임)

->1등학군지는 압도적인 선호도를 가진다. 실수요 + 가수요까지 받쳐줌

학원가 밀집 + 낮은 학업성취도 즉 대체학군지일 경우 광주전역은 아니고 동일권역안에서만 학군수요 유입된다.(실수요만 있으므로 가격 상승 soso)

4)환경

편의시설이 잘 발달하고 분포했다. = why? 다핵도시이기 때문. 평지이기때문에 생활권을 크게 나눠서 개발하므로 입지독점성을 가진 곳이 없다.(그나마 봉선동 학군, 상무지구 정도?)

신세계백화점 광주점은센터쪽. 서구 유스퀘어 근처. 전남북의 외부수요가 유입될 정도

5)교통

광주의 자차 이용률은 59%. 전국 광역시중 제일 높음. (=도로 교통이용률이 높다.)

자차로 30분내 생활권이 유리. 지하철, 버스 이용률 현저히 낮다. 역세권의 가치 낮음. 2호선 들어오면 좀 나을수도.

제2순환도로 눈여겨볼것.

6)공급

2-4. 가격

2-5. 투자전략

3.시세트래킹, 단지선정과 방법