[서울투자 기초반 성북구 너 내77ㅓ하조 싸바] 3강_제주바다님_4급지 C/D지역과 단지분석

12월은 저에게 방학과도 같았습니다. 

1월부터 11월까지 회사에서 고생하고, 12월 만큼은 연차가 많기에 

어느 정도 밀렸던 부동산 공부도 하고, 한 해를 정리할 수 있기 때문입니다. 

12월에 저 스스로 계획을 세웠습니다. 이에 대해 점검을 해보고자 합니다.

1. 밀렸던 부동산 공부
2. 직장 커리어에 대한 방향성 수립
3. 휴식 및 운동

이 중에서 1번은 저 스스로 부족했던 것 같습니다.

기존 서울 반마당을 앞마당화 하며 시세 트래킹을 할 예정이었으나, 

시간이 왜 없는 건지… 완벽히 하지 못했습니다.

오랜만에 임장보고서 및 강의 스케줄을 온전히 소화하는 것 자체가 대단한 게 아니었나 싶습니다.

이걸 작년에는 어떻게 매 달 했는지… 

현재 임장 중인 지역을 충실하게 마무리해야 할 것 같습니다. 

다음 달에는 어떤 강의를 듣고, 어디를 임장 가야 할 지… 

2번에 대한 건 어느 정도 진행하였습니다. 물론 연말에 직장 관련 책을 읽어야 하는데, 그러지 못해서 아쉬운 마음이 있습니다. 

3번은 충실히? 그렇다고 완전히 진행하지는 못한 것 같습니다. 운동을 그래도 평소보다 조금 했다는 것?

결국 60%의 만족도를 가지고 12월을 마무리 해가는 것 같습니다. 

계획과는 별개로, 지난 주에 공유했던 고민과 관련해서 어느 정도 고민은 해결되고 있는 것 같아 

순조롭게 인생은 흘러가고 있다… 

서울에 아파트 한 채 투자만 하면 심적으로 매우 편안해지지 않을까, 그런 생각을 하고 있습니다.

내년 상반기에는 그래도 결판이 나니 그때까지는 바쁘게 지내야 하지 않을까 생각이 듭니다. 

(시장아~ 부정적으로 흐르기보다 상황이 더 나아져라~)

제주바다 튜터님의 강의가 시장을 보고, 현재 그리고 지난 달 임장을 갔던 지역을 다뤄 주셔서 큰 도움이 되었습니다.

그럼 강의 요약도 해보겠습니다. 제주바다 튜터님의 강의는 각 임장지에 대해 이해하는 데 도움이 되었으며, 단지분석을 어떻게 해야하는지 방향성도 알려주었습니다. 

권유디님 강의는 크게 4가지 세션으로 구성 되었습니다. 

1. 업무지구/베드타운 보기
2. C, D지역
3. 단지분석

위 내용들 중 핵심 사항들만 따로 정리하고자 합니다. 느낀 점 및 적용할 점 위주로 정리합니다. 

[ 업무지구/베드타운 ]

1. 업무지구가 최우선순위다, 업무지구가 있어 자급자족을 하는 곳이 최고의 입지를 지닌 곳, 강남하고 멀다고 그 지역이 안 좋고 그런 게 아니다.
2. 업무지구가 없으면 업무지구랑 가까운 교통을 지닌 곳으로 가는 게 좋다.
3. 현재부터는 호재를 반영하는 지역으로 가야 함. 하락장에서는 호재가 반영되지 않았기 때문.
4. 그 다음에는 결국 환경, 단지만 보아서는 별로 일 수 있지만, 주변 신축이 생기며 환경이 바뀌니 단지 가치가 올라간다. 권유디 튜터님이 말씀하신 것처럼 서울은 함께 올라간다. 

5. 서대문구를 가더라도 중심지랑 가까운 게 (업무지구) 좋은 입지.

    

[ C지역 ]

1. 인구: 세대 당 인구 수를 보면 되고, 지역 평균으로 해서 영유아-10대, 그리고 대다수 일하는 사람들 비율 보면 된다.
2. 교통: 지하철 하나하나 뜯어보아야 한다, 급행이 있으면 엄청난 프리미엄, 아침 출근대 시간까지 파악해 볼 수 있다.
3. 학군: 초등학교 학생 수로 보아야 한다. C 지역은 임대아파트 학생들과 같이 학교를 가는 걸 비선호하기 때문에 이 부분도 함께 보아야 한다. 제주바다님이라서 오히려 이 부분 엄청 세세히 보시는 것 같다. 양천구가 인접하기에 셔틀도 운영, 이 부분이 메리트. 어느정도 학군 관리가 되는 지역이 일부 존재. 우장산 학원가도 존재.
4. 환경: 어디에 주로 모여 있고, 관련 호재는 없는지 살펴 보아라. C지역은 환경 관련해서도 호재가 있다.
5. 공급: C지역은 특별히 볼 건 없다. 재건축 정도 보면 된다.
6. 추가로, 한강뷰의 경우 기존 가격보다 1~2억 더 높게 형성될 것이다. 그러니 전고점으로 단지 가치 헷갈릴 수 있는데, 이 부분도 면밀히 살펴 보아야 한다.
7. 추가로 대단지의 경우, 언덕이 높고 적고 같은 차이가 있을 수 있는데, 앞동 뒷동 잘 살펴보아라. 추가로 용의 꼬리가 훨씬 낫다.
8. 업무지구-교통-환경(균질성)이 중요

[ D지역 ]

1. 교통: C지역과 명확히 다름. 갈아타야 한다. 이게 두 지역 간의 차이를 만든다. 그래도 1시간 이내로 주요 업무지구를 갈 수 있음. 단지별로도 업무지구 소요시간 확인 필요.
2. 학군: 길음중 의미 있음.
3. 환경: 2개 백화점이 있음, 수요가 있다는 뜻 (그런데 없어질 수도 있다는 소문이…?)
4. 공급: D지역에서 가장 중요한 지표. 동북권 다 함께 보아야 한다. 동대문구 강북구 노원구. 분양 입주와 관련해 27년 3월이면, 12월부터 물건 내놓고, 5월로 만기 피하려고 해서도 안된다. 앞 뒤로 3개월 피해라.
5. 26년 하반기 안전
6. 주인전세 맞출 수 있도록 해라. 팔고 신축 아파트로 가려고 대기한다. 적극적으로 먼저 이야기 해야 한다. 재건축까지 다 살펴보아야 한다. 

[ 단지분석 및 투자 ]

1. 사람들이 지금 시장에도 적응하면 또 지난 상반기처럼 가격이 오를 수 있다.
2. 너무 미루지 말고, 가치가 있는 단지 찾으면 투자하도록 해라.
3. 현재 가격 3000만원 깎을 수도 있다, 언덕 위 구축은 5000만원까지도 깎을 수 있다.
4. 지금 전세도 구하기 어려운 시장이라고 한다.
5. 좋은 20평 > 안 좋은 30평대.
6. 단지마다도 다 급지 나누어라. 전고점 같으면 거기서 멘탈 나가는 경우가 많다. 정리해 놓으면 나중에 단지 대 단지 비교하기 굉장히 좋을 것. 최소한 생활권 별 2개라도 뽑아서 진행해 보자. 

좋은 강의 해주신 제주바다님께 감사드립니다.

기존 임장 지역을 정리할 수 있는 의미있는 시간이었습니다. 

현재 1호기에 대해서도 다시 한 번 생각을 하게 되었으며, 앞마당 정리 및 시세트래킹에 대하여 다시 한 번 마음을 잡게 되었습니다. 

77조 화이팅!