2024 부동산 절세 필승 전략! 이 세가지로 종결합니다!

2024년도 얼마 남지 않았습니다. 다가오는 2025년은 또 어떤 새로운 기회들이 있을까요? 과거를 돌아보고 미래를 준비하는 것은 기본 중 기본입니다. 부동산 세금 관련, 놓치면 안 되는 올 한 해 이슈들을 정리해 보았습니다. 

첫째, 1주택자는 ‘공동명의’가 대세입니다!

부동산 절세에서 공동명의는 이제 널리 알려진 사실입니다. 특히 1주택일 때 더더욱 막강한데요, 종부세와 양도세에서 모두 유리하기 때문입니다. 즉 1주택 공동명의인 경우 종부세는 18억 공제와 함께 단독명의가 누릴 수 있는 최대 80% 세액공제 혜택도 선택이 가능합니다(단, 단독명의는 선택 불가).

양도세는 어떤가요? 공동명의라면 기본공제 금액이 추가되고 소득금액 분산으로 세금이 줄어들기에 공동명의가 매우 유리합니다. 

다만 고가주택 취득시 증여 이슈(부부간 공제 6억 초과시), 혹은 재산세 과표 9억(시가 20억 상당) 초과시 지역가입자 전환 정도만 조심하시면 되겠습니다. 

내 집 마련을 고민중이신가요? 1주택이라면 공동명의 하세요! 2주택 역시 공동명의가 대체로 유리하고, 3주택부터는 개별적으로 따져보시는게 필요합니다. 

둘째, 더 나은 입지를 위한 ‘세 끼고 매수’가 많았습니다!

같은 금액이라면 더 나은 입지를 위해 세를 끼고 매수하는 방식이 많았습니다. 

예전에도 한 번 소개드렸던 물건인데요(단지는 묻지 마세요 ㅋ), 해당 물건은 23년 7월 가격이 출렁였고, 이 경우 갭 3억으로 취득이 가능했습니다. 다만 갭투자의 성공은 반드시 매가가 올라줘야 한다는 건데, 그로부터 6개월 정도 지나서 전고점을 거의 회복합니다. 

똑같은 3억 원이 있다면 차라리 이게 더 나을 수 있다는 것입니다(실거주는 임차로 해결). 지금도 이런 물건이 많이 있고, 특히 서울 대부분은 비조정대상지역이 많으므로 2년 이상 보유만 해도 비과세가 가능합니다. 부지런히 찾아보시기 바랍니다. 

셋째, 상생임대주택 비과세 특례를 활용하면 거주없이 비과세가 가능합니다!

세를 끼고 매수할 때 꼭 비조정만 고집할 필요는 없습니다. 조정대상지역, 즉 현재 강남 3구와 용산의 경우에도 이를 취득하고 직전 임대차계약(최소 1년 6개월), 상생 임대차계약(최소 2년)을 체결하면 2년 거주 없이 비과세가 가능합니다. 

따라서 이론상 25년 상반기까지 직전 임대차계약을 체결할 경우, 조정대상지역이고 2년 거주를 하지 않았더라도 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 이로 인해 절세할 수 있는 금액은 양도차익 10억일 때 무려 2억 5천 만원에 육박합니다.  

정리해보면, ‘가급적 중심지에 가까운 똘똘한 한 채가 좋고, 공동명의로 하되, 거주없이 비과세를 받을 수 있는 상생임대주택을 적극 활용하라!’ 정도가 되겠습니다. 

내년도에는 어떻게 될까요? 이에 대해서는 다음 칼럼에서 또 말씀드려보겠습니다. 

아울러, 올 한 해 보내주신 월부 여러분들께 깊은 감사를 드리고, 내년에도 양질의 정보 계속해서 제공토록 하겠습니다. 감사합니다. 새해 복 많이 받으세요! :)