전세가율의 의미

24년봄에 블로그 작성글입니다.

지금 전세가율과는 조금 차이가 있습니다

1. 이번 하락장은 전세가 하락으로 인한 매가 하락이었다. 하락당시 매가보다 전세가가 더 많이 떨어지면서, 전세가율도 낮아졌다. 보통 전세가율은 매가가 많이 올라서 떨어지는데, 매가가 하락하는데도 전세가가 그 보다 더 많이 떨어져서 전세가율이 낮아지면 굉장히 안좋은 하락이다. 이번에는 전세가가 통계작성이래 가장 많이 빠졌고, 매가도 통계상 IMF당시만큼 많이 빠졌다.

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2. 아래는 이번 하락장에서 전세가 하락을 보여준다. 22년 들어가면서 전세가가 급격하기 빠지기 시작했다.

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3. 매가는 아래를 보면 전세가 보다는 한달늦게 빠지기 시작했다는 것을 알 수 있다. 전세가 하락이 선행해서 나타났다. 매가는 하락폭도 더 적었다(이러면 전세가율 낮아짐ㅜㅜ)

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4.

서울 매가는 고점(22.01) 104.4 / 저점(23.04) 92.6 / 약 -11.5% 하락했다.

경기도 매가는 고점(22.01) 109.5 / 저점(23.05) 90.9 / 약 -17% 하락했다.

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서울 전세가는 고점(22.01) 103.5 / 저점(23.05) 83.4 / 약 -19.5% 하락했다.

경기도 전세가는 고점(2112)106.1 / 저점(23.05)82.3 / 약 -22.5% 하락했다.

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보면, 서울보다 경기도가 매매,전세 각각 더 많이 바졌다. 또한, 매가보다는 전세가 하락이 두드러진다.

이렇게 되면 당연히 전세가율은 낮아지는데, 전세가율이 낮아지면 그만큼 상승장이 오는데 시간이 더 걸린다.

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5.

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23년 5월부터 전세가는 반등을 했다.

최근2월까지 서울은 저점 83.4대비 87로 4.1% 올랐다.

최근 2월까지 경기는 저점82.3대비 86.3으로 4.8% 올랐다.

그렇다면 당연히 매가 반등에도 관심을 가져야 한다.

그 다음에 그 결과로 전세가율이 어떻게 변화하는지 관심을 가져야 한다.

일단 매가는 어떻게 반등했는지 살펴보자

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역시나 23년 5월이 저점이었고, 반등을 했다.

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서울의 경우 저점 92.6에서 고점94.4로 1.9% 반등했다가, 고점대비 다시 -0.6%하락했다. 상기할 점은 이때 서울 전세가는 계속 올랐다는 점이다. 물론 전세가 상승률 자체가 미미해졌긴 했지만, 이렇게 전세가가 오르는 상태에서 매가가 내리는 디커플링 현상은 오랜만에 일이다. (물론 결국 커플링 될 것으로 본다.)

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경기도의 경우 저점 92.8에서 92.1로 2% 하락햇다.고점대비 다시 -0.8% 하락했다. 역시나 서울과 같다.

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6.

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최근 서울과 경기의 평균 전세가율이다.

서울은 23년 7월 52.7%을 찍고 반등하기 시작해서 현재는 54.2%다.

경기도는 23년 7월 62%를 찍고 반등하기 시작해서 현재는 64.1%이다.

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그렇다면 지난 상승장이 시작되었던, 13년 봄의 전세가율은 어떠했을까?

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7.

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13년봄부터 하락이 멈추면서 바닥을 다지던 시기였다. 이후 상승을 시작하여 21년 가을까지 9년동안 대세 상승장이 이어졌다.

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보면, 13년 봄경 서울은 50%후반 / 경기는 60%초반이었다.

현재 서울전세가율이 50%중반 / 경기는 60% 중반인데, 전세가율 자체로 봤을 때 상승시작점과 대단히 흡사한 것을 알 수 있다.

물론 대세 상승장이 길어질 수 있었던 이유는 이후 16년말까지 상승(초기상승)에서 아주 건전한 상승을 했기 때문이다.

건전한 상승이란 전세가율이 높아지면서 매가가 오르는 (즉 전세가 보다 매가가 덜 오르는) 상승을 말한다.

그래서 전세가율을 16년말까지 올리면서 매가가 상승했기 때문에 체력을 소모하지 않은 상승이다. 이 기긴에는 언제나 투자해도 좋는 시기였다.

마치 적절한 운동으로 체력을 소모하는 이상으로 체력을 보강할 수 있는 원리와 비슷하다.

하지만 이후에는 전세가율이 떨어지기 시작한다.

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서울은 16년 가을 72%를 고점으로 19년 12월까지58.4%까지 떨어진다. 난 전세가율이 올라가는 상승을 부동산 사이클상 봄이라고 본다.

전세가율을 떨어지게 하면서 상승장이 시작되었을 당시 전세가율로 돌리는 과정을 사이클상 여름으로 본다.

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그래서 20년 월부 유튜브에 나가서 5000만원 있다면 자산배분(중립기어)할거라고 했던 것이다. 사이클 여름이 끝나도 부동산은 보통 더 오른다. 하지만 사이클상 가을 시기에 올라가는 분은 보통 하락장 초입에 다 토해낸다. 이번에도 역시나 그랬다.

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이정도로 반복되는게 너무 신기하다. 난 이정도로 반복될줄은 몰랐다.

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20년부터 코로나 유동성이 풀리고, 역대급 저금리로 가면서 마지막 상승이 아주 강하게 불타올랐다. 더이상 낮아져서는 안될 전세가율도 더 낮아져서 서울 52.7 / 경기62까지 떨어진다.

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그렇다면 지난 하락장(08~12) 전세가율은 어떠했을까? 궁금하지 않은가? 이 부분은 부동산원에 없어서 직접 kb통계로 엑셀 작업했다.

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8.

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서울은 지난 하락시작당시 전세가율 저점이 30%후반이었다. 이후 이게 50%후반까지 올라오고 나서 상승이 시작되느라, 하락장이 길었다.

경기도도 지난 하락당시 전세가율 저점이40% 초반이었다. 역시나 60% 초빈까지 올라오고 나서 상승이 시직되느라, 하락장이 길었다.

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반면 이번 하락당시 서울의 전세가율은 50%초반 / 경기는 60% 초반이었다.

다시한번 언급하자면 13년 대세상승(9년간의) 시작당시 전세가율이 서울 50%후반 / 경기 60%중반이었다.

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원본 글 : https://blog.naver.com/kyungjain