안녕하세요~!

겸손하되 열정적인 투자자 험블입니다!

저는 최근 3억 원을 포기하고

저의 0호기를 매도했습니다.

수도권 외곽의 신축 대단지였지만

무리한 레버리지를 통해

매수했던 저의 첫 자산이었습니다.

자본주의에 대해 무지하던 시절

수도권 상승장을 만나 폭등하는 집값을 보며

마치 부자가 될 수 있을 것처럼 착각하기도 했습니다.

다행스럽게 월부를 알게 되고

자본주의와 투자에 대해 배워가며

허황된 꿈은 버리고

'경제적 자유'라는 꿈을 가지게 되었습니다.

그리고 그 꿈에 한 발 더 다가가기 위해

하락장이 무르익은 시장에서

큰 결심을 통해 매도를 진행하게 되었습니다.

결론부터 말씀드리면

다행스럽게 3억을 손해본 것은 아닙니다.

싸게 매수했던 자산이라

손실구간이 아닌 상태에서

매도를 진행할 수 있었습니다.

하지만 충분히 다음 시장을 기다린다면

더 큰 수익을 가져다 줄 자산일 수도 있었습니다.

이런 상황속에서도 제가

어떻게 매수를 하게 되었는지

어떻게 보유를 해나갔는지

왜 매도를 하게 되었는지

지금의 이 생생한 감정이 사그라들기 전

복기를 해보며 배운 점이 많다고 생각하기에

부족하지만 몇 자 적어보려 합니다.

#Prologue. 청약당첨





자본주의에 역행하던 역행자 시절,

저는 유행이라면 그저 다 해보고 싶고 뒤쳐지고 싶지 않은

열정 넘치는 젊은 청년이었습니다.

감사(?)하게도 이때의 수도권 시장은

청약이 유행이었습니다.

트민남이 빠질 수 없죠.

때마침 거주지역에 뜨거운 청약 소식이 들려 옵니다.

그리고 주변에선 '남자가 집 하나는 있어야지!' 라는

인생 선배님들의 조언이 마구마구 들려옵니다.

그리고 '설마 되겠어?'라는 마음과 함께

인생 첫 청약을 접수하게 됩니다.



당첨자 발표일

어마어마한 경쟁률 (100:1)속에 당연히

안 될거라 생각했기에 떨리지도 않는 마음으로

당첨자 발표를 확인하게 되고

덜컥 당첨이 되어 버립니다.

청약통장 보유금 약 400만 원..

당시 분양가 4억 원..(예시) 계약금 4천만 원..

나도 드디어 남자로써 내 집을 갖는구나 하는 생각에

좋기도 했지만 모아둔 돈이 없는 상태라

계약금의 나머지는 신용대출을 통해 해결했습니다.

그리고 이어지는 60%의 중도금 대출까지..

자본금이 없는 상태에서 겁도 없이

총 70%의 레버리지를 활용하며

이렇게 '풀 레버리지' 인생이 시작됩니다.

그리고 2016년 청약 당첨부터 2020년 입주

2023년 매도하는 시기까지 주택을 '보유'한 덕분에

경험할 수 있는 것들이 많았습니다.

간략하게나마 풀어나가보겠습니다.



#1. 풍부한 대출의 경험



자신감 하나로 받은 분양,

사회 초년생이라는 이유로 저축도 잘 하지 않던

(자본주의의)역행자 시절이라 대출 없이

진행할 수 없는 상황에 처하게 됩니다.

상황에 처하게 되니 자연스레 공부가 되는 매직..

회사에서 가용 가능한 신용대출과

주택담보대출, 중도금대출 등

평소 생소했던 대출 공부를 하기 시작했습니다.

LTV, DTI, DSR.. 요상한 언어들도

관심을 뗄레야 뗄 수가 없었습니다.

다행히도 당시 LTV의 규제가 심하지 않았고

DSR 규제도 없던 시절이라 엄청난 레버리지를

활용할 수 있었습니다.

그리고 저는 겁없이 주택가격의 90%를 레버리지하며

신용대출과 주택담보대출 등을 마음껏(?) 활용하게 됩니다.

배운 점

다양한 대출의 종류를 공부하고 직접 실행해보며

향후 투자생활에 있어서 리스크 대비를 위한

나의 대출 가능 금액을 확실히 알게 되었다.

실수한 점

자본금 없이, 겁도 없이 너무 무리한 레버리지를 활용해서

운이 없었다면 파산할 뻔 했다.

앞으로는

대책 없는 레버리지는 독이다.

투자할 때 겁없이 마통 등을 이용해서 투자하면 안 된다.



#2. 대규모 공급의 무서움

당첨 이후 어쨌든 내 집이 생겼다는 안정감에

대책 없이 인생을 즐기며 살았습니다. (?)

그리고 다가온 입주시기

자금 여력이 되지 않아 도저히 입주할 수 없는 상황을

맞이하게 되고, 결국 (어쩌다)임대인이 되기로 결심합니다.

제가 분양받은 단지는 약 7,000세대 규모의 대단지였습니다.

이것이 무엇을 의미하는지 전혀 몰랐습니다.

저는 그저 부동산에 전세나 월세를 내놓으면

알아서 부사님들께서 임차인을 맞춰 주시는 줄 알았습니다.

하지만 여기저기 전화할때마다 들려오는 부사님들의 한숨..

분양가의 50%도 되지 않는 가격에 내놓아도

전세 손님이 없다고 합니다..

여기서 입주장의 무서움을 직감하게 되었습니다.

당시 저는 주택담보대출 비율이 90% 였기에

융자 없는 상태로 전세를 내놓을 수 없는 상황이었습니다.

그래서 빠르게 월세를 내놓기로 결정하고

두려움이 앞서 행동을 하게 됩니다.

인근 모든 부동산에 전화하고, 시간날 때 마다 방문해서

부사님들께 제 물건을 내놓게 됩니다.

최저가에 가까운 가격으로 내놓은 끝에

다행스럽게 세입자를 맞출 수 있게 되었습니다.

막연히 알아서 빠질거란 생각으로 기다리기만 했다면

연체이자를 내며 더 많은 고생을 했어야 할지도 모릅니다.

배운 점

공급의 무서움을 온몸으로 느꼈다.

발빠르게 그리고 부지런히 움직여야 하고

내 물건이 상태, 상황, 가격 등에서 1등이 되어야 한다.

실수한 점

대책이 없어도 너무 없었다.

전세 및 월세 셋팅에 대한 경험이 없어

상세하게 계산하지 않고 막연히 해결될거라 믿고 있었다.

앞으로는

투자대상단지를 선정할 때

해당지역의 공급을 면밀히 파악해야 한다.

공급이 많아도 투자할 수 있지만

내 물건이 1등이 될만큼 매력적이거나

잔금 리스크에 대한 대응방안은 필수다.



#3. 보유

그렇게 최저가에 겨우겨우 월세로

임차인 분을 모시게 되었습니다.

그리고 앞으로 제가 입주하기 전까지

안정적인 나날이 이어질 것만 같았습니다.

하지만 얼마 지나지 않아 울리는 임차인 분의 전화..

이사를 가셔야할 것 같다고 합니다.

계약기간 내에 이사를 희망하는 임차인

그리고 이를 해결하고

새로운 세입자를 모시는 과정에서

저는 두 배 높은 보증금과 월세를 받게 됩니다.

당시 임대차 3법이 시행되며

전/월세 가격이 폭등하던 시기였기 때문입니다.

이렇게 저는 의도치 않게

임대차 3법을 온 몸으로 느끼게 됩니다.

돌이켜보면 당시 임차인 분께서

다른 임차인을 구해야 한다는 사실에

저는 임차인을 구하는 데 전혀 신경쓰지 않았습니다.

제 책임이 아니라 생각하고

그저 막연히 해결될거라 믿었습니다.

운이 좋게도 당시 상황이

전/월세 물건이 많이 없고 가격 또한 급등하던 시기라

무리없이 새로운 임차인 분을 모실 수 있었지만

지금같은 시장에서 손 놓고 있었다면

어땠을까 아찔합니다.

배운 점

임차인 분의 계약기간 중 퇴거를 경험하며

주택임대차보호법에 대해 알게 되었다.

실수한 점

내 자산임에도 내 책임이 아니라고 생각했다.

내 자산에 대한 책임감을 가져야 한다.

앞으로는

비슷한 상황이 발생한다면

책임의식을 갖고 적극적으로 대응해야 한다.

역전세 상황에서도 충분히 발생할 수 있는 일이고

임차인과 원만한 합의를 위해 총력을 다해야 한다.



비교적 짧은 기간동안 경험한 일이라

길지 않은 글이 될 줄 알았는데 쓰다 보니 길어지게 되네요.

다음에는 매도를 결정하게 된 이유와

매도하며 배운점을 이어서 남겨보도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.