2주택, 3주택으로 늘려갈 때 알아야 할 세금 [너바나]

안녕하세요? 너바나입니다.

월부커뮤니티(이하 '월부커')에서 세금 관련한 질문이 있어서

간단히 답변드리려고 합니다.

Q. 현재 1주택 실거주 중입니다. 투자를 목표로 2주택, 3주택이 될 경우 세금을 줄일 수 있는 방법을 알고 싶습니다.

질문주신분은 현재 1주택을 보유하고 있는데, 투자를 목표로 2주택, 3주택으로 늘여갈 경우 세금을 어떻게 줄여야 할지 물어보셨습니다. 아마도 주택이 늘어가면 양도소득세가 늘어가는데 그 부분이 걱정되어서 그런 것 같습니다.

제가 이분의 상황을 잘 몰라서 모르겠지만...

제가 이분의 상황이라면 다음과 같이 하겠습니다. 만약 2주택으로 투자하려고 한다면 일시적 1가구 2주택을 활용할 것 같습니다. 일시적 1가구 2주택은 투자자가 아닌 일반 직장인에게 굉장히 유용한 투자 방법입니다.

일시적 1가구 2주택이란 내가 기존의 주택을 보유하고 1년이 지나서 두번째 주택을 매수하고 기존주택을 2년간 거주하고 새로운 주택에 입주하고 나서 두번째 주택을 보유개시한 날부터 3년 이내에 첫번째 주택을 매도한다면 첫번째 주택을 비과세 받을 수 있습니다. (단, 보유 및 거주조건은 세법에 따라 계속 변경되며, 조정지역 및 투기과열지구에 따라 변동될 수 있으니 취득전 전문가의 상담을 받으시길 바랍니다.)

만약에 3주택 이상을 꿈꾼다면 저라면 편익과 비용을 따져보겠습니다. 가상 수익이지만 2주택, 3주택 그 이상의 주택을 매수할 때 기대하는 수익과 내가 치뤄야할 비용(양도소득세)을 따져보고 편익이 큰 쪽으로 택하겠습니다.

예를 들어 경기도에 비조정지역에 아파트를 가지고 있고, 아파트를 5억정도 차익이 났을 때...지금 현재 세법기준으로 3주택 이상 보유하고 내가 첫번째 주택을 양도시 내야할 세금이 대략적으로 계산하면 1.68억입니다.

• 참조 부동산 계산기 앱.

앞으로 투자할 부동산이 1.68억보다 편익이 크다면 3주택이상 투자를 이어갈 것이고, 반대로 그렇지 않다면 2주택 이내에서 투자를 해야 합니다.

다만, 제가 지금까지 봐왔던 월부의 대부분 투자자분들은 3주택이상을 매수하셨습니다. 왜냐하면 야구에서 타석을 많이 설수록 타율과 실력이 늘어가는 것처럼... 투자도 10번째까지는 경험이기 때문입니다.

하지만 투자를 잘하는데 까지는 어느정도 투자공부에 시간을 쏟아야 합니다. 투자공부로 일주일에 2시간... 1천시간은 되어야 그래도 투자의 기본은 갖추게 됩니다.

많은 분들이 제게 주택이 많은데 세금이 괜찮냐고 하시는데...저는 괜찮습니다. 저는 일반사람에 비해 재산이 월등히 많고...세금도 훨씬 많이 내고 있지만 제 세금은 대부분 제 양도소득에 비하면 절반 이하이고... 제가 투자를 하지 않았다면 직장인으로 이렇게 큰돈을 가질 수 없었기에 괜찮습니다.

그리고 투자 초창기에 부자들을 많이 연구했는데 대부분 부자들은 세금을 일반사람들이 상상하지 못할 정도로 많이 내고 있고, 세금에 대해 굉장히 해박한 지식을 가지고 있었습니다. 그래서 저도 세금공부를 많이 했고, 절세방법도 많이 알게 되었습니다. 지금도 6개월에 한번은 월부에서 세금강의를 듣고 있습니다.

마지막으로 질문주신 분의 3주택 이상에서 세금을 줄이는 법은 무엇인지 물어보셨는데... 아마도 3주택이 되면 1주택일 때보다 세금은 훨씬 많이 내시게 될 겁니다. 하지만 아마도 투자를 잘 하셨다면 세금보다 소득과 재산이 훨씬 늘어가실 겁니다.

부자들은 세금을 안내는쪽보다 세금을 내더라도 양도차익이 더 크다면 양도차익이나 소득이 큰 쪽으로 택합니다.

지금 질문 주신분도 만약에 직장인으로 10억 이상을 목표로 하신다면 편익이 큰 쪽으로 택하시길 바랍니다.

너바나 드림.