4강 비교평가 (feat. 식빵파파님)
4강은 비교평가에 진심인 식빵파파님 강의로 진정한 투자를 하기위해 비교평가로 투자로 이어지는 부분을 다양한 매물 예시로 설명해 주셨습니다.
#Chapter1
지역별 시장 분위기
1) 서울 수도권 시장
- 전고점 회복한 지역 많다.
- 강남을 주변으로 인접 지역 많이 상승 ( 이미 올라서 비싸진 지역)
- 그러나 핵심지역을 제외하곤 적은 상승 ( 전고점 대비. -15% )
- -15%에서 부사님이 지금은 현장가서 가격 조율을 하는 것을 목표로
- 싼지역을 우선적으로 봐야 한다
>> 비싼 것은 비싼 것 끼리, 싼 것은 싼 것끼리 같은 급지끼리 비교한다.
- 같은 급지의 비싼건 비싼 것과 비교 > 급지를 맞춰서 비교
>> 같은 급지끼리 비교해보자
- 영등포 양평현대6차 24평 : 강남 50분 vs 강동구 둔촌미소지움 24평 : 강남 40분
> 미소지움이 40분대인데 같은 가격이면 더 싸다.
#Chapter2
지역내 비교평가
학군, 환경, 강남접근성
서울 수도권은 강남 접근성으로 교통을 보며, 제일 중요하다. 60% 이상 비중으로 가치를 준다.
같은 수도권 다른 땅의 가치와 지역별 특징 고려한 정밀한 비교평가 필요
송파 : 잠실(선호생활권 No1)이나 후순위 거여마천이나 강남 접근성 비슷
교통 + 환경 + 학군
교통도 중요하지만 환경, 학군 요소도 중요하다.(비중을 높인다)
중량구 : 땅의 가치 낮은 곳은 면목생활권(No1)과 망우생활권(후순위) > 강남 접근성 편차가 크다
교통 > 환경 + 학군
교통의 요인이 중요 ( 교통비중 높은 곳)
—> 비교평가전 지역특징이 뭔지 판단 필요
이 지역의 사람들은 아파트를 선호하는 기준이 뭔지 확인 후 각 요소드의 중요 비중을 조절
* 송파 : 잠실생활권이 제일 좋고 넘사벽 - 잠실 가까울 수록 순위가 올라감
학군과 환경을 중요도 UP 해서 봐야 하는 곳
2 교통 좋은 구축 vs 교통 덜좋은 신축
문정과 위례는 생활권 비슷
문정건영(93) vs 위례 송파더센트레(13)
—> 교통 10분이 커버 가능한 만큼의 환경/학군이 좋은가
* 교통 : > 10분 차이
* 환경 : < 상권이 좋다(중심 상가)
주택가 상권, 93년식 < 신도시 상권 13년식
* 학군 : 문현중 79% < 송례중 86%
위례신사선 취소로 심리 다운 가능성
>> 교통이 좋아 연식이 좋아 식의 이분법 식의 비교평가 No!!
3. 비교평가 후 검증
- 전고 차이로 체크
- 위 두단지로 체크하면 2억차이로 송파더센트레가 상승함
- 전고가 애매하거나 하면 전세가를 체크한다.(실사용가치)
전세가 : 4.7 < 6.3 으로 송파더센트레가 우세
- 전고 왜곡된 것 판단 필요
* 선사현대 : 단지 잘 관리된 곳 (00’ 24평 12억-전고) vs 둔촌푸르지오 (10’ 12억-전고)
선사현대 전고점 딱 한번 찍힌 점으로 고점 판단은 무리 > 주변 가격 체크
그래프는 보조 수단 : 내가 현장에 갔다 온 내 발을 믿어라
2) 가치와 가격 비교
잠실한솔(00) vs e편한송파센트럴(20)
- 교통 : 30분> 50분
- 환경 : 2000년식, 주택가 상권 < 20년식 주택가 상권 + 단지규모크고 단지상권도 굿
- 학군 : 일신여중 81.2% < 거원중 82%
1. 가치는 둘다 비슷해
2. 가격은 비슷해
3. 투자의사 결정은?
비교평가는 정답을 찾는 문제풀이 과정이 아니다.
검증 : 비슷한 가격 흐름
둘다 비슷한 가치/가격이면 매물임장 가서 더 조건 좋고 상태 좋은 물건을 고르면 된다.
(더싼 물건)
2-1) 구축 vs 신축 비교
잠실한솔(00년) vs 송파래미니스1단지(17년)
- 래미니스 : 주변 환경, 상권 빈약, 단지작고 나홀로 신축 느낌, 신축이나 임대도 절반이상 그래서 매물이 200세대만 거래 가능 > 매물이 적다.
- 교통: 30분 > 50분 - 20분 차이
- 환경 : 주택가 상권, 2000년식 <= 주택가 상권, 2017년식 소규모 상권
- 학군 : 일신여중 81.2% = 세륜중 82%
나라면 어디를 선택할까?
잠실한솔 pick
>> 신축이라고 선호도 좋은 것은 아니다.
비교평가 공식은 없다 >> 단지 vs 단지로 비교해야 한다.
2-2) 24평 vs 34평
가락금호(97년, 24P ) vs. 거여5단지 (97년 32P )
- 가락금호 : 헬리오시티 바로 옆, 가락시장 앞
- 거여5단지 : 아파트 단지 상가는 굿
- 교통 : 30분 > 50분
- 환경 : 97년식 구축 더 좋은 생활권 + 위치 > 외곽 비선호 생활권
- 학군 : 일신여중 81.2% = 거원중 82%
오르지 큰 평형을 위해서 모든 것을 버리고 갈까?
생활권, 강남접근성 등을 버릴 수 있을까?
나라면 어떤 선택을 할까?
현재 가격이 같다면? 더 좋은 매물을 선택하면 됨
> 이보다 앞서 단지의 선호도가 어떤지를 먼저 봐야 한다.
>> 평형 이전에 단지 대 단지로 먼저 비교하고 넘어간다.
2-3) 강남접근성을 이기는 동네 특성(동특)을 가진 경우
학군, 환경, 교통이 적용 안되는 지역 : 동특이 강해서
외부에서 수요를 끌어올만한 곳 (평촌, 중계) 또는 주변에서 찾아오는 곳
학군지 파워
- 평촌학원가 : 만안구, 군포시, 의왕시 등에서 공부 좀 한다는 사람들이 모이는 곳
- 중계학군지 : 의정부, 성북구, 중량구, 남양주, 구리시 등 찾아오는 곳
지방 성격을 가진 서울 수도권 ( 신축 + 택지 )
1) 인천 : 강남 접근성이 오래 걸려서 교통이 덜 중요한 지역
- 이편한그랑힐스(23년, 84 ) vs 송도더샵8 그린애비뉴(12년 84 )
- 교통 : 1시간 20분 > 1시간 40분
- 환경 : >
2) 부천
- 포도삼보영남(94) / 옥길호반베르디움(17)
#Chapter3
지역간 비교평가
# 앞마당 갯수에 따라 방법이 다르다
- 수도권 앞마당 3개 미만
- 수도권 앞마당 3개 이상
1)땅의 가치 확인
* 영등포 신길뉴 보라매 SK뷰(20’ 24P) vs 은평구 DMC센트럴자이 (23’ )
- 땅의 가치 : 40분 > 60분
- 교통 : 40분 > 60분 - 20분 차이
- 환경 : 신길중 6% (특목고 150명 / 9명) > 증산중 (5%)
- 가치 : >
> 땅의 가치를 이길만한 요소가 없다.
>> 전고에서 1억 차이 > 그렇다면 SK뷰 선택이 맞다.
* 목동 센트럴아이파크 (20’ 24p) vs 은평구 녹번이편한캐슬 (20’ 20p )
- 교통 : 55분 < 45분
- 환경 : 20년식 + 뉴타운 20년식 3천세대 = 뉴타운급 아파트 밀집 >> 선호도 차이 없다.
주변 주택가 환경< 신축 큰도로 상권
- 학군 : 강신중 79% > 영락중 66.5%
- 가치 : 땅의 가치는 > 이나 나머지 요소가 녹번 이편한캐슬이 이길만한 요소가 있다.
>> 땅의 가치만 보고 비교판단을 하면 안된다.
단지의 상품성, 단지, 학군 등 여러 요소로 더 많은 선호도를 가진 것도 같이 판단 필요
2) 상급지 구축 하급지 신축 비교
동작구 흑석 동양(03’ ) vs 서대문구 DMC센트럴아이파크(18’ )
- 흑뉴는 계속 좋아질 곳, 강남,서초가 가까운 곳으로 뉴타운 중 상위 선호도
- 센트럴아이파크도 균질함 : 위치가 많이 강남에서 멀다. 뉴타운 중 중하. 선호도
- 교통 : 40분 >. 5분
- 환경 : 흑뉴 01년식 < 가재울 뉴타운 18년식
- 학군 : 중앙대사범중 80% > 한성여중 73%
- 특징 : < 상암 자체 일자리로 흑성뉴와 견줄 힘이 있다. 직장/환경
>> 둘다 비슷한 선호도를 가지고 있다.
- 가격비교 : <
성동구 금호한신휴(05’ ) vs 성북구 장위 래미안포레카운티 (21’ )
- 땅의 가치 : >
- 한신휴 : 금호역에서 한신휴 상단한 언덕 위. 건너편 압구정
- 장위 래미안 : 뉴타운, 6호선 들곶이역, 베드타운 중간에 위치, 출퇴근 시간 길다
- 둘다 일자리 없지만 압구정 가깝고 > 직장 멀고
- 교통 : 30분 > 60분
- 환경 : 기존택지 구축 05’ < 장위뉴 21년식
- 학군 : 옥정중 78% > 남대문중 56%
- 땅의 가치를 넘어서는 선호도가 없다
영등포 문래두산 위브(88) vs 광명 아크포레 자이위브(21’)
- 교통 : 48분 = 49분
- 환경 : 주변 공업사 쾌적하지 않은 환경, 택지이나 별로 좋지 않은 곳
<< 신축 아파트 + 상가 ( 재개발 지역 ) 7호선에서 떨어진 지역, 현재 공사판(좋아지고 있는 곳)
- 학군 : 문래중 81% = 광남중 75%. << 85%이하에서는 큰 차이 아니다.
- 가치 : <
>> 땅의 가치를 이길만한 선호요소가 있는 곳
서울 구축 대 경기도 구축
- 종로구 3군 창신쌍용2단지 (93’ 24p ) vs 평촌 은하수 벽산(92’ )
- 창신 : 터널 붙어있고 주변 인프라 안좋다.
- 은하수 벽산 : 주변 인프라 상권 너무 좋다.
- 교통 : 50분 = 50분
- 환경 : 비균질, 서울 = 택지, 그러나 경기도
- 학군 : 서울대사범중 83% = 부림중 89%
- 가치 : > : 입지 독점성에 더 가치를 부여
>> 상품성이 다 사라진 경우(구축들) 입지독점성에 더 가치를 부여하겠다
#결국 단지 대 단지로 쪼개서 비교평가 해야 한다. 강점이 단지의 약점을 보완할만한 힘을 가지고 있는가?
3)땅의 가치가 같은 곳 비교 (동일 급지) : 지역내 선호도 영향
동작구 = 강동구 = 중구
- 교통 : 41분, 41분, 45분 동일
- 환경 : 08, 10, 08년으로 비슷
- 학군 : 강일중 86%, 문창중 79%, 대광중 79%로 비슷
매임시 사람도 본다
- 강동 롯데캐슬 : 명일동 학원가 이용, 고덕 가기전 징검다리 수요 많다.
브랜드 대단지 + 가족단위 수요, 명일학군 이용 가능
- 보라매 이편한 : 주변 사람들이 좋아하는 준신축(납득은 안되지만 이 동네에서 선호하는 단지)
- 중구 롯데캐슬베네치아(08) : 단지가 너무 좁다. 단지 상가도 다 빠지고 쾌적하지 않은 주변 , 건너편 왕십리뉴타운에 수요를 뺏기는 곳
- 수치로 보이지 않는 느낌과 상권 선호도를 파악해서 판단 (매임 + 전임)
#Chapter4
비교평가를 했지만 투자와 연결이 안된다. 어떻게 해야 할지?
1. 투자 의사 결정 과정
- 좋은데 싼곳에 투자해야 한다. > 싼 것을 샀더니 제가치를 찾아가면서 가격이 올라간다.
- 여전히 좋은데 싼것에 투자
- 전고점대비 하락률(-15%) + 전세가율 (60%) + 비교평가 이 세가지 요소로 투자의사 결정한다.
- 시세전수 조사한다. > 나한테 돈이 되는 정보다 하고 한다.
- 엑셀 소팅 후 가격을 지우고 비교평가 한다.
호수마을두산위브 vs 의왕 푸르지오라포레 비교
- 교통 : 40분 > 강남 75분 - 35분 차이
- 환경 : 상품성도 남아있고 >
- 학군 : 백운중 82% > 의왕부곡중 76%
- 가치 : >
푸르지오라포레(19) vs 호계현대홈타운2차(03)
- 교통 : 75분 < 55분
- 환경 : 나홀로 신축 19년식 > 비균질 택지 03년식
- 학군 : <
- 가치 : =
투자의사 결정
- 좋은 것 순서대로 투자의사 결정하면 됨
임보내에서 내 앞마당에서 시세전수조사 후 필터걸어서 전세가율 + 하락률 + 투자금 기준 충족 단지 비교평가
- 인덕원 생활권 : 지난 상승장에서 호재로 엄청난 상승을 함
: 월판선은 지금 공사 중
: 과천지정타 진행 중
: 2개의 호재가 있는 곳 > 입지 개선의 요소가 계속 있는 곳
- 벽산블루밍3차 (수지구 죽전) : 뚜렸한 호재가 없다.
- 교통 : 48분 < 38분
- 학군 : 갈뫼중 274명 /. 2명 4% 특목고 진학 = 죽전중 247명 / 10명
- 환경 : 택지 09년식 > 나홀로 비균질 97년식
-가치 : 호수마을 > 벽산블루밍 > 갈매마을Y시티
지역간 1등 비교평가 후 최종 후보 결정
- 저환수원리 근거해서 써본다.
- 투자를 못해도 1등은 꼭 뽑아서 투자의사 결정은 해야 한다.
- 임장지 비교해보고 튜터님과도 소통해봐라
- 전고점대비 하락률은 -15%는 완전한 안전마진이다
#Chapter5
비교평가를 위한 앞마당 관리
비교평가 : 가치 대비 가격이 싼(저평가) 단지를 찾는 행위
- 가치 : 눈에 보이지 않는다. > 손품 발품으로 가치 파악
잘 변하지 않는다
- 가격 : 네이버 등에서 눈으로 확인 가능
잘 변한다.
비교평가를 위한 앞마당 관리는 가격의 흐름 파악 필요함
시세트레킹 방법 > 투자를 하기위한 행위
- 매달 1회 엑셀파일에 정리하고 4층 이상 제일 싼 가격 정리
- 시세트레킹은 숙제라는 관념을 버려야 한다.
- 내편을 만드는 과정이다.
- 반드시 기록으로 남기고 시장의 분위기를 알 수 있게 하는 것이다 > 투자기회 포착하는 과정
- 전체 랜드마크 : 제일 먼저 반응
- 생활권별 랜드마크 : 생활권별 흐름파악 (앞마당 3개 미만시)
- 생활권별 단지 1~2개 : 중간 선호도 단지
- 단지가 많으면 많을수록 좋다.
- 시세트레킹 이후 남겨야 하는 것 -> 트레킹 후 분석 의견을 남긴다. -> 싸다고 생각하는 단지가 보인다.
- 분위기를 보는 거다 -> 이상감지가 되면 전수조사 후 매물 보러 가는 거다.
- 빠르게 비교가 가능하다.
서울 지역 군별로 > 앞마당 시세크레킹이 편해지면 군별 시세크레킹도 같이 해본다.
#Chapter6
마무리
현시장 상황 탄핵에 부동산도 충격 , 혼란스러운 시장 상황 > 집값하락 불가피
- 지금인건가 하고 마음이 조급해짐 > 조금해서 결정을 내리면 안된다.
- 기존에 배운대로 차근차근 하는게 중요하다.
지금 행동해야 되는 시장은 맞다. 행동은 해야 한다. > 그러나 조금해서 하지는 마라.
- 혼자하면 어디 물어볼 곳이 없다.
- 지금 물어볼 곳이 있다는 게 중요(튜터님도 동료들도…)
- 지금 튜터님께 부지런히 질문해야 한다.
실전반에서 충분히 투자할 수 있다.
- 지금 엉망진창이다.
- 그러나 지나고 나면 성장해 있는 시기였다.
- 아무것도 안하고 있으면 성장하지 않는다.
- 성장할 수 있는 환경에 밀어넣어라. -> 투자든 임장보고서든 밀어넣어야 한다.-> 힘들더라도 성장하는 과정이라는 것을 알고 긍정적으로 포기하지 말고 나아가라.
## BM
비교평가는 단지대 단지 특성에 맞게 적용할 것
앞마당이 하나라도 있으면 시세트레킹 시작해야 한다. 당장~~
그리고 시세트레킹 후 분석장표를 꼭 써서 생각을 정리한다.
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