안녕하세요. 잔쟈니입니다.
2026년 이후 급격히 줄어드는 수도권 공급으로 인해 청약시장도 가뭄에 접어드는 가운데, 많은 분들께서 3기 신도시의 청약 일정에 관심을 갖고 계십니다.
실제 3기신도시는 여러가지 장점을 갖고 있습니다. 기존의 1,2기 신도시의 단점을 보완하고 장점은 취할 수 있도록 설계되었거든요.
1990년대에 들어선 1기 신도시는 서울 20킬로내 위치하여 접근성은 좋았으나 업무시설이 도시자체에 있지 않아 자족기능이 떨어지는 베드타운이라는 비판을 받았습니다.
2010년대부터 들어선 2기신도시에서는 넓은 부지를 확보하여 독립적인 자족도시를 만들도록 설계되었지만, 판교 위례를 제외하고는 서울에서 30~40킬로 이상 거리에 있어 접근성이 너무 떨어진다는 비판을 받았습니다.
이에 1기신도시에서 놓쳤던 양질의 일자리
2기신도시에서 놓쳤던 서울 접근성을 보완하여 계획하고 있는 곳이 바로 3기신도시입니다
그 중에서도 계양신도시는, 모든 3기신도시 중 서울에서 가장 가까운 위치에 있다는 장점을 갖고있으며 진행속도도 가장 빨라 당장 내년 2026년에 첫 입주를 시작합니다.
오늘은 3기신도시 입주 시작을 끊는 계양신도시에 대해 알아보고, 이 지역의 가격수준에 대해 짚어보겠습니다 :)
계양신도시 : 서울과 가장 가까운 3기 신도시
계양신도시는 인천 계양구 북부에 위치하며, 3기 신도시 중 서울과 물리적으로 가장 가까운 곳입니다.
실제로 계양역(지하철 1호선/공항철도)을 활용하면:
- 김포공항역까지 1정거장(약 6분)
- 마곡역까지 2정거장(약 9분)
- 여의도까지 약 30분(1회 환승)
처럼 수도권 주요 업무·생활권으로 이동이 빠릅니다.
또한 인천국제공항고속도로를 타고 올림픽대로로 진입하면 여의도권으로 자차 20분 내 이동이 가능한 등 물리적 접근성이 뛰어납니다. 이처럼 광역 교통망과 기존 인프라가 이미 갖춰진 도시라는 점은 계양신도시만의 강점입니다.
다른 3기 신도시(예: 왕숙, 대장, 교산 등)는 GTX, 신설 철도망 같은 광역교통 호재가 계획에 포함돼 초기부터 큰 기대를 모았습니다. 반면 계양은 “교통 호재가 없다”는 평가를 받기도 했습니다.
하지만 그 이유는 이미 공항철도 계양역이라는 철도가 존재하기 때문입니다. (반대로 말하면, 다른 신도시들 주변엔 기존 교통인프라가 부족했다는 의미가 되기도 합니다)
계양신도시의 특징
▶ 가장 빠른 입주
계양신도시는 3기 신도시 중에서도 가장 먼저 입주가 예정된 단지들입니다.
2026년 12월 입주 예정인 A2, A3 블록은 이미 분양을 마쳤습니다. 분양시기가 24년 11월로, 당시 대출규제 강화로 수도권 아파트 매수세가 조용했던 상황이었음에도 8.12대 1, 3.14대 1 이라는 경쟁률을 보였습니다.
최근 3기신도시의 본청약 분양가는 사전청약 당시의 예상금액에 비해 오르는 추세입니다. 아파트를 짓기 위한 원자재값 상승이 워낙 가파르기에 어쩔 수 없는 상황이라고 합니다. 계양신도시도 사전청약 분양가에 비해 약 15%정도 높은 금액에 본청약을 진행하였고요.
하지만 3기신도시 중 가장 빠른 진행, 그리고 매력적인 분양가 덕분에 준수한 성적으로 분양을 마무리할 수 있었습니다.
▶ 규모는 작지만 주변 연계 시너지
계양신도시는 총 1.7만호가 들어올 예정이라 3기신도시 5곳(왕숙,교산,창릉,대장,계양) 중 가장 작은 규모입니다. 하지만 바로 옆 부천 대장지구와 붙어있고 지하철 1정거장 거리에 검단신도시가 있기 때문에 주변의 다른 신도시들과 연계되어 시너지를 낼 수 있는 곳입니다. 인천지하철 1호선의 (계양~검단)구간도 2025년 6월 개통을 해 주변 신도시와의 연결성이 좋아지고 거주인프라 공유가 수월해 지기도 했습니다.
계양신도시의 분양가 및 가격 비교
2024년 9월 본청약에서 책정된 분양가는 사전청약 대비 약 15% 상승했지만,
- 전용 55㎡(A3블록): 약 4.01억
- 전용 59㎡(A2블록): 약 4.2억
수준으로, 수도권 신축 분양 단지 가운데 여전히 경쟁력 있는 가격이라는 평이 많습니다. 특히 민간 분양 단지 기준으로 이 정도 수준의 가격은 찾아보기 어려운 수준입니다.
실제 계양신도시 주변 기축아파트와 비교해보면 이 부분을 확연히 느낄 수 있습니다.
계양신도시 인근에는 인천지하철 1호선이 지납니다.
가장 가까운 역인 박촌역 기준으로 주변 기축 중 선호하는 단지는 계양한양수자인(2011년/376세대)입니다. 이제는 연식이 조금 들긴 했지만, 역에서 가장 가깝고 역 주변 생활상권도 어느정도 갖추고 있기 때문입니다.
이 단지의 가격이 동일평형(전용59) 기준 4.5억, 신축이지만 비역세권 계양하늘채파크포레가 4.4억이며
주변에 위치한 2기신도시 검단의 경우 20평대 가격이 외곽지역 5억 전후, 중심부는 6억을 훌쩍 넘기 때문에 완성 시 신도시의 균질한 인프라를 누릴 수 있으면서 더 연식이 좋은 계양A2블록의 가격은 더욱 합리적으로 느껴집니다.
단, 이것은 주변 민간분양 기축단지와 비교한 것이고
같은 3기신도시 끼리의 가격 비교도 필요합니다.
비교 사례로, 지난 주 청약 접수를 받고 오는 12/24일에 당첨자 발표를 하는 남양주 왕숙 A-24블록의 경우, 전용 55㎡ 분양가가 약 4.6억입니다. 계양의 가격 경쟁력은 분명하나, 계양이 신도시 중 가장 작은 규모이기에 단순히 표면적 가격만 비교하기는 어렵고 입지와 단지 위상 간 비교 또한 필요합니다.
앞으로 주목할 지점: 계양테크노밸리
계양의 미래 가치는 주거 기능을 넘어 자족도시로서의 위상을 어느정도로 충족시키느냐에 달려 있다고 볼 수 있습니다. 그 중심에는 계양테크노밸리가 있습니다.
원래 3기 신도시 지정 당시부터 계양신도시는 직주근접 수요를 창출할 산업·업무용지 계획이 포함돼 기대감을 모았습니다. 실제로 양질의 일장이 근처에 들어오면 그 지역에 살고자 하는 직주근접 수요를 발생시키며 집값에 긍정적인 영향을 줍니다. 예를들어 마곡지구의 경우 2017년 LG사이언스파크 등의 대기업이 입주하기 전·후로 강서구 시세와 거주지로서의 위상이 상당히 많이 변화했습니다.
이것을 알고 있기에 다른 3기신도시들도 앞다투어 양질의 일자리를 유치하는 중입니다. 왕숙에는 카카오뱅크 AI디지털허브와 와 우리은행 통합IT센터등이, 대장신도시에는 대한항공과 SK 계열사들 입주 예정, 교산도 AI 클러스터 조성 예정인 이유가 여기에 있습니다.
따라서 계양신도시 내에 계획된 테크노밸리 산업용지가 얼마나 양질의 대기업들로 채워지느냐에 따라 계양신도시가 자리매김하는 위상이 달라질 것입니다.
오늘은 3기신도시의 첫 타자, 2026년에 입주를 시작하는 계양신도시에 대해 알아보았습니다.
아직은 첫 입주라 거주인프라, 주변 직장 등 부족한 부분이 있겠지만, 그만큼 저렴한 가격수준을 보이고 있기에 기회가 될 수 있는 부분도 있습니다. 27~28년이 넘어가면 다른 3기신도시들도 분양과 입주를 할 예정인 만큼 계양신도시가 어떻게 자리매김하는지 지켜보는 것은 실거주자와 투자자 모두에게 많은 도움이 될 것으로 생각됩니다.
눈이 오고 나니, 이제 겨울의 한가운데에 들어섰다는 느낌이 듭니다.
추운 날씨에 옷 따뜻하게 여미고 다니시고, 행복하고 즐거운 일 가득한 한 주 보내세요 :)
