단지분석의 중요성, 최고가 함정에 속지마세요.[명랑20]

안녕하세요.

느리지만 오늘도 한걸음

꾸준히 성장하는 명랑20입니다.

투자를 할 때

가장 중요한 것은

바로 가격입니다.

내가 사고자 하는

단지의 가격이 가치 대비

싼지 비싼지를 확인해야 하는데요.

단지의 가격과 선호도를

파악하기 위해 우리는 임장을 하고

단지분석을 하고 있습니다.

그리고

단지를 분석하며 여러가지 지표 중

최고가와 전고점 대비 하락율등을

살펴보고 있는데요.

하지만

단지분석을 하다보면 끝이 보이지 않는

너무나 많은 단지에

간혹 현타가 오기도 합니다.

하지만 왜

단지분석을 꼼꼼히 해야 하는지

이야기 나누어 보려고 합니다.

단지분석에서 중요한 지표는?

단지분석을 할 때

중요한 몇가지 요소가 있는데요.

첫번째

고점대비 몇프로 하락했는가?

두번째

최고가는 얼마인가? 

입니다.

단지분석을 하는 중요한 이유는

단지의 가격이 가치대비

싼지 비싼지를 판단하기 위함인데요.

단지의 가격은

그 단지의 선호도로 표현되는

직관적인 지표라고 할 수 있습니다.

그래서 저는

단지내 최고가 얼마인지

개별 단지마다 확인해 보고 있는데요.

최고가

진정 최고가가 맞는가에

대해서 확인해 보도록 하겠습니다.



Part. 1 최고가의 함정

예시를 통해서

확인해 보도록 할게요.

김해시로 이동해 보겠습니다.

해당지역은 김해

김해시내에서

선호도가 높은 율하 지역인데요.

율하는

율하1지구와 율하2지구로

구분할 수 있어요.

율하2지구는 신규택지에

대규모 브랜드 단지들이 밀집해 있어

지역내 선호도가 높은 생활권입니다.

저는 김해를 임장을 하고

율하자이힐스테이트가

율하2지구내 가장 좋은 단지라고

생각했어요.

하.지.만

최고가를 기준으로 확인해 보니

그게 아니네요?

최고가는

율하시티프라디움??

왜 그럴까요?



Part. 2 최고가의 함정

임장한 단지 순위와

최고가 나래바가 틀릴 때 저는

단지분석을 통해서

확인해 보는 작업을 하고 있습니다.

단지분석을 하며

아실 데이터를 조금 더 디테일하게

확인해 보고 있는데요.



율하자이힐스테이트 최고가

84A타입 12층 5.95억

시티프라디움 최고가

84타입 23층 6.75억

최고가를 제외한 평균 가격대를 보면

율하자이힐스테이트 가격대가

높은데 말이죠...!

23층?

율하시티티프라디움의

최고가가 6.75억의

가격이 23층이라는게 의아해서

한번 찾아보았습니다.

107동 기준 최고층이

23층인 걸 확인 할 수 있는데요.

최고층이 최고가라는 것이 궁금해

한번 확인해 보았습니다.





시티프라디움의 경우

최고층은

다락방이 존재한다는 사실!!!

다른 84타입보다

방이 한 칸 더 있는 구조라고

할 수 있는데요.

그럼 가격이 더

비싸는지게 맞겠죠?



Part. 3 최고가의 함정

김해만 그런거 아니야?

해서 다른 지역도

확인해 보도록 하겠습니다.

이번에는 청주 상당구로 가볼게요.

청주 상당구내 동남지구

택지에 신규 단지들이 들어서며

지역내에서 가장 선호되는

생활권이라고 할 수 있는데요.

해당지역을 임장을 하고

저는 칸타빌1단지가 가장 좋다고

판단을 하고 단지분석을 시작합니다.



오잉?

최고가 가장 높은 곳이

칸타빌 1단지가 아니고

시티프라디움1 7.75억?

이것도

김해와 똑같은 방법으로

확인해 보았습니다.

시티프라디움1단지 107동

25층 탑층의 가격이었고

칸타빌 1단지의 경우 16층의

가격이었습니다.

시티프라디움 107동의 경우

초등 바로앞 뻥뷰에 탑층이라는

사실!!



시티프라디움1단지의 경우

탑층은 다락방이 있는 것을

확인할 수 있는데요.

시티프라디움1단지의 경우 생활권내

선도호가 높지만 최고가 7.75억은

탑층이라는 것.

다른 가격대를 비교해보면

칸타빌1단지 보다 조금 더 높은 가격대를

형성하고 있는 것을 확인 할 수 있습니다.



호재

최고가의 함정에서

탑층을 제외한 함정이 있는데요.

이는 바로 호재입니다.

교통 호재

재건축 호재

리모델링 호재

이렇게 호재가 반영되어 최고가가

높게 나타나는 단지들도 있는데요.

이 역시 임장을 하며

제가 매긴 단지 선호도와 단지의 최고가

기준이 틀리면 단지분석을 하면서 확인해

보고 있어요.

이번에 서울 서초구로 이동해

보겠습니다.



서초구내 서초동

강남역과 인접하며 학군도 탄탄한 지역이라

선호도가 높은 지역입니다.

저는 단지임장을 하면서

롯데캐슬클래식이 서초래미안보다

좋다고 판단을 했습니다.

서초래미안은 법원이라는

매력적인 업무지구가 바로 옆에 위치해 있어

선호도가 높은 생활권이지만

언덕에 위치해 있으며

롯데캐슬클래식 보다 3년 구축이라

왜 서초래미안의 가격대가 높은 것인지

궁금했습니다.

그래서

아실로 가격대를 확인해 보니

서초래미안 최고가

8층 25.2억

롯데캐슬클래식

5층 24.9억



가격대 흐름을 보면 롯데캐슬클랙식의

가격대가 높은데 최고가는 서초래미안이

높을까 의아해서 동료분들에게 질문하고

답을 찾아보았습니다.

서초래미안의 최고가의 경우

리모델링호재로 인한 가격이라는 것.

03년식 단지라 재건축호재는

아닐거라 생각했지만 리모델링 호재로 인해

가격대가 급상승하며 거래된 것으로

파악했습니다.

기계적으로 단지분석을 하며

아실에 나와 있는

최고가를 맹신하게 된다면

이렇게 지역내 선호도를 제대로

파악하지 못하는 경우가 발생 할 수 있는데요.

이렇게 모든 단지를 하나하나

세세히 분석하기는 어렵지만

내가 의문을 가지고 가격이 왜이렇지?

라고 생각하며, 생각의 고리를 연결시켜

답을 찾아내고 결론을 도출해 내는것이

중요하다는 생각이 들었습니다.

그렇기 때문에

임장을 할 때 꼼꼼히 임장을 하고

단지분석을 하면서

디테일하게 확인해 보는 작업이

꼭 필요하다고 할 수 있어요.

끝이 없는 단지분석

너무 많이 힘드시죠?

힘들게 임장을 하고 시간을 들여

단지분석을 하면서 내가 임장한 지역의

선호도를 파악하는 것.

투자하기 좋은 단지를 찾는 방법은

바로 꼼꼼한 임장과

디테일한 단지분석에서 나온다는 것을

잊지마셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.