[차가운열정] '2023년도 주거실태조사' 분석해보기

안녕하세요.

꾸준히 그리고 끝까지 투자자로 이어갈

차가운열정입니다.

 투자자로서 성장해 나가면서 강의, 칼럼 등을 통해

여러 튜터, 멘토님들의 인사이트를 흡수하는 것은 매우 중요합니다.

또한, 이제는 새로운 정책이나 상황 등을 맞이했을 때 

먼저 자신의 언어로 해석해보며 생각을 맞춰나가는 것이 중요하다는 것을 느낍니다. 

최근 24년 12월 26일(목) 2023년도 주거실태조사 결과가 발표되었습니다.

(분명히 너나위 멘토님께서 유튜브 또는 칼럼에서 인사이트를 나눠주실거라 믿으며)

스스로 분석을 해 보고자 합니다.

(혼자 공부하다보니 반말을 쓰게 되더라구요,,ㅎ 혹시 읽으시는 분들께 양해 부탁드립니다.)

2023년도 주거실태조사 결과는

국토교통부에서 전국 표본 6.1만 가구를 대상으로 조사하였으며

주거실태조사는 국민 주거생활에 관한

전반적인 사항을 파악하는 것을 주요 목적으로 한다.

전체 내용을 알고 싶은 분들은 아래 사이트에서 확인

https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95090538

국토교통부에서 알려드립니다

www.molit.go.kr

2023년도 주거실태조사 결과를 요약하면 다음과 같다.

그렇다면 이러한 지표들이 실제 부동산 시장의 큰 흐름 속에서

투자 기준을 제시할 수 있는지에 대해 알아보자.

[목차]

1. 23년의 시장 흐름

2. 23년도 주거실태조사 분석 및 시사점

1.2023년의 시장 흐름

2021년 여름 뜨거운 상승을 맞이하고 추석 이후

대부분의 지역이 거래 절벽으로 돌아섰다.

2022년 말까지 거래가 사실상 0에 가까웠고

임대차법으로 급하게 올랐던 전세 상승분을 토해내며

23년도는 역전세가 도래했다. 

즉, 전세가 하락하고 매매도 하락하는 시장을 겪어 왔다.

하지만 언제까지 떨어질지 모르는 가격 방어를 위한 정부 정책과

떨어진 가격에 용기를 낸 사람들의 힘으로

23년 초 저점 거래가 이루어지기 시작했다.

<수도권 2급지 단지>

선호 단지는 빠르게 저점을 다지고 상승 거래로 이어갔으며

다소 선호도가 낮은 단지들은 24년 말 여전히 저점 거래를 이어오고 있다.

<수도권 5급지 단지>

2. 23년도 주거실태조사 분석 및 시사점

자가보유율 및 자가점유율, 연소득 대비 주택가격 비율(PIR) 등 다양한 조사 결과들이 있지만

개인적으로 유의미하다고 생각하는 결과들을 분석해보고자 한다.(매우 개인적)

1) 자가보유율 및 자가점유율

상황

먼저, 전국 자가보유율의 경우 22년 대비 0.6%p 감소했으며 수도권이 0.7%p, 광역시 등 지방이 0.5%p 감소했다. 

전국 자가점유율은 22년 대비 0.1%p 감소했으며 수도권은 동일, 광역시 등 지방은 0.2%p 상승하였다.

분석

자가점유율이 유지되거나 상승하고 자가보유율이 감소했다는 것은

수도권 및 지방에서 실거주 1주택(갈아타기 등)은 큰 영향이 없으며,

다주택자들이 주택을 매도했다는 부분으로 해석할 수 있다.

23년도는 역전세로 인해 다주택자들이 큰 어려움을 겪었고

그 과정에서 버티지 못한 매도자들이 물건을 정리했을 것이라 생각한다.

또, 실거주자들은 상급지 갈아타기를 진행했으며

그 과정에서 상급지 선호 단지들의 상승 거래로 이어졌다. 

투자 인사이트

실수요 위주의 정책으로 여전히 투자보다는 실거주 갈아타기 거래가 많이 이루어지고 있다.

이는 곧 신축, 입지 좋은 구축 등 선호도 높은 단지들의 가격과

상대적으로 선호도가 낮은 단지의 가격 차이가 벌어지는 현상이 발생시켰다.

가치 대비 비싼 단지들이 많이 생겼고 반대로 가치 대비 싼 단지들도 많이 생겼다.

비슷한 가치를 가진 단지들 사이에서 상대적 저평가를 뽑아내는 것도 중요하지만

절대적으로 어떤 지역, 단지는 싸거나 비싼 그런 시장을 맞이했다고 생각한다.

2) 연소득 대비 주택가격 비율(PIR), 특성 가구 별 특징

상황

먼저, PIR의 경우 전국 기준 22년과 비교해 6.3배로 동일한 수준으로 나타남.

수도권은 9.3 -> 8.5배

광역시 등 6.8 -> 6.3배

가구 별 PIR을 살펴보면 청년가구(만19세 이상 만 34세 이하) 6.7 -> 6.0배/ 자가보유율 13.2 -> 14.6%

신혼(혼인한 지 7년 이하 가구) 6.5 -> 5.9배/ 자가보유율 43.6% -> 46.4%

분석

주택가격의 하락과 소득의 상승으로 인해 PIR이 감소했음을 파악 가능. 

또한, 청년가구 및 신혼가구가 주택시장에 많이 참여했음을 알 수 있음.

즉, 특례보금자리론이 시행되었던 23년도에는 9억 미만의 주택을 신혼부부 및 청년 가구가 매수하고

이미 유주택자였던 사람들이 이를 매도하고 상급지로 갈아탔음을 알 수 있다.

투자 인사이트

모든 사람들이 그렇지는 않지만 특례보금자리론, 신생아 특례대출 등 파격적인 정책 대출은 금리가 매우 낮아

한도에 꽉 맞춰 주택을 매수하려는 경향이 크다. 즉, 주택 수요의 큰 부분을 책임지는 청년, 신혼가구가 선호하는 지역, 단지를 매수해야 추후 상승 여력이 클 것이다. 

스스로 분석해보니 자료를 시장과 연관지어 분석하고 

앞으로의 투자에 통찰력을 기르는 것이 매우 어렵다는걸 느낍니다,,ㅎ 

이런 과정을 통해 조금씩 성장해 나갈 수 있겠지요.

항상, 칼럼 등을 통해 인사이트를 나눠주시는 

멘토, 튜터님들께 감사하다는 마음이 절로 생기는 시간이었습니다.