이 가격에 사도 괜찮을까? (아파트 위험도 계산기)

안녕하세요.

여러분의 행복한 노후와 경제적 자유를 돕고 싶은

월부 튜터 샤샤와함께입니다.

너나위님이 알려주신 위험한 아파트 찾는 법을

계산기를 통해 조금 더 차근차근 알려드리려고 합니다.

1단계 : 위험한 아파트 vs 괜찮은 아파트 찾기

과거 매매가와 현재 매매가격을 비교하여

위험한 아파트와 괜찮은 아파트를 찾아봅시다.

위험한 아파트와 괜찮은 아파트를

수도권에서는 매매가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

위험한 아파트 : 전고점 회복을 많이 한 아파트

괜찮은 아파트 : 여전히 25% 이상 하락한 아파트

어라.... 잠깐,

전고점이 무슨 뜻이냐고요?

전고점은 바로 직전 상승에서

가장 높게 거래된 실거래가를 뜻합니다.

실거래가는 실제로 거래가 성사된 가격을 말합니다.

시장에 원하는 가격을 부르는 '호가'와도 비교되며

자주 언급되는 가격 개념이니 꼭 기억해두세요 : )

좀 더 쉽게 예를 들어보면

길동이가 원하는 가격으로 집을 팔려고 '호가'를 불러요.

부동산 사장님이 그 가격으로 네이버 부동산에 올려놓으면

실제로는 더 깎거나 절충해서 거래가 성사되겠죠?

그럼 그 가격이 바로 '실거래가'가 됩니다.

자, 그럼 다시 돌아가서

'위험한 아파트'란 전고점을 거의 회복한 상태로

가장 비쌌던 가격과 현재 비슷한 가격수준을

보이는 아파트를 말합니다.

'괜찮은 아파트'란 전고점 회복하지 못하고

어느정도 매매가 하락율을 유지하고 있는 아파트로

가격이 비싸지 않은 구간에 있는 아파트를 말합니다.

[한걸음 더! 지방의 경우 참고]

수도권이 아닌 지방의 경우 개념이 달라서

해당 계산기를 활용하기는 어려움이 있어요!

선호도가 낮아서 지난 상승장에서도

크게 오르지 못한 아파트를 위험한 아파트,

선호도가 높아서 상승에서 많이 올랐고

하락에서도 가격이 많이 내려온 아파트를

괜찮은 아파트라고 볼 수 있습니다.

🎁 전고점 대비 하락율을 한눈에 확인해볼 수 있는

아파트 가격 위험도 계산기! 첨부파일에서 다운로드하세요.

아파트 가격 위험도 계산기 사용법

1) 전고점 매매가 찾아서 입력하기

궁금한 아파트를 호갱노노에서 검색합니다.

아파트 명으로 검색하거나 지도에서 찾으셔도 괜찮아요.

*호갱노노 사이트 : https://hogangnono.com/

저는 잠실 리센츠가 궁금해서 찾아봤어요.

(조만간 잠실에 살고픈 로망 💕)

매매전세 탭으로 이동하면

전체 그래프와 함께 파란색 매매가격 그래프를

한눈에 쫘악~ 볼 수 있는데요.

여기서 가장 높았던 산 꼭대기(?)를 찍어보면

가장 비쌌던 매매가격을 확인할 수 있어요.

리센츠 33평 의 경우 21년 10월 매매가 26억이

가장 비싸게 실거래된 금액이네요.

이 가격을 첨부파일 계산기 열에서

'전고점 매매'에 입력해주면 됩니다.

2) 현재 매매 가격(호가) 찾아서 입력하기

그럼 이제 리얼트루 현실 가격을 봐야겠죠?

네이버 부동산에 들어가서 원하는 아파트를 검색합니다.

* 네이버 부동산 https://land.naver.com/

해당 단지를 검색한 후

단지정보 아래쪽 필터를 통해

내가 원하는 가격 정보만 볼 수 있는데요

현재 거래되는 33평 매매가를 보고 싶으니

전체 거래 방식에서 "매매" 체크하고, 평형대도 체크합니다.

낮은 가격순으로 정렬하면 가장 저렴한

매매가격을 확인할 수 있습니다 : )

*보통 저층/탑층을 제외한

무난한 층수로 가격을 기입합니다.

같은 방법으로 전체 거래방식에서 '전세'를 선택하면

현재 전세 가격(호가)도 확인할 수 있습니다.

현재 매매할 수 있는 가격중

가장 저렴한 가격은 22억 5천만원이네요.

이것을 계산기 열에서 "현재 매매호가"에 입력해주면 됩니다.

(나머지 정보-연식, 세대수-는 단지정보에서 찾아 입력 고고!)

이렇게 전고점 매매, 현재 매매호가, 현재 전세가를

찾아서 입력해주면 자동으로 전고점 대비 하락율과

괜찮음/나쁘지 않음/약간 위험/위험 등급이 나오게 됩니다.

• 괜찮음 : 전고점 대비 -25% 이상 하락
• 나쁘지 않음 : 전고점 대비 -15%~ -25% 사이
• 약간 위험 : 전고점 대비 하락율 0%~ -15% 사이
• 위험 : 전고점 대비 하락율 0% 이상 (전고점 회복)

🎁아파트 가격 위험도 계산기는

아래 첨부파일에서 직접 다운로드할 수 있습니다.

2단계 : 예산에 맞는 괜찮은 아파트 찾기

이제 첫번째 단계에서 위험한 가격의 아파트와

괜찮은 가격의 아파트를 찾았으니 두번째 단계에서는

나에게 맞는 '괜찮은 아파트'를 찾아봅시다.

1) 호갱노노 필터 기능을 활용하여

내 예산과 조건에 맞는 아파트를 찾아봅시다.

[예시] 매매 선택, 유형: 아파트, 평형: 20~26평형,

가격: 12억 미만(매매가), 세대수: 300세대 이상,

갭가격: 3.5억 이하, 현관구조: 계단식

이렇게 원하는 대로 필터를 선정하여 아파트를

지도 위에서 살펴볼 수 있습니다. 입주년차(연식)나

평형 등을 조정하여 원하는 필터를 설정해보세요.

여기서 갭 가격은 매매-전세 차이를 뜻하는 말로

매매가가 7억이더라도 전세가 4억이라면

내 돈 현금 3억만 있으면 미리 매수해둘 수 있습니다.

(세끼고 매수하거나 새로 전세를 맞출 수 있겠죠?)

'괜찮은 아파트' 중 이렇게 내가 가진 예산으로

전세 끼고 매수할 수 있는 아파트를 필터링하여 찾아봅니다.

2) 예산에 맞는 아파트를 찾았다면

실제 매수할 수 있는 네이버 부동산 가격(호가)를 확인해보세요

호갱노노는 실거래 기반 데이터이기 때문에

실제 내가 살 수 있는 가격을 확인하기 위해선

꼭 네이버 부동산에서 실제 매매, 전세 호가를 확인해야해요.

방법은 1단계에서 언급한

'2) 현재 매매 가격(호가) 찾아서 입력하기'와 동일합니다.

다만 이번에는 전세가격도 면밀히 파악해서

지금 이 가격에 매수할 경우

전세를 얼마에 맞출 수 있을지도

함께 확인해보는 것이 중요해요.

이게 여러분의 현금이 얼마나 들어갈 지,

즉, 매매-전세 차이(gap)을 결정하기 때문입니다.

네이버 부동산에서 전체 거래 방식에서

전세를 체크하여 전세 가격을 확인해보세요.

저층/탑층을 제외한 일반 중층이나

고층 물건 가격을 기준으로 하면

대략적인 전세 가격을 알 수 있습니다.

나와있는 전세 물건이 없어 가격 확인이 불가할 경우,

최근 실거래가를 확인해보면 좋습니다.

[한걸음 더! 1주택의 경우]

만약 이미 1주택이 있다면

현재 전고점 회복하지 못한 괜찮은 아파트 중

이 집을 매도한 금액과 가격차이가 크지 않은 곳 중

갈아탈 수 있는 상급지 아파트를 찾아보세요!

이렇게 위험하지 않고,

괜찮은 아파트(전고점 회복하지 못한 아파트) 중

내 예산에 맞는 아파트를 찾아 후보 단지 리스트를 만들어봅시다.

오늘은 전고점 대비 하락율을 통해

현재 매매가격의 위험도를 계산해보고

내 현재 예산으로 매수할 수 있는 아파트 찾는 법을

차근차근 알아봤어요.

아직 낯설고 어렵더라도

나에게 꼭 맞고, 더 벌 수 있는 내집마련을 위해서!

후보 단지 리스트를 꾹꾹 채워보면 어떨까요?

그럼 다음에 또 만나요~!