내 집 마련은 언제가 적당한가요? 하는 질문을 종종 받는다. 그러면 내 대답은 늘 같다. ‘지금이에요’
내 집은 나한테 필요한 시기가 적당한 시기다. 지금 집이 필요하면, 지금이 내 집 장만하기 딱 좋은 시기라는 얘기다. 시장 상황을 고려할 필요가 없다. (필요한 걸 마련하는 것 뿐인데.)
내집한채는있어야한다.
일단, 내가 어디에 살든 기본적인 주거비용은 들어간다. 전세를 살든, 월세를 살든, 자가 보유를 하든 어차피 들어가는 주거 비용, 내 집으로 거주하면서 거기다 주거 비용을 쓰는게 효율적이다. 마음의 안정이란 측면도 무시 못한다. 전/월세 만기에 따른 심적 부담 이거 만만치 않다. 2년이 금방 돌아온다. 최소 6개월 전부터는 항상 머리 속에 이사에 대한 생각을 해야 한다. 거기다 매번 이사할 때마다 들어가는 비용도 아깝다. 내 집 한 채만 가지고 있는 경우에는 집 값이 오르든 내리든 내 상대적 위치는 변화가 없다. 오른다고 기뻐할 일이 아니다, 어차피 다른 집도 다 올랐다. 갈아타기 불가능하다. 내린다고 슬퍼할 일도 아니다. 어차피 다른 집도 다 같이 내렸다. 그냥 내 상대적인 위치는 변함이 없는 것이다. 물론 이 말이 궤변임도 인정한다. 당연히 오르는 게 좋지, 내리는 게 좋을 리 없다. 내 집을 투자 관점에서만 접근하면 답이 없다는 얘기다. 내 집은 내 집이다.
내집마련 = 투자연습.
내 집 마련을 통해 투자 연습이 가능하다. 집을 알아보러 다니는 자체가 바로 우리가 흔히 말하는 임장이다. 임장 갈 때, 보통 오늘은 뭐라고 구라를 치나? 고민이 될 것이다. 지난번에 내가 뭐라고 했더라? 실제 내 집을 구하러 가는 입장이라면, 당당하다. 고민 거리가 없다. 내 집 마련이라는 관점에서만 바라보면 되니까, 투자 스트레스를 받을 필요가 없다. 여러가지 변수를 놓고 고민하면 머리만 아프고, 정신이 없다. 그럴때는 딱 한 가지 변수 (= 내가 살 만한 집인가?) 내 맘에 드는 가. 이거 하나, 변수를 단순화 하면, 훨씬 쉽게 결론에 도달할 수 있다. 뭔가 결정할 일이 있을 때는, 변수를 단순화하는 연습을 해보면 도움이 된다. 내 집 마련을 위해 공부하다 보면, 자연스레 투자에 대한 공부가 된다. 내 집 마련하는 과정을 통해 투자 리스크를 최소화 하고, 투자에 먼저 발을 들여놓게 된다. 간단하게 말해서, 등기부등본, 부동산 시세, 부동산 방문 등을 먼저 경험하게 되는 거다. 위험부담 없이. 그렇게 내 집 한 채를 장만하고 나면, 그 다음 투자는 좀 더 안정적으로 하게 된다. 여유를 갖고, 천천히. 이번에 집을 못 사면 평생 못산다. 이런 조급함 없이. 이미 집을 가지고 있으니까, 집 못사면 어떡하지? 하는 걱정에서 자유로와진다.
부동산사이클 : 상승장 vs 하락장
상승장에서는마음이급해진다. 자고나면 5천씩 오른다는 소식이 불과 1년 전만 해도 뉴스 사이트를 도배했었다. 그래서 일반적인 투자자들은 망설이고 망설이다 더이상 안되겠다 하고 지른다. 그때가 바로 상투다. 초기에 들어갔으면, 차라리 낫다. 지켜보다가 남들 다 올랐을 때, 들어간다. 부동산원 데이터를 참고해 보자. 21년 10월까지 매매수급지수가 100을 월등히 뛰어 넘었다. 너도 나도 집을 사려고 안달이 났다는 뜻이다. 이때 다들 영끌했다. 누가? 초보자들이. 바로 여러분이, 그리고 여러분 주변 친구들이. 근데, 고수들은 이때 털고 빠진다. 이익 실현. 현금 확보. 왜? 다시 떨어질 걸 아니까, 떨어지면, 그때 현금력 동원해서 사면 되니까. 얼핏 보면 단순한 이치인데, 깨닫기는 쉽지 않다.
20년1월~23년4월 : KOSIS(국가통계포털) 데이터를 활용해서 직접 만들어봤다.
하락장에서는맘이쫄린다. (U 쫄?)
살 사람이 다 사고, 더 이상 사줄 사람이 없다. (또는 돈이 없다. 사기에는 너무 비싸다) 수요와 공급의 기본 법칙. 수요가 없으면, 가격은 하락한다. 가격이 하락 한다는 소식에 내맘도 덩달아 덜컥, 덜컹. 그래서 던진다. 던지면, 가격은 더 떨어진다. 또는 그냥 시장 자체를 안본다. 외면한다. 살만한 물건이 없다. 다들 떨어진다고 겁을 주니까. 이런 시장에서는 기다리면 된다. 기회가 온다. 싸게 사는 기회가 온다. 경매는 그 중에 특히 싸게 사는 수단이 된다. 고수들은 이럴 때 시장에 진입한다. 상승장에서 털고 빠진 고인물들이 다시 들어오기 위해서 기웃거리고 있다. 투자의 기본은 싼 가격에 사는 것이다. 지금이 기회다.
싸게살수있는기회, 그리고수단.
지금은 다들 알다시펴 하락장이다. 하락장 초입이다. 앞으로 3~5년 갈거라고 예상한다. 기다리면 싼 물건이 나온다. 거기다 경매라는 수단을 하나 배워두면, 더욱 더 싼 물건을 찾을 수 있다. 무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 말이 있다. 지금이 무릎에서 사는 시기다. 무릎에서 산다는 말은 2가지 뜻이 있내려가는 무릎과 올라가는 무릎. 보통은 올라가는 무릎이기를 원할 거다. 내가 사고 나서 더 오르면 기분 좋으니까. 근데, 내려가는 무릎도 있다. 샀더니 더 떨어지네. 그게 바로 하락장이다. 근데, 너무 걱정안해도 된다. 내 집 이잖은가? 떨어진 들 어떠하리 오른 들 어떠하리. 내 상대적 위치는 변함이 없구 근데, 조금 기다리다 보면. (즉, 내 집에서 그냥 아무 생각없이 살다 보면) 어느 순간 바닥을 찍고. 상승 반전하는 시기가 온다. 그때까지 기다리면 된다. 자를 목적으로 사해 놓고 기다리면 못 기다린다. 매일 변하는 시세를 보면서 속이 바짝 바짝 탄다. 근데, 내 집이면 뭔 걱정인가? 그냥 잊고 살면 되는 것을.
내집마련 수단으로서의 경매.
일반 매매는 특별히 싸게 사는 장점이 없다. 그냥 현 시세대로 살 뿐이다. 물론 하락장에서 산다면 당연히 싸게 사는 것이다. 근데 이건 그 하락장이라는 상황, 그 시간을 사는 것이지, 싼 물건을 사는게 아니다. 경매를 통하면, 하락장(이라는 시간)과 싼 물건이라는 물건을 동시에 노리는 것이다. 즉, 하락장에서 더 싸게 사는 아주 효율적인 수단이 된다. 경매의 유일한 단점이라면 권리상 함정을 피해야 한다는 점이다. 근데, 이건 공부하면 된다. 조금만 공부하면 99.9% 함정을 피해갈 수 있다. 이정도 공부도 못 하면, 투자 자체를 하면 안된다. 남들이 찍어 주는 물건을 하는 건 투자가 아니다. 도박일 뿐이지. 경매를 배워서, 내 집 마련과 투자라는 2마리 토끼를 잡을 수 있다.
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