[서울투자 기초반 성북구 너 내77ㅓ하조 싸바] 4강_제주바다님_상급지 E/F지역과 비교평가

내일이면 서울투자기초반은 끝납니다. 

12월에 여러가지 목표를 세웠지만, 투자 부문에 있어서는 잘하지 못했습니다. 

원래 목표에는 연차가 많기에, 기존 4급지 앞마당에 대한 시세트래킹, 그리고 미리 

앞마당 비교평가까지 진행하려고 했으나, 그러지 못했습니다. 

결국 1월에 강의를 듣지 않고, 밀린 투자 업무를 진행하기로 마음 먹었습니다.

지속해서 강사님들이 말하는 좋은 시장 분위기지만, 막상 열심히 시행하고 있지 않는 저 자신에 대해 

부끄러움이 있습니다.

특히나, 조장으로서 조원들을 도와주고 임장보고서에 대한 도움까지 드리려고 했으나 그러지 못한 것 같습니다. 

투자자로서 2월까지는 달려야 하는데, 저 스스로 안일한 게 아닌가 생각이 듭니다. 

그 외적인 부문에서는 모두 잘해냈습니다.

직장에서도 인정을 받았습니다. 그리고 운동도 잘했습니다.

투자에 대한 몰입도만 더 올리면 되지 않을까 생각합니다. 

1월 목표를 정리하면 다음과 같습니다

1. 투자코칭 신청
2. 투자코칭을 위하여 1월에 앞마당 시세 정리 및 앞마당 비교평가, 내가 갖고 있는 물건 중에서 가장 가치 있고 저평가된 단지 찾기, 그리고 매물임장 진행
3. 아직 선명하지 않은 앞마당에 대해서는 다시 한 번 임장 가기

그럼 강의 요약도 해보겠습니다. 늘 열정적인 자음과모음님의 강의였습니다.

기존에 다뤘던 4급지 지역보다는 상급지를 다루었습니다.

상급지를 다루는 이유는 명확합니다. 저평가 및 4급지를 객관화하기 위해서는 늘 상급지와의 비교가 필요하기 때문입니다. 

자음과모음님의 강의에 대해서는,  저 스스로 아래와 같이 정리하였습니다.

1. 시장 상황
2. 투자자 고려사항 + 미래 꼭 해야할 사항들
3. 단지분석 시 필요 입지요소 

위 내용들 중 핵심 사항들만 따로 정리하고자 합니다. 느낀 점 및 적용할 점 위주로 정리합니다. 

[ 서울 상황 ]

1. 앞으로의 시장에 대해서는 대출규제, 그리고 전세대출에 대하여 유심히 지켜보아야 한다. 전세가가 오르는 걸 보는 게 매우 중요.
2. 입지 보통 신축 vs 입지 좋은 구축, 이 두 개 비교평가하는 일이 많을 것
3. 현장에서는 5~6천이 깎이는 시장, 적극적으로 네고하도록 해야 한다.
4. 전고점 20% 까지 봐도 된다고 한다, 시장 상황이 바뀌어서 15%에서 내려간 게 아닌가 싶다. 해당 가격 달성할 수 있도록 적극적인 네고 필요.
5. 가격 뒤죽박죽인 시장에서는 결국 덜 오른 것 중 실거주 하기 좋은 걸 찾아야 한다. 실거주 관점에서 그 지역 사람들이 어느 아파트까지 가서 실거주 하고 싶은지 제대로 알아내야 한다.

6. 전고점 20%이 의미하는 바, 무릎정도에서 사서, 나중에는 상승장 한 번 지나고 나면 허리가 되는 것, 나중에 매도할 때 떨어질 때 충분히 팔아도 된다. 상승장일 때는 언제 상승장이 끝날 지 모른다. 

    

[ 투자자 고려 사항  + 미래 필요사항 ]

1. 서울 투자 2개 정도 하면 노후준비가 될 것이다. 이를 위해 달리는 것
2. 지금까지 지방 투자한 것도 서울 투자를 위한 것, 기회가 왔을 때 하나의 숙제는 마무리 해야 한다
3. 저환수원리 원칙에서 지금 환금성은 300세대 이상이면 되고, 원리금에 대해서는 전세가율 70% 달성하기 어려우니 지금 매매가 싼 것 적극적으로 타겟팅 해야 한다.
4. 특별히 전세 낀 것 해라, 동대문구의 경우 입주장과 지금 겹쳐 전세 빼는 거 어렵다고 한다. 심지어 100개 내놓으니 가능하다고 했음.
5. 선호하는 단지에 대한 이해도가 명확해야 함, 그리고 비교평가 진짜 잘하자. 더 높은 수익률을 위함. 싼 것 중에서 비교평가를 하는 게 굉장히 중요함, 그 지역에서 최고 선호도가 있는 걸 해야 한다. 가장 한심한 건 투자를 하지 못하는 것.
6. 비교평가가 굉장히 중요하고, 다른 하나는 내가 투자하는 경우에 미래에 어떤 상황이 발생할 지 미리 알아야 한다, 가치성장투자의 경우 아파트 투자 시, 내가 이 단지를 통해 전세금을 회수하는 게 굉장히 중요하다.
7. 위 6번에 대해 그래서 입지 보통의 신축 vs 입지 좋은 구축에 대한 것은 내 상황에 따른다.
8. 서울 투자는 전세금 상승 및 갈아타기를 통한 더 좋은 급지로 가는 것이라고 할 수 있다. 

[ 입지 고려 요소 ]

1. 교통: 서울이라고 역세권이 가격에 가장 큰 영향을 미치기는 하지만 꼭 정답은 아니다, 종합적인 요소를 판단해야 한다.
2. ‘위용’이라는 용어를 사용하셨다. 단지 내에 들어갔을 때 팔을 뻗고, 행복하게 한바퀴 돌 수 있는가, 이 요소 생각해야 한다. 종합적으로 고려하자. 결국은 거주민들의 특정 단지에 대한 선호도를 알기 위하여 우리는 앞마당을 만드는 것이다.
3. 환경: 2가지, 백화점 여부 + 택지여부, 그리고 가격이 먼저 오르는 것은 택지 여부이다. 그리고 신축을 사람들이 정말 많이 좋아한다.
4. 학군: 초등학교 23~25명이 서울에서 평균 이상, 이 정도 이상 되면 해당 학교 선호 된다고 보면 된다. 

[ 꼭 해야될 것 ]

1. 시세 그룹핑
2. 비교평가: ‘비교평가는 절대가로 탭 나열 + 마지막은 내 투자금에 맞는 것으로’ 

좋은 강의 해주신 자음과모음님 감사합니다.

비교평가 방법에 대해 다시 한 번 생각해볼 수 있었습니다. 

가장 한심한 건, 선택을 하지 못하고 투자를 못한 것. 올해에는 꼭 투자를 하겠습니다.