비교평가 시 주의해야 할 3가지 함정 [Mr포마드]

안녕하세요

Mr포마드입니다

많은 분들이 강의에서 비교평가 방법을 배우시지만

실전 적용에서는 어려워하시는 경우가 많습니다

비교평가를 한다고 하더라도

잘못된 방법으로 진행하고

결론을 내리시는 경우도 있는데요

오늘은

비교평가를 하면서

주의해야 할 3가지 함정

에 대해서이야기드리고자 합니다

위상 차이가 있는 지역 간의 비교평가

비교평가를 진행할 때에는

지역 간의 위상을 먼저 고려해야 합니다

B시에 비해 A시의 위상이 압도적으로 높은 경우

그 안에서 연식, 평형을 고정하고 비교해도

가치를 비교하기 어렵습니다

예를 들어

부산 해운대구에 있는 5억대 단지와

청주 흥덕구에 있는 5억대 단지를 비교한다고 하더라도

명확한 비교를 할 수 있을까요?

지방에서 비교평가를 진행할 때에는

인구 규모를 기준으로 잡고

비교평가를 진행해주세요

S급: 부산 - 대구

A급: 대전 - 울산 - 광주

B급: 천안 - 청주 - 전주

등

시의 위상의 고정해둔 뒤

그 안에서 비교평가를 해주세요

그래야만 시 안에서의 단지의 위상을 놓고

가격을 비교해볼 수 있습니다

위상 차이가 있는 단지 간의 비교평가

두번째는 위상 차이가 있는 단지끼리

비교평가 시 주의사항입니다

사람들이 좋아하는 A단지(파란색)와

사람들이 그렇게 좋아하지 않는 B단지(빨간색)가

있습니다

임장을 하면서 습관적으로

A 단지와 B단지의 가격 흐름을 비교해 봅니다

두 단지 모두 하락장을 겪고난 후

선호도가 높은 단지는 약간 반등한 반면

선호도가 떨어지는 단지는 가격이 정체되어 있습니다

이때 비교평가를 잘못 익힌 투자자는

A단지는 가격이 반등했으니까 비싸졌다

아직 가격이 오르지 않은 B단지를 매수해야겠다

결정을 합니다

A단지에 충분히 투자기회가 남아있음데도 불구하고

B단지의 매물을 털고 실제 투자까지 하게 됩니다

그리고 이때 선택의 결과는

엄청난 차이로 돌아오게 됩니다

A단지는 반등한 가격에서도 2억 가까이 상승한 반면

B단지는 1억 밖에 상승을 하지 못했습니다

한 순간의 선택의 차이로

1억의 수익을 눈 앞에서 놓치게 됩니다

위상 차이가 나는 단지의 비교

이래도 하실 건가요?

흐름이 다른 권역 간의

아실을 이용한 비교평가

앞마당이 전국으로 늘어나면서

잘못된 비교평가를 하시는 분들도 있습니다

부동산은 일정한 사이클이 있고

지방에서는 각 지역이 개별적으로

사이클이 흘러가고 있습니다

그러나 이러한 지방 개별적인 특징을 이해하지 못한 채로

비슷한 위상의 지역라고 생각하며

성급하게 아실로 비교평가를 하시는 분들이 있습니다

예를 들어

대전과 울산을 임장한 한 투자자가

아실로 비교를 해봅니다

2006년 ~ 2018년까지는

울산(파란색) 단지가 대전(빨간색)보다

높은 매매가를 형성했습니다

아실을 붙여보고 판단한 투자자는

울산이 대전보다 가치가 좋은데

지금 가격이 싸졌구나 판단하며

울산에 투자를 합니다

그렇다면 그 뒤 결과는 어떻게 되었을까요?

대전은 세종의 입주가 마무리되면서

무려 3억 이상이 상승하지만

울산은 겨우 1억 정도만 상승하며

엄청난 가격차이를 보이게 됩니다

아실로서 판단하기 위해서는

지역의 사이클을 이해하고 있어야 하며

같은 사이클로 흘러가는 지역끼리만

붙여서 비교해보셔야 합니다

지금까지 비교평가 시

주의해야할 3가지 함정에 대해서

이야기드렸습니다

비교평가의 가장 기초되는 것은

대부분 비슷한 데 다른 1가지를 비교하는 것

이라는 점을 기억해주셨으면 좋겠습니다

비교할 수 없는 대상을 놓고 비교하면서 고민하시기 보다

실질적으로 투자에 도움이 될 수 있도록

비교할 수 있는 대상끼리 비교하는 버릇을

들이셨으면 좋겠습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!