[지기 25기 3년 고생하면 1상이 행복할조 신콩튼튼] 1주차 강의 후기

내가 기억하고 싶은 내용, bm할것 정리

지방에 투자한다는 것의 의미

서울, 수도권 시장은 싸이클이 길기 때문에 장기 우상향하므로(10년 후 전고점 이상) 장기보유가 가능하지만지방은 시장 싸이클이 짧아 단기매도 해야 한다. 결국 서울 투자는 자산을 쌓는 것이고 지방투자는 짧게 투자에서 돈을 버는 것이다
 

지방 투자의 주요 3가지 특징

1.싸이클이 짧다(평균 3~5년 상승, 2~3년 하락)

2.지방마다 개별적으로 움직인다

3.소액투자 가능하다

->하락 싸이클을 맞아 가격이 싸진 것 중 선호도가 있는 단지를 공급 물량이 적은 지역에 전세가율이 80%이상 올라왔을 때 소액의 투자금으로 투자 한다
 

제조업 기반(경기의 영향O)

:창원 성산구 울산 동구 포항 등
 

90% 이상 중학교+ 대형 학원가 = 선호 학군지

전국 구 학군지: 대구 범어동, 대전 둔산동

bm: 지방 교통 구별 입지 등급 평가 방법

랜드마크 단지->주요업무지구 자차 소요시간

지방 선호 입지: 학군, 환경(신축)>직장,교통

부산은 학군, 직장>교통, 환경

서울은 빈 땅이 없어 땅에 가치가 중요하기 때문에 입지가 좋은 곳 중 연식을 고려

지방 중소 도시는 빈 땅이 많아 땅의 가치가 없으므로 입지보다 연식이 더 중요

부산은 빈 땅이 적음으로 상품성과 입지가 둘 다 중요

가보고 싶은 곳:시민공원, 진구 래미안 어반 파크장전 래미안 구서동 학원가, 현대2차
 

bm: 일단 인구에서 크게 판을 짜놓고 직장, 학군, 환경, 교통을 분석하며 하나씩 확인해 나가기!

bm: 환경에서 상권을 분석 할 때 스타벅스와 백화점의 위치를 한 지도에 올려 놓고 보자

지방에서는 신축, 특히 신규택지가 최고지만, 부산에서는 사람들이 선호하는 입지라면 구축이 신규택지를 이길 수도 있음

지하철 이용률이 높은 지역들은 역세권에 위치했다는 점이 단지 선호도에 영향을 줄 수 있음

4~6억에 1억미만 투자금으로 할수 있다면 좋은 투자(문현까지만 보기)

입지 좋은 곳이 먼저 오르는데 지방은 싸이클이 짧은므로 입지가 좋은 곳에 투자를 해야 수익률이 좋다

-> 입지 좋은 구축에 적은 투자금으로 투자해 신축보다 더 좋은 수익+수익률 가능

부산에서 구축 투자는

① 구가 중상위 입지 이상이면서(해수동 연남 진금) +② 그 안에서 선호도가 있어야 투자 결정 +③ 가급적이면 2000년대 이상 연식 단지로

'여긴 확실히 입지가 좋다!' 라고 판단할 수 있는 방법

: 구축이 옆에 있는 신축보다 비싸다면 입지 좋은 곳