실전준비반 2강 강의 후기 [실전준비반 65기 15조 윤이짜장]

나에게 맞는 임장 지역 선정하는 법

내용

1. 앞마당 0-3개 → 완료 먼저
2. 앞마당 4개~ → 비슷한 애들끼리 비교해서 우선순위
3. 앞마당 7개~ → 상하급지 비교해서 더 좋은데 싼 곳 찾기

투자금 자체보다는 가격을 보고 판단해라.

지방같은 경우 모든 지역을 다 볼 수 없으니 최소 2개 구를 조사한다 - 1등지역 + 전세가율높고 평당가 높은. 

 2단계 비슷한 지역끼리 비교 시 지방은 저평가 + 공급량까지 확인해야 한다.  수도권의 5군지는 신축위주로 봐야 한다. 3단계 상하급지 비교 시 전저점, 전고점, 현재가를 확인하고 저평가 여부는 전고점대비 하락률을 보고 판단한다. 또한 특히 지방 비교 시 입지독점성으로 가치를 판단한다.

느낀점 : 강의 시작 전 조모임 지역 선정하는 설문조사에서, 어떤 지역을 선택할지 고민이 많이 됐다. 이번 강의가 그 고민에 대한 답이었다. 현재 나는 앞마당이 없으니 지금 사는 지역과 가까운 곳부터 차근차근 1달에 1앞마당을 늘려나가야겠다. 전라도 다음은 수도권이나 경상도 앞마당을 늘려보고 싶다.

임장지에서 투자할 아파트 고르고 협상하는 법

내용

투자할 아파트를 선정하는데 있어 우선순위를 정해야 하는데, 지역에 따라 우선순위를 결정하는 선호요소가 다르다. 

수도권은 대중교통이 발달해 교통과 직장이 중요하며, 입지(교통,직장)>연식이다.

광역시는 학군이 매우 좋은 곳이 한정적이여서 입지독점성이 높아 학군이 중요하며, 입지(학군)>연식이다.

중소도시는 입지독점성이 거의 없어 넓은 택지에 신축이 많이 모여있는 환경이 중요하며, 연식>입지이다.

특히 사지 말아야하는 저가치 부동산은

• 수도권: 경기 외곽의 선호도가 낮은 구축아파트이다. 이는 장기적으로 가격이 상승하기 어렵다.
• 지방 : 선호도가 낮은 구축아파트이다. 전전고점보다 전고점이 낮은 경향이 있다.

투자할 아파트를 선정하는 절차가 있다.

생활권나누기 (분임) > 입지분석 (선호입지요소 파악) > 시세조사(가격) > 단지임장 및 선정(선호단지, 투자금으로 투자할 수 있는 단지 파악) > 물건선정(저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크) > 1등뽑기(비교평가 : 가치비교→ 가격비교 → 투자금 비교 → 아직 헷갈린다? 전고점 하락률 비교(2-30%) → 최종 투자 

가격 협상을 잘하려면 1) 시장 분위기, 2) 물건상황, 3) 내 상황을 고려 해야 한다. 

시장분위기는 보합/하락장이며 매물이 많고 실거래로 찍히 가격 보다 호가가 낮은 경우이면 유리하다.

물건의 상황은 사연이 있거나, 세낀 물건이거나, 상태가 안좋거나, 이사날짜/분양입주날/임차인만기날짜/양도세 비과세날짜가 정해져 다가오는 집이 유리하다.

내 상황이 자금력이 되고 전세 셋팅을 잘 하며 투자로 보고 있는 집이 많고, 부동산 사장님이 내 편이면 유리하다. 

단, 이미 싼 가격이면 무리하지 않고, 현장에서 가격을 조금 높이 불러도 가격이 아직 충분히 싸다면 감정적으로 대처하지 않는 것이 중요하다.

느낀점

아파트를 투자하기 전에 어떤 절차로 투자해야 하는지 조금 알 것 같으면서도 점점 어려워지는 느낌이다.. 일단 투자 우선순위를 정하려면 입지선호요소가 뭔지를 파악해야 하는데 지방과 수도권의 선호요소가 다르다. 확실히 수도권이나 광역시의 입지독점성이 중요하게 작용했고, 중소도시는 신축이 많이 모인 택지가 중요했다. 그 후에 매물을 선정하기 위해서는 임장을 통한 가치 평가와 가용한 투자금을 잘 파악하는 것이 중요했다. 마지막으로 매물을 고르고 나서 가격 협상에 최선을 다해야 하는데, 사실 이 부분이 가장 어려울 것 같다. 아쉬운 소리 하지 못했던 과거의 나를 버리고, 현재의 월급/연봉 정도를 깎을 수 있다는 생각으로 협상을 해야할 것 같다. 

전세세팅과 인테리어 실전 팁 

내용

투자는 전세세팅까지 마쳐야 끝난다. (성수기 : 2-4월, 9-11월 - 3월11월이 best) (비성수기: 5-8월 더움, 12-1월 추움) 

전세세팅 유형 1) 전세인 승계, 2) 주인전세, 3) 신규임차인

내 물건 1등 만들기 : 싸고, 내부상태 좋고, 입주시기 자유로움 → 그러나 쉽지 않음

전세 맞추기의 골든 타임은 기존세입자만기 2달 전, 또는 잔금일 2달 전

전세 맞추기 단계 : 1) 전세가/수리범위 설정, 2)세입자양해 구하고 집 보여주기, 3) 부동산에 기한 정해주기 (e.g.2주), 4) 기한안에 세입자 못맞추면 홍보하기, 5) 그래도 안팔리면 내 물건 경쟁력 파악, 그리고 대응, 6) 아직 2달 전이라면 올수리 중에 가장 싸게 등 추가 투자금 투입 / 1달 전에도 못구했다면 잔금 마련하기 (보험사주담대, 지인대출, 등) 

인테리어를 알아야 실투자금 계산, 더 좋은 물건 선정을 할 수 있다.

가치있는 자산을 보유하고, 전세를 내놓는데 경쟁력이 높아지려면 인테리어 필수! 

대충 계산해봤을때, 예상 투자금보다 기본집과 수리집 가격 차가 크다면 기본집을 산다. 

인테리어 공사할 때도 공부한단 생각으로 매일 찾아가서 체크하고, 견적도 꼭 10군데 이상 내보기. 견적서 상세하게 기록하고 전액 다 한번에 주지 말고, AS(하자보수) 후 10% 주는걸로 계약한다.

느낀점

전세를 맞추는게 세입자만 구하면 되는 건 줄 알았는데, 그 과정에서의 디테일이 참 중요하다. 

일단 세입자의 상황을 잘 알아야 투자에 용이하다는 걸 알았다.

또 내가 적극적으로 행동하지 않으면 전세 맞추기도 어려워진다. 따라서 부동산 사장님이 적극적으로 움직일 수 있게 나도 행동해야 한다.

인테리어/수리도 꼭 해야하나 싶었는데, 전세시장에 따라서는 정말 중요한 요소라는 걸 알았고 자세하게 설명해주셔서 매우 도움이 됐다.