[호랭시] 월부챌린지 272회 진행중 : 1월 14일차 #3 [신문기사]

월부챌린지
25.01.14

✅신문기사 정리

공사비 인상 여파로 서울 아파트 리모델링 사업이 장기간 표류중이다.
리모델링은 재건축에 비해 사업성이 낮아 한번 공사비 인상의 영향을 많이 받는다.
서울 동대문구 답십리 신답극동아파트는 22년 11월 이주를 마쳤지만 2년 여간 공사비 갈등으로 착공이 미뤄졌다.
이유는 23년 5월 쌍용건설과 평당 660만원 → 23년 7월 870만원으로 증액을 요구했기 때문이다.
결국 평당 840만원으로 증액했고 조합은 그간 이주비 대출 이자만 계속 나갔다.
서울 용산구 이촌동 이촌현대는 22년 8월 공사에 들어갔다가 한 차례 작업이 중단됐다.
22년 평당 542만원→평당 926만원으로 올려달라는 롯데건설의 요청이 있었기 때문이다.
결국 조합과 시공사는 평당 853만원으로 협의했다.
리모델링 평균 공사비는 22년 평당 686만원 → 23년 771만원으로
재건축 평균 공사비 22년 606만원 → 23년 687만원으로, 리모델링이 공사비가 더 많이 들어간다.
청담건영 리모델링 조합은 24년 평당 687만원 → 1,137만원으로 GS건설과 공사비 증액을 협의했다.
대부분의 리모델링 방식은 수평증축으로 가구 수가 거의 늘지 않아 사업성이 떨어진다.
정치권에서 공사비 적정선을 검증할 방안을 찾으려는 움직임도 있다.

✅생각 정리

결국 모든 사업들이 증액된 공사비를 받아들이고 협의한 부분이 포인트로 보였다.
시공사는 분명 공사비 증액의 근거 자료를 제출하였고 조합(사업주)는 이를 검토했을 것이다.
공사비 상승은 전쟁, 코로나, 글로벌 경기 등의 이유로 물가 상승이 가져온 결과이다.
대부분의 사람들이 생각하는 것 처럼 시공사의 공사비는 자기들 마음대로 증액하기가 어렵다.
각 자재별 단가와 물량, 그리고 이에 대한 근거자료를 바탕으로 하기 때문이다.
재건축/재개발/리모델링 사업의 골자는 분양하는 세대수를 늘려 분양수익을 얻는 것이다.
모든 사업의 수입은 (매출-지출)로 이뤄지기 때문에 재재사업은 분양을 비싸게 많이 하고 사업기간을 줄여 조합 운영비와 금융이자 부담을 줄여야한다.
리모델링은 수직으로 증축하거나 별동 신축을 통해 신규 세대를 만들어내야 하는데, 물리적 한계가 있다.
수직증축을 하더라도 구조상의 이유로 많은 세대를 만들어내기도 어렵다.
인테리어도 해보면 벽지만 뜯어내려다가 걸레받이와 몰딩을 새로 해야되고, 창문만 뜯으려다가 전체 틀을 바꿔야하는 일이 생긴다.
리모델링도 결국 골조를 남겨두고 공사를 해야하고, 부족한 지하주차장을 지하로 더 깊게 파서 확장을 해야하는 난이도가 높은 공사를 하기 때문에 부수고 새로 짓는 재건축재개발에 비해 공사비가 높다.
서울이라는 입지독점성이 있는 곳에 투자해서 신축을 얻는다는 점은 분명 매력이 있지만,
투입 금액(공사비, 지출)이 높고 수입 금액(분양수익, 매출)이 낮은 리모델링에 투자하는 건 고민해봐야한다.
리모델링은 15년 이상의 연식 건물이 대상으로 이제는 2000년식 아파트들도 리모델링 사업을 한다는 소식을 접하기 시작할 것으로 보인다.
입지가 좋은 곳에 리모델링 호재까지 있다면 좋겠지만 실제로 리모델링이 실행되어서 신축 건물이 생기기까지는 많은 시간과 자금이 소요되기 때문에 적정한 호재에 매도 타이밍을 보는 것도 기회비용 측면에서 좋아보인다.