[쓸] 월부챌린지 202회 진행중 : 1월 10일차

[뚜또- 목표매수가 정하는 방법]

튜터님이 목표 매수가를 정하는 방법

1단계: 비슷한 선호도를 가진 단지들의 호가와 실거래가 

가장 먼저 볼 수 있는 건 바로 주변에 있는 비슷한 선호도를 가진 단지들의 현재 호가와 실거래가를 살펴보는 것

예) 내가 매수하고자 하는 A단지 호가: 7억

바로 인근에 위치한 선호도 비슷한 B단지 호가: 6.8억 

적어도 B단지의 6.8억 가격을 기준으로 이 가격까지는 깎아달라고 이야기 할 수 있고, 그 가격까지는 깎아야

적어도 내가 싸게 샀다고 볼 수 있음

2단계: 선호도 높은 단지와 선호도 낮은 단지와의 가격 격차

1단계가 끝났다면 다음은 A단지보다 선호도가 높은 단지, 선호도가 낮은 단지와의 가격 격차 살펴보기

예) A단지 호가: 7억

선호도 높은 C단지 호가: 8억

선호도 낮은 D단지 호가: 6억

매임하다 보면 부사님들 曰: C는 원래 A보다 항상 1억 정도 비쌌어~ D는 원래 A보다 항상 1억 정도 쌌어

선호도가 더 높은 단지, 선호도가 더 낮은 단지와의 가격 격차 수준은 보통 비슷하게 흘러가지만

때로는 가격이 흔들리며 그 격차가 바뀌기도 함

그럴 때는 A가 원래 D보다 1억 정도 비쌌는데, A와 D가 5000만원 차이면 A가 싼 거지! 

그 시야가 더 확장되어 생활권을 넘어서고 지역을 넘어서게 되면 상급지와 하급지 가격 차를 보며

“상하급지와 이 정도 가격 차이면 싸다!” 라는 생각이 드는 가격에 대한 기준이 생기게 됨

2단계까지 하면 조금 더 디테일하게 목표매수가를 설정할 수 있게 됨

깨달은 점: 부사님들 의견 대신 실거래 내역을 보고 선호도 상, 선호도 하 단지의 평균 가격차를 파악하면 좋을 것 같음 

3단계: 전세가와 투자금 수준 살펴보기

이렇게 가격 측면에서 충분히 저평가된 가격으로 만들었다면 다음은 3단계 과정이 투자금 수준을 기반으로 한 

목표매수가 설정 방법임

전세가는 시장에 이미 형성된 가격이고, 전세가를 기반으로 매매가를 어디까지 깎느냐에 따라 투자금 수준 변동됨

이미 해당 단지가 충분히 싸더라도 단지의 가치 대비 투자금이 많이 들어간다면 상대적으로 아쉬운 투자가 될 것

같은 투자금으로 투자 가능한 단지들 중 최대한 가치가 좋은 단지일수록 

“현재 시장 전세가 + 적정 투자금” 수준으로 목표 매수가 설정 가능

이 모든 단계 (1~3단계)가 최대한 동시에 충족되어야 목표 매수가를 잘 설정할 수 있음

튜터님도 처음에는 너무 어려웠고 확신이 서지 않았음

만약 너무 어렵다면, 완벽한 답을 찾기보다는 이 정도면 최대한 만족시키기 위해 노력했다고 마침표 찍기

[새벽보기 튜터님-보다 직관적으로 아파트 비교평가하는 법 5가지 (전세가 고정 비교법)]

아파트 저평가를 판단하기 위해 비교 평가를 “튜터님 기준에 맞춰” 활용함

예를 들어,

가격을 한번에 판단하기 위해 중위값 비교법 사용

단지별 전세가율을 활용해 한번에 판단하기 위해 평균 전세가율 활용

선호(=가치)가 유사한 단지의 가격이 장기간 동일하다는 것을 알고 쌍둥이 단지 비교법 활용

튜터님 투자 원칙

1) 싼가→ 가격이 싼가?

2) 투자금이 적게 드는가? → 해당 단지에 투자금 (매매-전세)이 적절한가?

3) 감당 가능한가 → 포트폴리오 관점에서 옳은 방향인가?

전세가 고정 비교법은 ‘기본 기준’과 ‘투자금이 적게 드는가’ 관점에서 아파트 비교평가를 하다가 쓴 방법

-기본 기준

전세가는 실거주 가치

매매 가격에서 거주 가치인 전세가격을 빼면 보유 가치가 나옴

보유 가치는 이 아파트를 가짐으로써 시세차익을 얻을 수 있는 권리 가격

동일한 전세가인 두 단지의 가치와 가격을 비교할 때 어떤 단지의 가격이 싸다는 것은 보유 가격이 싸다는 뜻

-투자금이 적게 드는가

투자금=매매가-전세가+기타 세팅비용

기타 세팅비용은 크지 않아 투자금은 사실상 매매가격-전세가격을 뺀 것 

내가 이 단지를 보유하기 위해 들여야 하는 돈이 투자금

투자금이 적게 든다는 것은 이 보유 가격이 싼지 비교한다는 뜻

이 방법을 이용해서 비교평가를 하고 싶다면 내가 고른 단지의 전세가격을 고정하고

다른 지역 아파트를 고르고 그 아파트의 매매가를 비교하여 내가 고른 아파트보다 더 싸다면 잘 고른 것

예) 구로구 개봉동 한마을 VS 은평구 백련산힐스테이트3차

한마을: 개봉역 근처, 99년식, 계단식, 전용59 기준 6.9/4.3

전세가 4.3억부근인 단지 몇 개를 골라본다!

백련산힐스테이트3차, 그랑빌 모두 계단식, 전용59, 전세 4.3 

그랑빌: 7.45/4.3 (투=3.15)

한마을: 7.0/4.3 (투=2.7)

백련산힐스3차: 7.5/4.3 (투=3.2)

전세금은 모두 같고, 딱 봤을 때 한마을이 투자금이 적게 든다

이 때 튜터님이 고른 건 한마을

3억 넘는 투자금으로는 그랑빌을 고르지는 않을 것

투자금이 같다면 당연히 그랑빌이 좋을 것 (원래도 비교 우위에 있을 뿐더러 이왕이면 호재 단지가 좋으니까!)
 

그러나 ‘현재’ 시점에서 투자라는 점과 4500만원이라는 투자금 차이를 고려해야 함

백련산힐스느?

신축 효과로 올라간 전고로 여전히 나쁘지 않은 연식이나 주변 신축이 새롭게 들어왔기 때문에 다음 장에서는 지난 장에 받은 선호를 온전히 받기 어려울 것 같음

적용할 점: 전세가 고정 후 단지 비교하는 법, 이번 임장지부터 해보기! 

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️