[라즈베리] 분위기임장에 디테일을 더하는 법 (f. 생활권 분류, 순위매기기)

안녕하세요. 라즈베리입니다.

분위기 임장을 하고 임장지를 떠올리면

머릿속이 하얗게 느껴지거나

구체적인 이미지가 떠오르지 않은 적 있으신가요?

분위기 임장에서 얻어야 할 것들과

구체적인 방법에 대해 말씀드리겠습니다.

| 분위기 임장에서 반드시 얻어야 할 것

분위기 임장을 통해 꼭 얻어야 하는 것은 2가지입니다.

1. 생활권 분류

2. 생활권 별 순위 매기기

위 2가지는 사람들의 선호도를 파악하여

투자 우선순위를 설정하기 위함입니다.

| 생활권 분류와 순위매기기

생활권은 어떤 기준으로 분류해야 할까요?

구? 법정동? 행정동?

거주민의 관점에서 생각해보세요

사람들이 법정동이 다르다는 이유로

외식을 가지 않으려 하나요?

쇼핑을 가지 않으려 하나요?

아마 아닐 것입니다.

너무 디테일하게 나누지 마시고,

물리적인 단절이 일어나는 곳을

중심으로 나눠보면 됩니다.

생활권 분류) 잘못된 예

보통은 대로, 하천, 산과 같은

지형지물을 중심으로 생활권이 변화합니다.

생활권 분류) 옳은 예

생활권 순위 또한 거주민의 관점에서

생각해보면 됩니다.

구체적으로는

영유아 혹은 10대 자녀를 가진

4~50대 부부의 관점에서 지역을 바라보세요.

이들에게 가장 중요한 것을

중심으로 순위를 매겨보면 됩니다.

출퇴근을 하기에 용이한지

아이를 키우기 유해한 것은 없는지

가족끼리 산책, 쇼핑, 외식할 곳은 있는지

선호 상권 예) 치킨집이 가장 유해하다는 과천 상권

최종적으로 생활권 분류시 들어가야 할 것은 아래와 같습니다.

1. 생활권의 이름, 순위

2. 생활권별 키워드

3. 주관적 느낌

생활권 순위에 반드시 정답이 있는 것이 아닙니다.

보통 지역 내 압도적 1위를 제외하면

후순위로 내려갈 수록 모호해지기 때문입니다.

세세한 것에 집착하지 말고

큰 틀에서 생각하고 분류해보시길 바랍니다.

| 분위기 임장에 디테일을 더하는 법

분위기 임장을 통해

생활권 분류와 순위 매기기까지 완료한다면

첫번째 목적은 달성한 것입니다.

디테일한 투자자가 되기 위해

아래와 같은 요소들도 함께 살펴보시면 좋습니다.

1) 상권은 낮과 밤 모두 다녀보세요.

낮에는 멀쩡해보이는 곳도

밤이면 불야성같은 유흥가로 변모하는 곳도 있습니다.

임장을 한 번으로 끝내는 것이 아닌

여러번 시차를 달리하여 봐야하는 이유입니다.

비선호 상권 예) 낮과 밤의 모습이 사뭇다른 창원 상남동. 출처 분당일보.

2) 지도를 다양하게 사용해보세요.

네이버 지도, 카카오 지도 뿐만 아니라

구글 지도도 함께 사용해보시길 바랍니다.

각 사이트 별로 제공하는 장단점이 있으므로

로드뷰, 스카이뷰, 위성뷰, 지형도, 교통상황 등

다양한 기능을 모두 이용하세요.

예를 들어볼게요.

네이버 지도의 위성뷰입니다.

가운데 초록색 지형이 무언가 부자연스럽습니다.

구글 위성뷰로 살펴보니

교도소였음을 알 수 있었습니다.

비선호 시설이 거주지 인근에 있다면

'사람들의 선호가 낮을 수 있겠다'고

생각해볼 수 있습니다.

이렇게 지도를 다양하게 살펴보면

중요한 사실을 놓치지 않고 꼼꼼히 볼 수 있습니다.

3) 백화점, 스타벅스는 자주 들어가보세요.

백화점과 사람들이 좋아하는 카페는

사람을 관찰하고 공부하기에 아주 좋은 장소입니다.

백화점이라고 다 같은 곳이 아닙니다.

2022년 기준

매출 1위 신세계 강남점 (2.8조)

매출 70위 롯데 마산점 (700억)

둘의 매출 차이는 자그마치 40배입니다.

백화점의 규모, 입점 매장, 사람들의 모습을

눈으로 직접 확인해보시길 바랍니다.

쉴 때에는 메가, 컴포즈도 좋지만

스타벅스처럼 사람들이 좋아하는 카페도 가보세요.

주로 어떤 사람들이 있는지,

생김새는 어떻고 무슨 대화를 하는지

공부할 수 있는 좋은 기회입니다.

부동산은 사람 공부임을 잊지 마세요.

이상으로 분위기 임장 시 봐야하는 것과

구체적인 방법에 대해 말씀드렸습니다.

날씨가 많이 춥습니다.

추운 겨울에도 현장을 누비는

모든 월부인을 응원합니다 :)

감사합니다.



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