[오대로] 월부챌린지 41회 진행중 : 1월 11일차 #11 시세

염리동, 신공덕동, 대흥동

84 (1999-2021) 

매매가 12.3-22.8억, 전세가 7.2-11.3억, 투자금 6.8-11.8억, 전세가율 48-57%

저평가단지1. 마포그랑자이 18.5억

비역세권&언덕 마포자이더센트리지가 18억인데, 연식이 더 좋고 역과의 거리도 가까운 마포그랑자이가 18.5억이면 

싸 보인다.

#마포자이더센트리지보다 마포그랑자이가 더 높은 시세를 보인다. 

  (마포자이더센트리지는 왜 거래량이 많지 않지?)

저평가단지2. 대흥태영 15.5억

신공덕래미안1차가 15억인데, 대흥태영의 생활권이 좀 더 균질해 보이고 대흥역 주변의 학원가 이용도 용이하기 때문에 0.5억보다 좀 더 비싸지 않을까?

두 단지의 시세가 비슷했는데 고점을 찍는 힘은 대흥태영이 좀 더 강했다. (전고점 차이가 1.5억이상)

전저점에서 상승도 신공덕래미안1차보다 더 빠르게 시작한 것으로 보인다. 

저평가단지3. 염리삼성래미안 14.3억

신공덕삼성래미안3차가 14.5억인데, 

두 단지 모두 역과의 거리가 애매하지만 생활권이 염리삼성래미안이 좀 더 균질하고 좋아 보인다.

#두 단지 비슷한 시세흐름…

쿼드러플 공덕역과 가까운 신공덕래미안3차, 6호선 대흥역 인접한 염리삼성래미안의 차이일까?

노선의 차이가 생활권의 차이를 상쇄하나???

저평가단지4. 신공덕래미안2차 12.3억

3차가 14.5억인데 2차 12.3억, 2.2억차이가 난다. 

2차가 역과의 거리가 더 멀긴 하지만… 2.2억 차이가 날 정도는 아닌 것 같다. 

#3차가 항상 더 비쌌고, 전고점은 2억 가까이 차이가 나기도… 

  2차가 싼 가격인 것 맞다. 하지만 바로 옆에 붙어 있음에도 1-2억 정도의 선호도차이를 보이는구나….

59 (1997-2021)

매매가 9-16.8억, 전세가 4.5-8.9억, 투자금 4.5-7.9억, 전세가율 41-54%

저평가단지1. 대흥태영(마포태영)

신공덕래미안3차 12.2억, 염리삼성래미안 12억인데, 

좀 더 평지에 위치하고 대단지인 대흥태영이 12.2억이면 싼 가격 아닐까…?! (복도식이긴 하지만)

계단식 방3/화1 인 신공덕래미안3차가 가장 높은 시세를 형성하고, 대흥태영, 염리삼성래미안 이다. 

(염리삼성래미안 계/방3/화1, 계/방2/화1, 복/방3/화1 3개의 구조)

저평가단지2. 신공덕삼성래미안1차 13.3억

염리삼성래미안이 계/방2/화1인데 14억, 

역과의 거리도 더 가깝고, 세대수도 더 많고 계단식/방3/화1인 1차가 13.3억이면 싸 보인다!!

#신공덕래미안1차가 항상 높은 시세를 형성, 그러나 전고점은 두 단지 비슷했다!

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