꿈은 이루어진다. 싱글투자자 광역시 상급지 1호기 성공!!!

안녕하세요

깡으로 배우고 버티면서 경제적 자유를 이룰 낑깡38입니다.

오늘은!

네!

맞습니다!

자랑하려고…글을 써봅니다….. ㅎㅎㅎ

월부에 입성한 지 1년하고 10개월. 

드디어 저도 1호기 후기를 작성하는 날이 왔어요.

아직 계약서에 찍힌 인감도장이 아직 마르지 않았고

잔금도 쳐야하고 인테리어도 해야하고 전세도 맞춰야 하지만 (=이제 시작)

초급 중급반만 수강하고 실전반은 못 가본 분(=저요)들도 1호기 할 수 있다! 라는 용기를 드리기 위해

지금까지의 복기글을 적어봅니다.

상황정리

다른 열심히 하신 분들에 비해서 저는 느릿느릿… 앞마당도 한 두 달에 하나씩…

공부한 지 2년이 다 되어 가는데 앞마당이 9개밖에 안 되더라구요… ㅎㅎㅎㅎ 하핫^^;;;;;

그리고 월부를 시작할 때부터 저에게는 원픽의 아파트가 있었는데요..

앞마당을 계속 늘려가도 1등을 뽑으면 자꾸 이 원픽 아파트가 뽑히는 거예요…

콩깍지가 제대로 씌인건지… 진짜 이게 1등인건지… 

동료들은 "여기를 너무 좋게 보고 있는 거 같아요. 깡님…" 라고 말해주셔서 

객관적으로 보려고 노력하는데도 눈과 손은 자꾸 원픽 아파트를 쫒고 있었지 뭐예요….

그렇게 1년하고 9개월이 지나고, 2025년 1월. 

그래도 꾸준히 시장에 남아있었고 공부를 하고 있어서 

작년 후반부터 광역시에 전세 순풍이 불기 시작하면서 전세가가 많이 올라주고 있었다는 것을 알고 있었죠.

다른 아파트들은 잘 안보면서…..(하핫) 네이버 부동산에서 자주 원픽 아파트를 구경했던 저는 

그렇게 원픽 아파트에도 기회가 찾아왔다는 것을 알 수 있었어요.

제 멱살을 잡아주시고 응원해주신 저의 소중한 동기 분들 덕분에.

용기를 내서 1호기를 준비하게 됩니다.

드디어 때가 왔다.

전임에 대한 두려움과 무서움이 있었지만, 

그리고 매일은 아니지만,

전임을 통해 

현재 나와있는 매물들의 상태를 파악하고

최근 전세가가 얼마에 거래가 되었는지, 

현재 주변 아파트들 포함 전세 매물 수는 어떠한지 등

물어보면서 사장님들의 성향도 파악하게 됩니다.

2023년에는 입주가 무시무시했던 이 곳. 시간이 지나 매매와 전세가 정리가 되면서 

신기하게도 지금은 전세가 씨가 말라고 있었어요. 

심지어 전용59의 전세 개수는 = 0개

더 좋은 건 매매가는 2024년 여름에 살짝 꿈틀하다가 다시 후진해버렸고 

거래도 안되서 조율만 잘 하면 네고가 가능했던 것!!! 

지금이 기회다!!!!! 지금이야!!!!

깡: “사장님, 네이버부동산보고 연락드렸는데요~A아파트 00동 00층 매물 상태 어때요?”

사장님: “확장되어있고, 실거주 하신거라 상태 깨끗하고 괜찮아요. 한 번 보실랍니까?”

그럴까요…???

그렇게 시작된 매물임장. 

제가 예약했던 매물은 로얄동 로얄층이었고 네고도 호가 대비 약 2000만원 정도 가능했지만

리모델링비용까지 하면 1억이 넘게 들어가야 하는 곳이라… 패스

다음으로 예약하진 않았지만 사장님께서 추천해주신 매물을 보러갔는데….어?………

비선호동이긴 하지만 학교와 가까워 초딩부모님들은 그래도 좋아하는 동이고

매도인이 리모델링을 하고 실거주하셨어서 내부 상태도 너무 깨끗했고 제가 크게 손 볼 곳이 없었어요.

심지어 앞에 분이 가격 조정을 이미 해놓으셔서 호가에 비해 1200만원이 저렴했던 것!

어?? 잘하면 그림 나오겠는데????????

자 여기서부터 강의 때 배운 것을 써먹어야 합니다. 기나긴 줄다리기의 시작이죠.

“사장님 제가 여기 너무너무 사고 싶은데… 0000만원밖에 없어서요… 조금만 조율해주시면 안될까요??”

“얼마면 하실랍니까??”

“0억이면 가능할 것 같아요! 적어도 0억0원!”

“알겠어요! 안 될 수도 있지만 일단 이야기해볼게요!”

.

..

…

“깡님, 0억은 힘들 것 같구, 어렵게 해서 0억0원에 하시겠다네요.”

“아? 그래요?…. 조금 더 생각해보고 연락드릴게요 사장님~ 감사합니다!”

.

..

…

“깡님, 매도인분꼐서 0억에 해주신대요. 어떻게? 계좌드릴까요?”

제가 계속 뜸들이고 망설였거든요….. (결정장애 최고봉)

그게 오히려 저에겐 득이었네요. 

매도인분께서 제가 원하는 가격에 해주시겠다고, 사장님께서 급하게 연락주셨어요.

(사장님 진짜 최고…..bb)

그런데 이 집의 문제점은!

등기부등본을 확인해보니

매도인은 실거주 하시던 중 다른 아파트를 분양 받으시면서 거주하고 계시던 집을 담보로 대출을 일으키셨고 

최근 분양 받은 집으로 이사하시면서 이 집은 공실로 있었던 곳이었어요.

그 때 받았던 대출의 채권최고액이 거의 매매가와 비슷했구요.

원하는 가격까지 합의가 되었고, 

기가 막히는 타이밍에  지금 보는 집보다 안 좋은 컨디션의 집이 높은 전세가로 거래되었다는 소식을 들었어요.

전세가 나오는 즉시 나가고 있는 상황.

1년 반 넘게 원픽 아파트를 보고 있었는데 이 컨디션에 이 가격이면 너무 싸다. 정말 싸다. 라는 확신이 들었어요.

제 생각이 맞는 것인지, 또 콩깍지 때문에 이렇게 보이는 것인지 부모님, 동기분들에게 물었고 

매물코칭도 함께 진행하게 되었어요. 

‘아.. 나 이 물건 놓치면 진짜 눈앞에 아른거릴 것 같은데…. 다른 물건해도 지금 이 물건 자꾸 생각날 것 같은데…’

여기서 저의 문제점은, 다른 분들은 모든 앞마당을 전수조사를 해서 하나하나 추려나가셨는데,

저는 한 아파트를 죽어라 파고 좋은 물건을 찾은 경우라 비교물건이 없었다는 것이 문제였죠.

그래서 급하게 2순위로 맘 속에 품고 있었던  H단지를 매물임장을 하고 함께 매물코칭을 넣게 됩니다 

(최근 투자자분들이 너무 많이 갔어서 전세 매물이 많아졌고 매매가도 이미 조금 올랐던…

  그래도 제 앞마당 중 가장 좋고 가격도 제가 접근할 수 있는 그런 단지.)

그리고 기도도 함께… 매코받을 때까지 날아가지 말아주세요ㅠ_ㅠ

(내꺼 될 물건이면 기다려줄 것이라는…? 그런 간절한 기도를…..)

그렇게 주말이 지나고 매물코칭을 받는 대망의 월요일.

저는 자향님❤께서 저의 물건을 봐주셨는데요! 

제가 이 단지를 선택한 이유, 이 물건의 상황, 리스크, 생각하는 수익률 등을 말씀을 드리고

자향님의 고견을 듣게 됩니다. 

정말 감사하게도 제가 뽑아갔던 2단지 모두 투자해도 좋다는 말씀을 해주셨구요.

H단지보다는 S단지가 지금 상황에서는 더 안전하겠다고 그 이유도 설명해주셨어요.

제가 고른 단지에 대해서 훨씬 많이 아시고 전체적인 시장의 분위기와 리스크를 봐주시니까 

너무너무 든든하고 안심되고 감사했어요. 거인의 어깨에 올라탄다는 기분이 이런거구나.

라는 것을 이번에 느끼게 되면서 진짜 감사했어요.

그리고 제가 틀리지 않았다 라는 것을 인정받아서 너무 기뻤어요.

역시 투자 전에 매코를 받아야 해….. (속시원)

허락도 받았겠다. 자 이제 내꺼하자. 하러 가아죠.

감사하게도 주말이 지났음에도 그 자리에 그대로 있어주었던 물건.

넌 내꺼 될 물건이었나보다.

리스크를 무기로 가격협상

이 물건의 최대 리스크는 근저당.

거의 max로 채권최고액이 찍혀있기에 전세입자도 구하기 힘들 것.

그래서 잡은 포지션이 잔금을 치르고 소유권을 넘겨 받은 다음 전세입자를 구하는 것.

(다행히 제가 대출이 없었고 직장인이고 무주택이기 때문에 대출은 넉넉하게 나오는 상황!!!!)

이것을 무기로 다시 가격협성을 시작합니다.

"잔금을 예정했던 것보다 빨리 치는 조건으로 상환수수료만큼 빼주세요."

처음에 좀 쌔게 불러서…. 매도자분 화냈다가……;;;;;;;; 이래저래 해서 결국 

0백만원까지 협상 성공!!!!! (사장님 증말 감사합니다ㅠ_ㅠ!!!!!!!!!!!!)

“사장님 계좌주세요!!!!!”

차분하고 꼼꼼하게 가계약금을 넣기 전 협상을 다 해주시는 사장님. (멋쟁이ㅠ_ㅠ)

-계약금 입금 후 인테리어 가능할 것.

-잔금치기 전 세입자가 구해지면 매도인이 전세계약서 쓰는 것에 협조할 것.

-등기부등본 손 대지 않을 것.

-잔금 날 근저당 말소할 것.

다 확인 후 가계약금을 넣게 됩니다.

그리고 오늘 드디어 계약서를 쓰고 오게 됩니다. (눈물눈물)

매물임장부터 계약서를 쓰는 오늘까지 걸린 기간은 단 10일.

저에게는 가장 길었던 10일 중 하나였지 않았을까 해요.

왜 강사님들께서 

잃지않는 투자의 선에서 1호기를 꼭 하세요.

라고 말씀하시는지 이번에 진행하면서 알게 되었어요.

역시 공부와 실전은 너무나도 다릅니다.

강의를 듣고 임장을 가고 임보를 썼기에  

1호기 물건이 제가 감당할 수 있는 선에서 가장 좋은 물건이라는 것을 알 수 있었고 

전화임장과 매물임장은 어떻게 하면 좋은지

매물임장 할 때는 어떤 것을 보면 되는지

근저당이 많이 잡힌 물건은 어떻게 하면 좋은지

근저당이 잡힌 물건 + 잔금 전 인테리어하는 물건의 특약은 어떤 것을 넣으면 좋을 지

주택담보대출은 어떻게 받는지

가계약 전에 봐야할 것은 무엇인지

계약 전에 봐야할 것은 무엇인지

이 짧은 시간에 이렇게 많은 것들을 배울 수 있었고 성장할 수 있었어요.

아직 대출신청하고 잔금치고 인테리어하고 전세입자도 맞춰야 1호기를 마무리 하는 것이지만!!

뭔가 큰 산 하나 넘은 기분이라 뿌듯하고, 성장하는 제 모습이 너무 좋습니다.

무엇보다 너무너무 사고 싶었던 단지였는데, 

살 수 있을까? 내가? 에서

살 수 있어서, 샀기에

감사드린다고 하고 싶습니다.

자향님!!! 저 샀어요!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 실전반에서 꼭 뵙고 감사하다고 말씀드리고 자랑하고 싶습니다.!!!!!

월부 처음부터 지금까지 함께해주시고 든든하게 옆에서 제 멱살잡이 + 고민상담소 + 해결사 역할 해주시는

리버님과 국사님 진짜 땡큐. 마무리되면 알죠???ㅋㅋㅋㅋㅋ

저의 진짜 힘든 고민을 들어주시고 답변해주신 버린돌님ㅠㅠㅠ감사합니다 ㅠㅠ증말 ㅠㅠㅠㅠㅠ

M부동산 사장님 ㅠㅠ 진짜 딸처럼 잘 챙겨주시고 꼼꼼하게 챙겨주셔서 감사합니다 ㅠㅠㅠ

#잘한 것

-포기하지 않고 환경 속에 살아남은 것. (실전반 못가도 포기하지 않는다.)

-정말 소중하고 감사한 동료를 둔 것.

-계속 묻고 고민했던 것.

-느리더라도 앞마당을 넓혀나가고 1등을 뽑은 것.

-원픽 아파트 시세를 계속 보고 있었던 것.

-매물코칭을 신청하고 확신을 얻은 것.

-어렵다고 포기하지 않고 계속 찾고 공부하고 행동한 것. (근저당 물건, 대출규제, 첫 부동산 거래)

-가격협상 끝까지 시도해본 것.

#부족했던 것

-앞마당도 편식해서 경상도 광역시만 몰아서 만든 것.

-너만 보여: 원픽 아파트 위주로만 계속 봤던 것. 전체 전수조사를 꼼꼼하게 하지 않고 서~얼렁 했던 것. 

                  정말 정말 이게 최선이었을까? 

-전화임장과 매물임장에 벽이 있었던 것. 

-아쉬움: 실전반에서 배우고 1호기 했다면 더 좋았을까? 

제가 공부하면서 참고했던 칼럼들 같이 올려드려요! (타고타고 들어갔어서…저장된 것만 올려봅니당…핫)

-근저당집 매수법 (반나이님)

https://cafe.naver.com/wecando7/11282647

-특약모음 (뽀오뇨님)

https://cafe.naver.com/wecando7/11318275

-대출규제 속 투자하기 특약 (쟈부쟈님)

https://cafe.naver.com/wecando7/11282287

-집구해줘월부 님 칼럼들

이 뒷 이야기는 또 

To be continue….