[열기 83기 아파트 등기7고 8자 고칠 조 낑깡38] 대연힐스테이트푸르지오 수익률 분석 보고서

✅아파트명: 부산 남구 대연힐스테이트 푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

▶부산은 서울/경기 다음으로 종사자수(154만)가 많은 도시이다. 

▶부산 내에서의 남구의 종사자수는 9.3만명, 사업체수는 2.4만개로 많은 수는 아니다. (베드타운의 역할)

    그러나 남구 문현동에 국제금융센터가 있어 금융관련 대기업과 고연봉 직장들이 많이 위치하고 있고    

    대연동과 용호동에 4개의 대학교, 종합병원이 위치하고 있어 질 좋은 직장들이 있다고 할 수 있다.  

2. 교통

▶지하철 2호선이 부산의 주요 업무지구와 중요 지점들을 많이 지나가기에 유의미한 지하철로 여겨진다. 

   (해운대, 서면, 국제금융센터 등)

▶남구에는 지하철 뿐만이 아닌 광안대교(해운대구) + 부산항대교(영도) + 동서고가로(고속도로) + 

   황령터널(진구)이 있어서 다른 지역으로의 이동이 편리하다.  

▶대연힐푸는 2호선 경대부경대역과 근접하고 있어 103동의 경우 5분컷이 가능.

▶대연힐푸에서 주요 업무지구 (센텀, 국제금융센터)까지 거리는 20-30분 내로 자차/지하철로 이동이 가능하고

   경성대/부경대학교까지는 자차로 5-10분 이내로 이동이 가능하다. (교수님들 거주 多)

3.학군

▶남구의 경우 학업성취도평가 90% 이 넘는 중학교는 1개, 85% 가 넘는 중학교는 5개가 있고

   특목고 진햑률이 4%가 넘는 중학교는 7개 있는데 이들 중학교는 대연동 + 용호동에 다 위치한다.

▶남구의 학원가는 많이 없는데 남천동에 위치한 학원가, 해운대구의 학원가로 아이들이 학원을 다니는 것을 

   알 수 있다. 

▶대연힐푸는 단지 내에 초등학교를 품고 있는 단지로, 전체동 용소초에 배정된다. 

   중학교 또한 주로 남천중과 대천중으로 배정된다. (공부와 특목고 진학에 진심)

4. 환경

▶대형마트 3개(이마트, 메가마트, 홈플러스), 종합병원 1개(성모병원) 위치하고 있다.

▶경대,부경대학교 근처로 대학교 상권이 잘 이루어져있다.

▶이기대공원, UN공원 등 공원이 많아 거주민들의 만족도가 높을 것으로 예상된다.

5. 공급

 ▶남구의 경우 2026년에 약 6000세, 2027년에 약 6000세대로 공급이 예정되어 있다. 

    주로 우암동, 대연동, 문현동 즉 남구의 서쪽에 입주가 있을 예정이다.

    남구는 부산에서도 좋은 입지를 가진 곳이고 선호도가 있는 동네이기 때문에 분양 당시에도 많은 관심을

    받았다. 따라서 2026년과 2027년에 남구에 투자를 한다면 리스크 대비를 반드시 해야 할 것으로 예상된다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 ▶34평 상승장 전 저점 매수시 현재기준 176% 수익률. (5.5/3.8)

 ▶34평 최근 저점에서 매수시 현재기준 47% 수익률. 

▶24평 상승장 전 저점 매수시 현재기준 210% 수익률. (4.43/3.3)

▶24평 최근 저점에서 매수시 현재기준 36% 수익률. 

▶대연힐푸의 경우 24평은 세대수가 많지 않아 거래량이 많지 않다. 따라서 가격 하락폭도 크지 않았고 전저점

    대비 가격 상승도 금방 상승한 것을 알 수 있었다. 그에 반해 34평은 전고점 대비 매매가가 -20%로 가격이 

    저렴한 상태! 또한 상승상 전 매수를 했을 경우 매전 가격이 1억대로 현재 170-210% 정도의 수익률을 가져갈

    수 있었다. 현재는 매매가 상승 정도보다 전세 상승 정도가 높지 않아 매전차이가 많이 나기에 수익률 자체는 

    높지 않다. 따라서 대연힐푸의 경우는 실거주를 원하시는 분들에게는 현재가 적기이지 않을까? 라고 

    조심스럽게 생각해본다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 세모

    현재 가격이 전저점에 비해 -20% 하락한 가격.

    전고점이 비슷하게 올라갔었던 단지들은 금정구 장전래미안(8.6), 동래구 동래래미안아이파크(8.1) 

    이들과 가격이 비슷하게 흐르는 것으로 보아 매력적인 가격은 아님. 조금 더 조율이 된다면 모를까…

2) 환금성 : O 

   -세대수 2100세대의 대단지 + 브랜드 아파트 

   -중간에 위치한 동 + 7층 

   -방3/화2

3) 수익률 : X

   -34평 현재가격(8.5/5.5)으로의 수익률은 87% 예상.

   -24평  현재가격(6.8/3.15)으로의 수익률은 19% 예상.

4) 원금보존 : X

   -입지독점성이 있는 땅. 

   -34p 전세가율 65% 

   -24p 전세가율: 46%

5) 리스크 대비: X

   -매매가 자체도 나에게는 너무 Too much….. 심지어 투자금은 더더욱….

   -26년 27년에는 사람들의 관심을 받고 있는 단지들이 많이 입주를 시작한다. 리스크 王

나의 투자 결론 : 남구의 대장단지로 사람들의 선호도가 매우 높은 단지이지만 투자용으로 보기에는 

                           많이 무리가 있다. 현재 가격이 전고점 대비 많이 떨어진 가격이기 때문에(-20%) 

                           실거주를 생각한다면 고려해볼 만 하다!!! 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

▶부산은 327만이 넘는 인구가 살고 있는, 광역시 중 가장 큰 규모를 자랑하는 도시이며, 그 중에서도 남구는

   해운대구, 수영구, 동래구 다음으로 선호도가 높은 구이다.

▶많은 수는 아니나 질 좋은 직장들을 품고 있고, 학원가는 없지만 수영구의 남천동 학원가와 해운대구의 학원가를    이용하기 편리하고 공부 잘하는 학교를 품고 있으며 학부모들의 열의도 높은 편이다. 또한 백화점은 없으나 대형

   마트가 4개나 있고, 많은 공원들을 품고 있으며 4개의 대학교가 있어 다양한 상권들을 가까운 거리에서 이용이 

   가능하다.

▶대연힐푸는 나의 드림하우스이기에 이번 과제로 해보았는데 역시나 비싸고 투자하기에는 너무 버거운 단지

   이다. 하지만 대장임에도 아직 가격 상승이 많이 일어나지 않은 단지이기에 돈만 있으면 ㅠㅠ 가고 싶다…………