하락장에서 O일만에 매도했습니다. [가우리]

경험을 통해 실력을 쌓는 투자자

가우리 입니다.



얼마 전, 실전경험담에서

환금성이 안 좋은 보유 물건,

노조위원장을 해고하는

매도 경험을 공유했습니다.

노조위원장을 해고했습니다. (가우리)

오늘은 다른 보유 물건(직원)을

매도(해고)했던 경험담을

복기하며 배운 점을 공유하려고 합니다.

결론적으로 빠르게

매도에 성공했습니다.



배경지식

위 사례를 위해 먼저 알고 계셔야 할

사항을 정리해보았습니다.

[월부 전 매수 단지 현황]



대충 눈치를 채셨겠지만,

재건축 호재를 받은

단지 입니다.



'19년 11월, 매수'

'20년 02월, 잔금'

3개월의 여유기간 동안

법인 세입자를 맞추며,

2년이 지난 시점에

[가우리] 생애 첫 전세재계약 경험담(임차인이 공공기관? 내 집을 사택으로 사용한다면?+시스템투자 맛보기)

5% 전세금 인상까지

진행된 상태였습니다.

22년 2월 이후

매전차 : 9,900만원

매도합시다.



당시 첫 월부학교를 수강하며,

샤샤와함께 튜터님께

많은 것들을 배우고 있었고,

튜터님께서는 제 자산현황을

보시며, 조언을 해주셨습니다.

"

가우리님, 1호기 이거,

월부 오기 전에 매수하신 거죠?

이건 매도를 고려해보시는게

어떠세요?

"

튜터님께서는 매도의 결정방법을

알려주시고, 제 상황에서

기회비용과 리스크를 통해

더 나은 선택지를 보여주셨습니다.



제가 스스로 선택하는 과정에서

매도해야 한다고 판단했던 이유는

1. 투자금 기회비용

2. 낮은 전세가율 리스크

더 좋은 보석으로 바꾸자는

매도 결정을 하게되었습니다.



목표매도가격으로

흥분시켜라



이전 경험담에서 환금성이 좋지 않은

노조위원장을 해고하면서

많은 고생을 했다고 말씀을 드렸습니다.

첫 매도 경험담에서 배웠던 점

중에서 제가 할 수 있는 것

'적정매도가격 선정하기'

비현실적인 매도가격으로

고생했던 저는 바로 전화임장을

시작합니다.



가장 저렴한 물건들을 파악한 후

사장님들이 "이건 너무 싸다~"

라는 반응이 나올 정도의 가격으로

한번에 내려서 광고했습니다.

다른 부동산 사장님들이

왜 시장을 교란하냐는

전화까지 왔었다고 합니다.

저는 매력적인 가격으로

내놓았다는 것을

확인 받은 셈이죠^^

당일에 저녁까지 세 팀이

집을 보았고,

실거주를 희망하는 분께

3일 만에 계좌가

나갔습니다.

(두근두근 드디어 파는건가?)

하지만 자신의 집을 먼저 매도

해야 한다는 이유로

계약을 지속할 수 없다며

가계약금을 넣지 않으셨고,

결국 그로부터 몇 일이 더 지난

다른 매수인이

나타나서 가계약금을

받을 수 있었습니다.



여러분 이쯤에서

이해가 안 되시는 부분이

생기시죠???

왜?

이런 시장에서?

저층아파트가?

저런 매물이?

일주일 동안?

폭발적인 인기를?

요건~다음에~^^



하락장에서 협상

매수자와의 아주 쫄깃한

협상이 시작되었습니다.

가계약금을 300만원 넣었지만,

계속되는 하락 분위기에

계약이 파기 될 뻔 했습니다.

가계약금을 넣기 전, 후 모두

수 차례 번복을 했었는데요.

그러는 사이..

제가 내놓은 단지에서도

가계약금이 들어온 후

제 가격까지 따라서 내린

단지들이 많았습니다.

매수자는 더 가격이 떨어질 것

같다며, 갈팡질팡 ...



이 때, 반드시 매도해야 한다고 느낀

저는 부사님께 이렇게 말씀드렸습니다.

"사장님, 300만원 더 내려드릴게요.

오래 거주할 세입자가 거주하고,

동과 층이 좋은 집은 제 집 뿐입니다.

이 점으로 확실히 어필해주세요."

이렇게 매수자는 승락을 했고,

계약일을 잡았습니다.

[계약일 당일]

이제 문제는 중도금을 어떻게든

빨리 받아서 이 거래를 상대방이

파기 할 수 없도록 만들어야했습니다.

최대한 빠르게 계약서를 쓰기로 했고,

12월 O일에 계약서를 작성하기 위해

부동산에서 만나서 확인을 해보니,

잔금을 칠 종잣돈이 1월 중순~말에

나오는 상황이었습니다.

제가 원하는 것은 빠른 중도금과

잔금 일정을 정하는 것이었고,

매수자가 원하는 것은

1월 중순, 목돈이 생길 때까지

중도금을 미루는 것이었습니다.

가우리

선생님~ 몇 백이라도 좋으니까,

중도금으로 내일이나

다음주에 바로 넣어주시죠~

매수자

아 그건 조금 힘들 것 같은데요ㅜ

그 때 돈이 나와요 ㅜ

더 이상

협상을 통해 중도금을 빠르게

하는 것이 어려워지자.

1. 많은 금액의 중도금 + 1월 중순까지

2. 적은 금액의 중도금 + 일주일 안에

제발제발 2번, 2번 선택해라!!!!

라는 선택사항을 드렸고,

결국 매수자는 계약금만큼의

돈을 1월 중순에 보내주시기로

협의를 하며,

(ㅜ,ㅜ)

하락장에서 매도자는 을이다 ㅜ

도장을 찍고, 홀가분한 마음으로

부동산을 나왔습니다.



[+ 경험]

1. 계약금 + 중도금

계약이 끝나고 몇 주가 지나자

시장 분위기는 더 안 좋아졌고,

제가 받은 계약금보다

더 낮게 실거래와 호가가

나오기 시작했습니다.

예)

계약금 3,000만 원

매도가 2.92억

현재 호가 2.5억...(두둥)

이 계약을 파기하고

급매 물건을 사도,

매수자는 더 싸게 사는 상황...

조마조마 하지만

내가 할 수 있는 것을 하자.

시나리오를 세워야 한다.

저는 바로 튜터링데이 때

마스터멘토님께 위 상황에 대한

피드백을 받았습니다.

"

그래서 하락장에서는

계약금과 중도금을 당일에

함께해야 하는거에요~

이미 지난 일은 잘 복기하시고

계약이 파기 되어도

계약금은 귀속되니,

그 만큼 더 내려서

매도 하면 됩니다.

조급하게 생각하지 마시고,

만약 계약파기를 요구해온다면,

어느 정도 더 절충가능 한지

생각해보세요...

단, 한꺼번에 많이 하는게

아니라~~~~

속닥속닥속닥

"

정말...거인의 어깨에서 바라본다는

것이 이런 것이었습니다.

제가 어떤 점이 부족했고,

그 것을 어떻게 했어야 했으며,

현 상황에서 이런 준비를 하고

다 끝나면 꼭 글로 복기하라는

최고의 피드백을

받았습니다.

그렇게 저는 완벽한 대비는 하고

기다렸지만, ㅎㅎㅎ

아무일도 없이

1월 중순에

중도금을 무사히 받았습니다.

이 글을 쓰며 다시 한번

마스터멘토님, 샤샤와함께튜터님께

감사하다고 말씀드리고 싶습니다.



2. 매도 일정

일단 저는 한달 차이라면

1월 중순 경이 아닌

2월 20일 이후에 잔금을

하길 원했습니다.

왜냐?



'장기보유특별공제'

제가 등기를 받은 날짜가

20년 2월 OO일로, 23년 2월 OO일만

넘기면 3년에 되는 시점이었고,

공제를 6% 더 받을 수 있는

상황이었습니다.

위 사진 처럼

약 40만원을 절약할 예정입니다.

(아직 잔금을 안해서 예정..)

역시 세금공부는 미리 미리



드디어 모든~

과거의 실수에서 벗어났습니다.

저는 그저 환경에 있었고,

동료와 선배님들께

배운대로 했습니다.

간혹 감당하기 어려운 일이

생기면, 멘토&튜터님들께서

자신의 경험을 통해

쌓은 노하우를 아낌없이

나눠주셨습니다.

오늘은 저의 매도경험을

통해 간접경험을 할 수 있도록

경험을 공유했습니다.

다음에는 이 두 번의

매도를 통해 배운 점을

더욱 디테일하게 복기한

복기글로 돌아오겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.