[그뤠잇] 독서 챌린지 #82 부동산 트렌드 25 독서후기



서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다.

역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다.

즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성가지 존재한다.

장기적으로 우상향한다는 부동산은 1차함수처럼 지속적인 상승의 모습을

보여주지 않는다.

전저점을 터치하지 않고 내려갔다가 다시 반등을 하게 되는데

투자자라면 가급적 내려가는 구간에서 매수를 해야 한다.

서울의 급지에 따라 내려가고 올라가는 폭은 달라질 것이며

서울을 한정한다면 95% 정도의 단지들이 전고점을 돌파할 수 있을 것이다.

다만 이 시기는 예측하기 어렵기 때문에

투자를 한다면 환금성도 고려해야 한다고 생각한다.

노도성 지역은 임대 수요가 매우 높다.

성북구는 대학생과 젊은 층이 많이 거주하며 노원구와 도봉구는

교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부해 꾸준한 임대 수요를 자랑한다.

중저가 아파트는 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을

기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다.

서울의 동북지역은 서울 내에서 강남지역과 멀어 외면받지만

임대 수요가 높아 전통적으로 전세가율이 높은 지역이다.

특히 성북구는 4인 가족 비율도 매우 높아 30평대 거주 수요도 높은 편이며

서울에서 거주 인구도 상위권에 드는 지역이다.

현재 서울 지역은 정확히 1년 전과 비교했을 때 

상급지들의 가격은 전고점을 많이 회복한 사태이다.

올해 어떻게 될 지 모르겠지만 성북구, 노원구 같은 곳에 투자를 하는 것이

오르는 폭이 클 수 있기 때문에 투자 대상으로 생각해봐도 좋다고 생각한다.

그리고 투자하기 괜찬은 단지도 꽤 많은 상황이다.

고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타난다.

강남구에서 아파트 가격이 오르면 이는 곧바로 인접한 분당구에도

영향을 미쳐 그곳의 아파트 가격도 상승한다.

중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

성북구 같은 중저가 지역에서 아파트 가격이 상승 조짐을 보이면서

중저가 지역 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다.

일명 갭 매우기 현상으로 강남 지역을 시작으로 상승하기 시작하면

성동, 마포 등의 지역을 시작으로 가격 상승이 진행된다.

지난 24년 부동산 시장의 경우 이 흐름이 영등포, 동작과 같은 지역까지는

확실히 전달됬지만 동대문, 서대문, 성북과 같은 지역에는 전달되지 못했다.

성북구에서도 선호되지 않은 생활권의 가격 상승은 이뤄지지 않았고

노원구, 도봉구는 거의 상승이 이뤄지지 않았다.

전반적인 대세 상승장이 올지, 아니면 지난해와 같이 

어느 수준까지만 상승한 후 그 흐름이 멈출지 모르지만

확실한건 고가 시장인 상급지와 저가 시장인 하급지의 상승 흐름이

디커플링 되고 있다고 생각된다.

부동산 사이클이 짧아진다.

2010년대의 하락기는 38개월,22~23년의 하락기는 26개월로

앞선 하락기의 3분의 2수준이었다.

13년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐

가격이 상승했었다.

그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도

짧아질 가능성이 존재한다.

지방은 빠르게, 수도권은 느리게 라는 공식이 깨지고 있는게 아닌가 생각되고

개인적으로는 한 동안은 24년처럼 몇 개월 정도의 급상승이 이뤄지지 않을까 생각된다.

대세 상승장이 오기 보다는 선호되는 지역 또는 

사람들이 생각하기에 가격이 괜찬고 추후 이득을 볼만한 곳을 집중적으로 매수하면서

가격 상승이 진행될 것 같다.

반대로 하락기도 점점 빨라져

상승과 하락이 모두 기존보다 빨라지는 다이나믹한

부동산 시장이 열리지 않을까 생각된다.

결국 사람들의 심리가 중요한데 과거 부동산 상승장의 기억이 여전히 남아있어

현재는 부동산이 보합중인거로 보이지만

사지 않는것이지 못사는건 아니라고 생각된다.

현재와 향후 입주 물량이 매우 적을 것으로 사람들이 인식하고 있으며

전세가격이 지속적으로 빠르게 상승하고 있고

변동금리를 선택하는 경우 주택담보대출 이자가 저렴해질 것을

예상하기 때문이다.

2010년대 : 임대 거래량이 매매 거래량의 2배 이상

2020년 이후 : 22년 폭락장에 매매 비율이 급속하게 줄었으나 24년 2분기에 큰 폭으로 상승 

24년 짧지만 강했던 상승장은 실수요자 시장이었고

이를 예측한 사람은 아무도 없었다.

해당 시기에 투자를 준비하면서 느꼈던 건 23년 폭락장 이후

상당히 많은 수요가 선거라는 불확실성이 없어지면서 폭발한 것으로 생각했고

많은 사람들이 좋은 곳에 거주하려는 수요가 정말 크다는 것

그리고 좋은 곳을 살만한 재력이 충분히 있다. 못 사는게 아니라 안 사는 것일 뿐이라는 것이다.

사람들의 심리를 생각해보는것도 중요한데

매매와 임대를 고민해볼 때 현재 상황에서 임대보다는

매매가 유리하다고 느끼는 사람들이 증가했다고 볼 수 있고

이 추세가 이어질지는 계속 지켜봐야 할 것 같다.

특히 서울의 경우 공급이 없는 이 시점에서 

개인적으로는 임대보다 매매로 돌아서는 수요가 커질것 같다는 

생각이 든다.