하락장에서 빠르게 통찰력 쌓는 법과 하반기 전망

안녕하세요.

새벽보기입니다.

저번 진행된 구해줘월부 투표 결과가 재밌습니다.

구해줘월부 많은 시청 부탁드려요 :)

그 중에 전세.매매가 격차 사상최대라는 기사가 눈에 띄었어요.

이 기사를 보고 어떤 생각이 드세요?

별 생각이 없을 수도 있고,

시세트래킹 하고 있는 단지들이 많이 떨어지긴 했더라 일까요?

사실 대부분 위 기사가 눈에 띄기보다

아파트 집값 추락, 둔촌주공 미계약 등

앞으로 부동산 시장 전망이 더 궁금하실 것 같아요,

투표 결과도 그렇구요.

다만, 우리가 알고 궁금한 것과 별개로

투자자로써 주목해야할 건 따로 있습니다.

이 글에서는 여러분이 탁월한 투자자가 되기 위해 해야할 것,

실제 밟아야 할 단계를 적고자 합니다.

1. 투자자로써 해야할 것

부동산 투자자가 아닌

일반인들은 미래의 전망을 알고 싶어합니다.

그게 잘못되었나요?

내가 어떤 재화에 투자하려는데

현재 상황을 보고 미래를 전망하고 싶어하는 건 당연하다고 생각합니다.

잘못된 건

미래를 전망하고 싶은 마음이 아니라,

전망할 수 없다는 것을 모르는 것에 있습니다.

코로나19와 같은 핵폭탄급 블랙스완까지는 아니어도

밥먹고 날씨 예보만 하는 기상청 슈퍼컴퓨터조차

오늘 북극 한파와 같은 예보를 2주 전에도 할 수 없습니다.

슈퍼컴퓨터도 못한 일을 우리가 할 수 있을까요.

그럼 우리가 해야할 건 무엇일까요?

시장을 그냥 흘려보내지 않고,

깨어있는 투자자로써 시장을 면밀히 보고

움직임을 나만의 언어로

내 노트장에 잘 정리해두는겁니다.

월부인이라면 매달 적는 임장보고서의

결론에 이런 것들을 적을 수 있겠네요.

저도 제 임보에 매달 늘린 앞마당의 상황을 쭉 적고,

전국 시황을 제 언어로 적곤 했었습니다.

어떤 식으로 정리하면 될까요?

아래와 같이 정리하면 됩니다.

수도권 시장을 제가 한번 정리해볼게요.

2. 수도권 시장 움직임 정리, 전망

(Step 1)

수도권 시장은 '12년 겨울 차디찬 겨울을 바닥으로

조금씩 올라오고 있었습니다.

본격적인 상승이라기보다는 충분히 낮아진 가격에

주택이 꼭 필요한 수요가 거래되면서 차츰 바닥을 다지고 있었죠.(=매매 강보합)

대다수는 부동산 시장은 끝났다며 매매보다는 전세를 택하고 있었고요.(=전세 지속상승)

'14년 이후 수도권 시장에 상승 싸이클이 찾아옵니다.

'18년엔 가격이 이미 어깨 이상이 아니냐는 이야기 나오고

8.2대책이라는 핵폭탄급 대책이 나왔음에도 시장은 더 올랐습니다.

개인적으로 이때 시장이 꺾이면 좋겠다고 생각했습니다.

투자자로써 산이 깊으면 골도 깊기 때문에

다음 싸이클을 기다리는 저로선

더 오래 기다려야할 것이 안타까웠기 때문입니다.

하지만 '20년 10월 임대차법이 나왔습니다.

효과가 나오면서 이듬해 전세가 치솟았습니다.

마음 한켠에 많이 불안했었습니다.

이렇게 많이 오른 상태에서

공급도 많지 않은데(수요 대비 부족)

전세가 오르면 대체 매매는 언제 꺾이는거지.

(부동산은 매매가격과 전세가격이 거의 같이 움직입니다)

이러면 다음 싸이클은 언제 오는걸까 하고요.

(Step 2)

현재는 어떻게 되었을까요?

위 그래프에서 보면 서울 매매 평균이 4235만, 전세가 2076만입니다.

데이터는 현장 상황을 늦게 반영하기 때문에

매매 전세는 위 숫자보다 훨씬 더 많이 떨어졌습니다.

수도권 전세가 이렇게 떨어질 수 있을까 싶을 정도로 떨어졌고

전세가 떨어지자 매매도 역시 평균 25-30% 정도 조정되었습니다.

직거래 등이긴 하지만 50% 조정된 거래가 기사화 될 정도죠.

(Step 3)

앞으로의 움직임을 정확힌 알 수 없지만

결국 매매는 전세에 따라 움직이고,

전세는 공급량, 금리, 전세 절대가격에 따라 결정됩니다.

현재와 같이 금리 급상승기엔 금리가 더욱 중요한 요소가 되죠.

그래서 다음주 예정된 미국 FOMC에 따라

금리의 상한선 윤곽이 선명해지고,

금리 상한선이 정해지면,

앞으로 더 나빠지진 않는구나

라는 심리가 퍼지면서 지나치게 내려간 전세가도 더 내려가긴 어렵다고 생각합니다.

금리에 따라 천천히 오를 수도 있어요.

(개인적으로 전세가가 지나치게 낮아졌다고 생각합니다)

수도권의 입주 물량은 전세 가격을 끌어내리기에 많은 양을 아니라고 생각되나,

현재와 같은 환경(금리, 임대차법 후유증)에선 전세 가격이 단기간에

이전 고점으로 가긴 어렵습니다.

전세가에 따라 매매가의 하방 경직성도 결정될 것 같습니다.

전세가 약보합세라면 매매도 좀더 길게 약세를 보일거고요.

그리고 싸이클적으로도 매매가는 앞으로 당분간 약세를 보일 가능성이 높습니다.

이미 돌아선 하락 심리가 단기간에 상승으로 돌아선다고 생각되지 않습니다.

지난 장처럼 충분히 떨어졌다고 시장에서 판단하고,

주택이 필요한 사람들이 매수를 할 때,

비로소 바닥을 다지고 올라온 전세가에 따라 매매가도 올라갈 거라고 생각합니다.

3. 통찰력을 3,4배 쌓고 싶은 분들께

위와 같이 정리를 하려면

연습과 시간이 좀 필요합니다.

저는 위의 단계를 밟았던 것 같습니다.

저뿐 아니라 제 후배들도 쉬운 건 아니지만, 천천히 하다보면

자연스럽게 이 단계들을 밟는 것 같습니다.

1번째 Step,

일단 초보투자자는 가치부터 제대로 알아야 합니다.

투자자로써 정체성을 가지고 시장에 머물며

앞마당 만드는 단계죠.

2번째 Step,

내 앞마당 가격의 움직임을 보고,

내 경험으로써의 데이터를 쌓으면서

그걸 기반으로 나만의 생각을 만들어 보는 겁니다.

3번째 Step,

시장 예측하려고 하는게 아니라

가설로써의 예상을 해보고 실제 시장을 트래킹하면서

어떻게 되는지 보는겁니다.

이른 바, 시간을 들여 통찰력을 쌓아가는 단계죠.

이렇게 켜켜히 쌓인 통찰력을 가진 사람은

단순히 찍어둔 단지를 시세트래킹을 하는 사람과

차원이 다른 투자자가 됩니다.

독립된 투자자는 단지 찍어놓고 가격만 트래킹해서

투자를 결정하지 않습니다.

왜 이렇게 단지 가격이 움직였을까.

매매, 전세 갯수는 어떻게 움직이는지 보면서

시장을 읽는 눈을 가지고 원칙과 기준을 가지고 투자합니다.

그것은 똑같은 시간을 들였어도,

남들과 다른 노력으로 다른 통찰력을 3-4배 쌓아

결국 최종적인 목표인 독립된 투자자가 되려고 하기 때문입니다.

쉽지 않은 방법이지만

실제 이것을 해내는 멘토,튜터, 월부학교 Ace 선배들을

많이 만나보셔요. 만나면 알게 되실 겁니다.

이것을 어렵지만 꾸준히 하는 사람들이 있고,

이 사람들이 얻는 결과를 보면서

여러분도 할 수 있다는 것을요.

늘 건강 조심하시고 같은 하루를 보내도

남다른 시간, 남다른 통찰력 쌓으시길 응원드립니다.

글 읽어주셔서 감사합니다.