전세 계약 전 '이것'만 확인하면 전세 사기 피할 수 있습니다. (+체크리스트, 전세 특약 첨부)

재테크꿀팁
25.01.23

안녕하세요 모도링입니다~!

잠잠하다 싶다가도 한번씩 터지는 전세사기 !

집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못해

부택도시보증공사 (HUG)가 대신 내어주어야 하는 금액이

지난해 역대 최대치를 기록했다고 하는데요,

23-24년 2년간 전세사기 피해자는 약 4만명,

사고액은 9조원에 이른다고 합니다.

3년간 8배 가까이 증가한 전세사기

왜 이렇게 급등한 걸까요?

집값과 전세값이 정점을 찍었던

2021년 전후로 이루어진 전세계약의 만기가

돌아온 상황에서 전셋값이 하락하자

빌라 갭투자에 뛰어들었던 집주인들이

보증금을 돌려주지 못하는 일이 대거 발생하였습니다.

그리고 또 하나의 주된 원인은

임차인이 계약 전 충분한 검토를 하지 않거나,

상대방에 대한 신뢰만으로

거래를 진행하기 때문에 발생하게 됩니다.

전세사기는 피해금액이 상대적으로

매우 크기 때문에 더욱이 위험한데요,

큰 돈이 오가는 과정에서

위험요소 및 부가적인 항목들을 잘 따져보는 것이 정말 중요합니다.

우리집은 괜찮지 않을까..?

라는 생각, 그 찰나에

전세사기 피해자는 내가 될 수 있습니다.

정말 중요한 부분이니 꼭 집중해 주세요!

✅ 전세사기 예방을 위한 필수 체크리스트

1. 적정 전세가격 확인하기

계약하려는 주택의 주변 시세를 통해

적정 전세가격을 확인해 보세요.

(네이버 부동산, 호갱노노 등

부동산 플랫폼을 이용해 확인)

2. 전세가율 확인하기

전세가율 = (전세가격 / 매매가격)*100

80% 초과 시 위험 !

예를 들어, 매매가격이 2억인 집에

전세가격이 1억 8천만원이라면,

전세가율 90% !!

3. 등기부등본 확인하기

1) 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부

2) 압류, 처분금지 등 권리제한사항 여부

3) 임차주택의 신탁등기 여부 / 신탁원부 내용

*등기부 등본은

등기소 방문, 인터넷 등기소,

무인민원발급기에서 확인 가능합니다!

4. 건축물대장 확인하기

- 무허가, 불법건축물 등록

및 주택용도 여부 확인

- 정부24, 모바일 등으로 열람 가능

*건축물대장에

‘근린생활시설’이 있다면 주택이 아닙니다.

주거용 건축물이 맞는지 꼭 확인하세요!

5. 임대인 체납세금 등 확인하기

- 임대인 미납국세열람 신청

→ 신청시기 : 임대차 계약 전 또는

임대차 계약일 ~ 임대차기간 시작일까지

→ 신청방법 : 열람신청서, 신분증,

임대차계약서 등을 지참하여

전국 세무서 방문 => 열람 신청

* 임차보증금 1천만원 초과 시에는

임대차 계약 체결 후 임대인 동의없이 열람 가능

(계약 전이거나 보증금 1천만원 이하 계약은

임대인의 동의 필요)

6. 공인중개사 및 집주인 확인하기

- 개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인

(공인중개사협회에서 확인 가능)

- 계약 당사자가 등기부등본, 건축물대장 상 소유자와 동일한지 신분 확인

7. 중개물건 등록 확인하기

- 지역 내 다수의 중개업소에 등록이 되어있는지 확인!

8. 보증보험 확인하기

- HUG (주택도시보증공사) 등

보증 신청 가능 여부 확인하기

이렇게 총 8가지의 계약 전 확인해야할

체크리스트를 살펴보았는데요,

이것만으로 100% 예방한다 볼 수 없기에

좀 더 꼼꼼하게 전세사기 예방을 위한 특약까지 살펴보겠습니다.

✅전세 사기 피하기 위한 6가지 특약

1. 전세자금 대출

전세자금 대출 시 세입자 자격은 충분한데

임대인이나 임차물에 대한 하자로 전세 대출이 안되는 경우가

종종 있습니다. 계약금을 납입했다면 분쟁이 발생할 수 있는 소지가 있습니다.

특약 1.

(전세자금 대출시) 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

2. 전세금반환 보증보험

특약 2.

(전세보증보험 가입시) 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. (다만 잔금지급 후 1-2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.)

3. 등기부상 권리 변경

대항력은 전입신고 후 다음 날 발생하기 때문에

임대인이 잔금 지급일 당일에 근저당이나 전세권을 설정하면

순위가 밀리면서 경매시 피해를 볼 수 있습니다.

특약 3.

임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.

4. 소유권 이전 등기

특약4.

임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.

5. 체납 세금

경매 시 손해를 입을 수 있어서 임대인에게 체납된 세금이 없어야 합니다.

특약 5.