[수오s] 25년 필사#14 [25]늦게 오르고 빨리 떨어지는 아파트 투자 이야기[새벽보기]

25년 필사#14 [25]늦게 오르고 빨리 떨어지는 아파트 투자 이야기[새벽보기]

https://blog.naver.com/dawnsee1/223457813393

이 글을 쓴 이유는 아래와 같다.

수도권 평균 이하 구축 아파트를 사면 이 아파트들은 늦게 오르고 빨리 떨어지고,

규제 때문에 못파는 기간도 있고 인테리어비, 양도소득세를 생각하면

생각보다 돈을 못버는 것 아닌가? 라고 댓글을 남긴 분이 계셔서

그 분께 제 경험과 생각을 말씀드리고자 글을 쓴다.

지지난 수도권 장에서 가장 추웠던 시기가 2012년 겨울이다.

그 이후 3년 동안 서울 아파트는 좋은 곳부터 조금씩 올랐다.

많이 오른건 아니었지만, 전세가 꾸준히 오르면서 매매도 조금씩 거기에 반응하며 올랐다.

특히 2016년 1-2월은 서울 아파트의 전세가율이 가장 높았던 시기로

좋은 곳들은 이 시기 이후 슬슬 매매가와 전세가 벌어지기 시작한다.

즉, 12년 이후 이미 전세 오른 것만큼 매매도 올랐고,

그 이후는 매매와 전세 갭이 벌어지는 시기였다.

2018년, 투자공부 시작한 꼬꼬마 새벽보기

엉금엉금 투자공부하는 동안 서울의 우량 아파트들은 야속하게 계속 오르고 있었다.

(그렇게 오르는지도 몰랐다. 알아야 보이지. 요즘 시작하시는 분들은 진짜 몽골눈)

2018년 정부는 아파트가 4-5년째 상승하자

어느정도 단기 고점에 이르렀다고 판단했고, 시장을 가라않히기 위해

6.28대책, 8.2 대책, 9.13대책 등 쉴새 없이 대책을 내놓았다.

결과적으로 잠깐 효과는 있었으나

결국 2019년에 서울 2군 역세권 아파트는 3년만에 4억에서 8억이 되었다.

전세는 4억으로 전세가율이 50% 매매-전세 차이는 자그만치 4억.

그 돈을 들이고 서울 3,4,5군을 살 순 없었다.

당시 내가 갖고 있었던 투자금은 3천만원도 되지 않았다.

이 돈으론 서울은 꿈꿀 수 없었다. 그래서 1기 신도시로 갔다.

수원 영통, 부천, 부평, 계양, 산본, 일산 등이 그 대상이었다.

당시 1기 신도시는 오르지 않는 아파트였다.

최소 7-8년, 최대 10-11년 동안 거의 오르지 않거나 10%이내로 오르는 등

이미 매매가가 2배 오른 서울 대비해 이 아파트들은 미래가 없어보였다.

지금 경부라인, 남부수도권하면 엄청나게 오른 지역이라고 생각하지만

2018, 2019년엔 가격 상승이 거의 되지 않았던 지역이었다.

그래서 이 밴드의 아파트를 투자하면서 돈을 벌겠다고 생각하진 않았다.

투자공부한지 1년 6개월이 지났는데 결과물이 필요했고

투자해야만 할 수 있는 경험(물건털기, 협상, 잔금, 인테리어, 전세 세입자 맞추기 등)을 해야

투자자로 성장할 수 있다고 생각했다.

아파트에 다르고 지금 또 다르지만 1기 신도시 부천, 일산, 산본은 거의 같이 가는 경향이 있다.

수준이 비슷하다는 뜻이다. 다만 산본은 부천, 일산 대비 투자금이 많이 드는 경향이 있었다.

해당 도시들은 조금씩 비교했고, 주로 부천을 봤다.

이미 부천은 앞마당이었고 계양, 부평을 앞마당을 만들고 있었기 때문에

부천 비교평가가 보다 쉬웠다.

부천 투자금은 매전 차이는 500, 샷시 포함 올수리 2300으로

가성비 좋은 투자를 했다.

결과는 어떤가? 사실 부천은 내가 샀던 매가가 2배 이상 갔다.

투자금이 500인데 매가가 2배가 됐으므로 수익율은 매우매우 높다.

다만 문제는 위 그림과 같이 매매 2배 시기가 너무 짧다는데 있다.

공덕은 3배 이상 올랐고, 매가 2배의 기간을 표기한 도형의 면적이 매우 넓다.

아파트의 가치에 따라 도형 면적이 넓음을 볼 수 있다.

분홍 도형(공덕) > 파란도형(죽전파크빌) > 빨간도형(부천 구축)

전세 레버리지 투자는 제값을 받고자 한다면, 매도 타이밍이 세입자 나가는 떄이므로

생각보다는 짧다.(물론 세입자 끼고 팔아도 된다)

면적이 넓을수록, 2개 기간이 길면 길수록, 내 마진을 확보한 상태에서 매도를 고민하고

실행할 기간도 길다는 것이다.

그런건 아니다.

맨 마지막 현재에서의 빨간색 사각형을 보면 수익이 꽤 났다.

현재 거래되는 가격으로 1억 이상 수익 구간인데,

투자금 500의 20배이자 인테리어비까지 포함해도 4배 이상의 수익을 거뒀다.

전세가 오르면 좀 더 매가가 오를 것 같은데 그것으로 양도소득세를 제한다면

1억 가까운 수익이 예상된다.

5군, 평균 이하 아파트라고 해서 수익을 거둘 수 없는 것은 아니다.

투자금을 극도로 줄이고 올수리 해서 세입자 확보 및

물건 운용(그 안에서 상대적으로 전세가 높고 잘빠짐)에 유리함을 가져간다면

충분히 투자할 수 있다.

다만, 지난 22번,23번 글에서도 말했듯 굳이 먼저 살 필요는 없다.

세금(종부세, 재산세, 양도소득세)도 사실 임대사업자 등록을 통해 어느정도 운용하면

그것도 실효세율론 10%대를 유지할 수 있다. 물론 임대사업자 등록 시즌도 정해져있고

(조만간 전세난 오면 부활하지 않을까 싶다) 이래저래 이래저래 어려움도 있지만

나는 이 물건을 전세 3바퀴 이상 돌렸기 떄문에 임대사업자로 묶었어도

괜찮았겠다는 생각이 들기도 한다. 이건 차후 인구구조 등을 보면서 고민해야한다.

결론

1.구축 사도 된다. 다만 투자금을 극도로 줄여라

2.앞단의 단지들 대비해서 가격이 많이 싼 것을 반드시 확인해야한다. 그래야 시간이 흘러 하락장이 되어도 안전마진이 많아서 수익구간을 확보할 수 있다.

3.그래도 먼저 사지 말아라. 가능한 좋은 것을 사는 것이 투자다.