[만토바 : 독서후기 1 ] 부동산 트렌드 2025 : 서울 아파트 슈퍼사이클 진입

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 : 서울 아파트 슈퍼사이클 진입

저자 및 출판사 : 김경민 외 6인/와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.1.24

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클    #전세상승   #공급절벽

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 김경민, 서울대학교 지리학-UC버클리 정보시스템-하버드 도시계획과 부동산 연구

현재 서울대 환경대학원 도시계획 교수로 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동 개발에 관한 연구를 하며 유투브 채널 김경민의 노트에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유중인 유투버이다. 

2020년부터 부동산 트렌드에 관한 책을 매해 출간 중이다. 2025년 전국 아파트 매매 동향과 이슈되는 소재, 서울 12개 대장단지 아파트 분석, 25년 예상되는 부동산 시나리오, 앞으로 나아가야할 방안 제시, 변화하는 상권과 전세사기에 관한 통찰을 엿볼수 있다.

2. 내용 및 줄거리

 : 지난 24년 부동산 시장을 점검해 보며 23년 하반기부터 현재까지 상승 조건을 갖추고 있다고 주장함

실제 24년 일시적 상승이 있었고 현재도 데이터를 통한 분석으로 여전히 상승을 가르키고 있다고 함

서울아파트는 슈퍼사이클에 진입했고 골든크로스(대세폭등)으로 이어질 것으로 봄

정확한 시기는 예측할 수 없으나 서울 매매가격지수가 N파고와 W파고 도달 가능성이 매우 높다고 봄

매매가격과 거래량은 동조현상을 보인다. 

서울과 지방의 디커플링 현상.

서울 수도권 매매가 동조화가 이루어지는 지역이 있고 아닌 곳이 있음을 알자.

하지만 장기적으로 봤을때  서울 상급지가 리드하고 전반적 분위기는 1년정도 간격을 두고 중저가 아파트 시장으로 퍼져나갈 것이다.

서울시 공급절벽의 파급 효과로 주택가격상승, 인플레이션으로 인한 전월세 가격 상승, 주거 안정성 악화 될 것이다. 

시공비는 내려간 적이 없다. 신축이 구축보다 지금보다 더 높은 프리미엄을 갖는다. 

글로벌 주택시장은 이미 상승흐름을 타고 있다.

전세사기로 인한 빌라포비아가 수요 급증 효과를 낸다. 

전월세에서 매매로 전환되는 매매겨래량이 바닥을 지나 슈퍼사이클의 문을 열고 있다는 신호이다. 

임대차2법은 폐지되지 않을 것이고 그것이 옳은 방향이다. 

최악의 공급부족을 초래한 PF사태, 빌라는 1년 아파트는 3년만에 물량을 풀 수 있지만 시작도 하지 못한 상태이다. 서울 서쪽지역의 공급물량은 절대적부족.

예견된 금리 인하 등 모든 데이터가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 25년 하반이 1호기 매수계획을 더 확고하게 해준다. 

지난 7개월간 들었던 강의 내용들과 큰 맥락이 비슷하다. 

막연하게 공급이 없다는 데이터만 가지고 있었는데 신문에서도 누누히 언급했던 PF사태가 의미하는 바가 무엇인지 제대로 알게되었다. 

시나리오를 구상할 수는 있지만 역시, 예측은 불가능하다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 탄핵으로 인해 슈퍼사이클의 문이 열릴시기가 늦춰졌다. 손아귀에 잔뜩 힘이 들어간 채 문고리를 쥐고 있다는 느낌을 받았다.  최악의 공급부족이 제대로 이해하고 나니 실감이 났고 정말 가만히 있으면 안되겠다는 생각이 들었다. 지난 기사에 벼락거지라는 밈이 생겼을 정도로 이렇게 움직이는 시장에서 가만히 있는 다는 것은 앉은자리에서 아무것도 하지 않았다는 이유만으로도 벼락거지의 문을 열 수도 있다는 뜻이기도 하다. 

언제인지 모르지만 금리가 인하되고 매매거래량이 증가하는 그 모든 시기에 촉각을 세우면서 내 앞마당을 늘리고 투자 포트폴리오를 알차게 구성해야겠다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

:72쪽 고가아파트 시장에서는 권역동조화 현상이 나타나고, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타다고 있다면 중저가 아파트의 경우 서울이라도 가치비교가 필수인 것으로 봐야하는 가.

94쪽 부동산 사이클이 짧아진다면, 상승 또는 하락기에 맞게 사고 팔며 대응하는 것이 맞을지 아니면 가치성장 투자에 집중해야할지.

255쪽 대한민국 부동산 시장이 가야할 방향으로 뉴리츠정책이라는 새로운 제도의 도입과 전세보다는 월세를 더 추천한다고 했는데, 단기간에 전세가 월세로 전환되는 것은 어렵지만 현재 반전세나 월세가 늘긴 하는 것으로 보아 만일 전세레버리지를 이용할 수 없다면 우리는 어떤 방식으로 투자를 이어나갈 수 있을지 궁금하다. 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 돈 되는 아파트 돈 안되는 아파트/위즈덤하우스