실전준비반 3강 강의 후기 - 임장보고서는 정말 도움이 될까? [실전준비반 65기 33조 모찌1]

이번 강의는 임장 보고서 쓰는 방법으로 뒤로 갈수록 어려웠다. 수없이 멈추고 뒤로 돌아가기를 반복했다.

임장 보고서는 크게 지역 개괄, 입지 본석, 시세 분석, 투자 결론 으로 나뉜다. 세부적인 내용으로 들어가면 정말 디테일한 내용들이 기다리는데 일반적으로 실거주로 아파트를 사는 사람들이 이정도로 분석을 하고 매수를 할까 하는 의구심이 들었다. 하지만 신기하게도 가격들은 그 가치들을 반영하고 있으며 미처 반영이 안된 저평가 단지들은 향후 그 본래의 가치에 맞는 가격대를 찾아간다고 한다.

이론적으로 세부적인 데이터와 실제 임장을 통한 가치 평가는 의미가 있다고 생각하는데 그것이 정말 가격에 그대로 녹아 드는지는 아직 확신할 수 없는 단계이다. 제대로 된 임장보고서를 완료해 보지도 못했고 적어도 3개 이상은 써봐야 그 위력을 알수 있을거 같다.

not A but B 라고 하지 않았는가. 실제 성공한 월부의 너바나님은 오랜기간 부동산 투자를 해오시면서 이러한 투자 원칙을 확립했을 것이고 그것으로 성공하셨기에 완료주의를 바탕으로 무작정 따라하기에 돌입해야 겠다. 만약 그길이 힘들다면 오히려 좋다. 내가 제대로 된 길로 가고 있음을 반증하는 것이기 때문이다.

■ 필기한 내용 중 기억하고 싶은 내용 정리

• 인풋을 넣는 시간이 길어지면 단지의 차이가 보이기 시작한다.
• 인구가 감소하는 추세로 앞으로는 사람들이 좋아하는 곳만 오를수 있다.
• 인구수 대비 종사자 비중이 금천구, 서초구는 비슷하게 100% 이상인데 구매력이 다름. 금천구는 연봉이 낮아서 인구수 대비 종사자 비율이 높다고 하더라도 구매력이 떨어지기 때문에 부동산 시장에 영향력이 낮음.
• 입주장 한복판에 들어가면 피볼수 있다. 전세가 1년동안 안나갈수 있다.
• 공급물량이 적어지면 매매가가 오르고, 매매가가 떨어지는게 아닙니다. 공급물량 = 전세가, 전세가의 상승, 하락 여부가 투자할 수 있는 기회를 만들어 주느냐, 아니냐의 기준이 됩니다.
• 지역내 가치평가 후 지역간 비교평가가 이루어져야 한다. 특정지역의 가치를 평가하는데 더 집중하라.
• 지금 가격이 얼마인지를 알고 이게 싼지 비싼지 감을 잡는 것이 시세지도의 본질, 시세지도는 진짜 너무 중요하다!!
• 단지 순서를 매긴 후 매물 임장할 물건은 저평가 여부, 투자금을 고려하여 선정한다.
• 전세가율이 낮다? 비싸다. 매매가가 상승하는 만큼 전세가가 상승해주지 못한 케이스
• 현재 시장 상황은 전세가율이 낮은데 이것이 매매가가 비싸다기 보다는 매매가 대비 전세가율이 올라오지 못한것으로 이해하면 된다.