[수오s] 25년 필사#16 [27]이 구축단지 3개를 알면 부산의 과거, 현재, 미래를 알 수 있습니다(5월 월간 레포트 part2)[새벽보기]

25년 필사#16 [27]이 구축단지 3개를 알면 부산의 과거, 현재, 미래를 알 수 있습니다(5월 월간 레포트 part2)[새벽보기]

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2020년, 부산에 투자한다고 내려갔을 때 기억이 난다.

처음 본 부산은 비가 많이 왔고, 차들이 사나웠고, 평지보다 산이 많았다.

부산 첫 앞마당이 진구여서 그랬겠다 생각도 들지만,

서면역에서 버스 탈 때, 지하철 탈 때 보면 확실히 어른들이 많게 느껴졌다.

부산은 체감적으로나 통계적으로나 나이가 많은 도시이다.

부산은 향후 인구고령화와 저출산에 노출될 수도권의 미래라고 볼 수 있으며

그런 부산의 과거, 현재, 미래를 알 수 있는 구축 3개 단지가 있다.

이 3개 구축 단지의 움직임을 잘 이해한다면

향후 수도권 투자 + 현 시점에서의 지방 투자도 힌트를 많이 얻을 수 있을 것이다.

지난 동부산 글에서 언급한 적이 있는 기장현대이다.

21년 가을 기장군(일광신도시), 정관신도시를 임장했었다.

그 임장 중에 기억에 남는 단지가 기장현대였다.

기장현대는 ‘기장읍 청랑리’에 있는 아파트이다.

나름 번화한 읍이고 아파트도 많지만 어쨌든 읍을 임장한다는 것이

의미가 있나 하면서 갔는데 깜짝놀랐다.

20년 8월에 2.1억했던 단지가, 1년 2개월만에 4.1억이 되었기 때문이다.

‘읍’은 ‘군’밑에 있는 행정단위로 시보단 작아도 나름 있을 것이 있다.

읍내 나간다라는 표현을 알텐데, 우리 부모세대엔 읍내엔 없는게 없는 위상을 가지고 있었다.

90년대까지만 해도 인구가 꽤 있었기 때문에 도서지역도 읍엔 아파트 단지가 몇개씩 꼭 있다.

기장은 해운대로써 매우 좋은 접근성, 동해선, 일광 신도시, 동부산 개발 등 호재들까지 있다고 하나 어쨌든 ‘읍’에 있는 지역이자, 약 10년간 오르지 않았던 아파트가 2배, 2억씩 오르는 것을 보며 중심지부터 외곽까지 부동산 온기가 전해지는 광역생활권 부산의 힘을 여실히 느꼈다.

동부산의 발전과 같이 신규 아파트가 해당 지역에 앞으로도 계속 생기는 바,

수요는 분산되고, 기장현대가 2배 오른 것도 10년간 2억으로 가격 수준이 낮았다는 것+주변 개발에 의한 거주 수요(전세가 떨어지지 않는다는 것 = 거주 수요가 있다)가 있는 걸로 해석했다.

부산 뿐 아니라 다른 광역시들도 지난 대세상승장에서 엔간한 구축 택지 중심 단지들은

가격이 엄청 올랐다. 지금은 이미 오른 것을 보고 구축까지 다 올라 라고 말하는 건 쉬우나

20년 광역시 구축들이 오르기 전에 그 아파트들이 1-2억씩 다 오를 것이라고 단언할 수 있었을까?

참 어려웠을 것 같으며, 이 구축의 대세상승이 내가 투자에서 예상하는 것이 불가함을 이야기할 때 자주 이야기하는 예시이다.

다만 분명한 것은 기장 현대의 21년 상승은 부산의 과거라는 것이다.

앞으로 한번 더 반복되긴 쉽지 않을 것 같기 때문이다.

그 이유는 다음에 나올 2개 단지를 보면 알 수 있다.

위에서 살펴봤듯 부산의 고령인구는 전국 최고수준이며,

인구 감소의 여파를 가장 먼저 맞을 대도시로 부산을 꼽을 수 있다.

이런 상황인데오 불구하고 신축은 계속 지어지고 있고,

명지신도시, 일광, 양산 등 외곽 신도시의 건설 또한 지속되고 있기에

부산 시내의 오래된 구축 아파트의 수요층이 얇아지고 있다.

사람들의 선호는 가장 좋은 단지부터 반응하여

점점 아래 아파트로 내려오면서 수요가 줄어들게 되는데

결국 수요가 없어지는 단지들이 올 수 있다.

빌라, 오피스텔 가격이 오르지 않는 것도 그 때문인데,

이젠 줄어든 수요로 인해 아파트까지 확연하게 그것을 확인할 수 있다.

아래 단지를 보면 파란색 단지가 신개금LG1차, 빨간색 단지가 신주례LG2차이다.

임장해보신 분들은 알겠지만 신개금LG1차는 여전히 사람들이 좋아하는 단지다.

좋은 위치를 누리면서 아이들까지 키울 수 있는 단지이다.

재밌는건 바로 신주례LG2차이다. 신개금LG와 연식차이가 2년 밖에 나지 않는데

분위기가 좋지 않고 사람들도 덜 선호하는 단지라고 볼 수 있다.

계속 같이 가던 단지가 이번 상승장에서 한번에 확 벌어졌다.

21년 22년 부산 시장을 볼 땐 신개금LG까지만 상승 흐름이 온 것으로 생각했다.

금리, 정책 효과 등 집값에 영향을 미치는 여러 요소들이 신개금LG상승을 이끌고

‘운 없게’ 신주례까지 가려다가 멈춘걸로 생각했는데 기장 현대 등의 사례를 보면서

생각해보니 운없게 상승흐름이 멈춘 것이 아니라 수요가 닿지 않은 것으로 생각되었다.

이미 지난 장에서부터 인구 감소효과의 단면이 나타난 셈이다.

계속 지어지고있는 신축, 외곽의 신도시(명지국제신도시 등)가 있기 때문에 부산 시내의

구축은 입지가 떨어지고 동네 선호도가 낮다면 앞으로 이런 양극화는 여러 곳에서 발견될 수 있다.

현재 부산은 아무 아파트나 사서 존버한다고 성공하는 시장이 아닌 이유이다.

그리고 이는 수도권도 마찬가지이다.

부산에서 가장 좋은 곳은 해운대이다.

그 중에서도 가장 좋은 동네는 센텀, 마린시티 등이 있는 우동이라고 본다.

거기 구축 중에 동부올림픽타운이라는 단지가 있다.

1999년식으로 너무 오래된 구축은 아니고 지난 21년에 25평이 8.7억까지 간 단지로 부산에서 몇개 안되는 좋은 구축 단지 중에 하나이며 우리가 흔히 말하는

‘입지 좋은 선호하는 구축’의 요건을 모두 갖춘 단지라고 볼 수 있다.

흥미로운건 이 단지의 전세가이다.

현재 2.5억에 거래되고 있다.

나는 이전세가 너무 낮다고 생각한다.

구축이기 때문에 선호도가 신축에 비해 상대적으로 떨어질 수 있지만,

가장 좋은 입지에 모든 것을 갖췄다고 평가받는 올림픽타운의 전세가가 낮아도

너무 낮았기 떄문이다.

(재건축 단지들은 다르게 봐야된다. 재건축이 확정되면 실제 수선 등을 하지 않아

거주가치가 매우 낮아지고 언제 나가야할지 모르기 때문에 전세가 낮다)

결국 이젠 정말 좋은 입지의 구축도 사람들의 수요가 충분하지 않고

전세레버리지 투자로 안전하지 않을 수 있을 수도 있겠다는 생각도 들엇다.

이미 2017-8년 부터 해운대 좌동에 그런 기미가 보였다.

부산 최고 학군지에 택지 등을 갖춘 좌동은

위상 대비 전세가가 너무 낮았다.

2020년에 투자 공부할 땐 정확히 왜 그런지 알 수 없었지만

지금 생각하면 이미 그때부터 수요는 얇아지기 시작한 것이다.

이것이 중요한 이유는 이것이 부산의 미래이고,

부산에 투자할 생각이 있다면

내 단지는 얼마나 사람들의 수요를 받고 있는지,

얼마나 앞으로 안전할지에 대해 생각을 깊이 해봐야한다.

+수도권 단지들을 볼 때도 이런 생각을 가져야한다.

물론 수도권은 부산과 완전히 수요층이 다르기 때문에

크게 걱정할 필요는 없지만 이미 부산에서 벌어진 일이

수도권이라고 벌어지지 않을 이유는 없기 때문이다.