[2월 돈독모, 빅쿨가이] #독서후기, 부동산 트렌드 2025

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 모닝부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 김경민 외 5인 공저 / 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 2025.1.2. ~ 1.16.

4. 총점 (10점 만점): 9점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

[2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?]

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#2024년 시장 복기

2024년과 2025년 물량은 과거 평균의 절반 수준에 불과하며, 2026년 이후는 더 처참할 수 있다. 입주 물량이 이 정도로 부족한 경우, 2025년 이후 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있으며 이는 매매가격으로 전가될 수 있다. 따라서 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능성이 매우 크다 - 부동산 트렌드 2024 -

또한 특히 안타깝게 여기는 부분은 PF 사태를 장장 18개월째 끌고 있는 현재의 모습이다. PF 대출 연장의 위험성 역시 작년책에서 언급했었는데 지금까지도 문제가 지속되고 있는 것은 명백한 정책 실패다. PF 사태를 유야무야하며 유지시켰기에 불량한 프로젝트들이 시장에 나오지 않았고, 토지 가격이 떨어지지 않았으며 시공비 인상과 금리 상승까지 더해져 아예 개발이 불가능한 상황이 되었다. PF 대출 연장은 또 한 번 입주 물량 부족으로 연결되며 사태를 악화 시켰다.

'공급물량이 적고 시장상황상 폭등할 가능성이 있는 시장이다‘

[고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점]

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#고가 VS 중저가 시장

첫째, 고가와 중저가 아파트의 상승의 시차가 존재한다

고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. 2024년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락을 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 회복 조짐이 보이지 않았다. 중저가 지역의 아파트 가격은 같은 기간 동안 변화가 없거나 소폭 하락했다.

그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 실제로 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있다. 고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다. 이번 사이클에서도 다시 한 번 두 지역 간에 상승 시차가 존재함을 확인할 수 있었다.

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

이는 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 현상을 의미한다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 현재 성북구 같은 중저가 지역에서 아파트 가격이 상승 조짐을 보이면서, 중저가 지역 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다. 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다. 앞으로 이들 지역에서 동조화 현상이 일어나는지 관찰이 필요하다.

'고가와 중저가 아파트간의 시차는 있지만 같이 상승한다. 고가아파트 시장은 권역 동조화로 비슷하게 상승하지만, 중저가 아파트는 비동조화로 오르는 곳 안오르는 곳이 나타나고 있다'

[서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과]

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#공급절벽 #파급효과

첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.

서울의 입주 물량이 부족할 경우 주택 가격 상승이라는 경제적 현상이 발생하며, 이는 수요-공급 불균형과 투기 수요의 증가로 인해 더욱 심화될 수 있다. 이러한 문제는 주택 시장 전반에 걸쳐 많은 영향을 미칠 수 있다.

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다. 이에 따라 전세를 찾는 사람들 사이의 경쟁이 치열해지고, 전세가격이 오르게 된다.

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.

주택 가격과 전세 및 월세가격이 모두 상승하면 저소득층은 안정적인 주거를 확보하기 어려워진다. 저소득층 가구는 주택을 구입할 경제적 여유가 없기 때문에 주로 전세나 월세로 거주한다. 그런데 전세와 월세 가격이 모두 상승하면 이들이 감다해야 할 주거비용이 크게 증가한다.

앞으로 몇 년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈앞에 닥친 현실에 맞느 ㄴ선택을 해야 한다. 우선 공급 부족은 다양한 사회적 문제와 파급효과를 불러오는 만큼, 정부 당국은 주택 공급을 확대하고 임대차 시장을 안정시키기 위해 정책적인 노력을 해봐야 할 것이다. 그러나 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.

'공급절벽으로 주택가격과 전월세 가격이 상승하고 주거안정성이 악화될 수 있다'

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 하락기의 싸이클이 짧아졌다면, 정체기 혹은 상승기 싸이클도 짧아질 수 있다.

상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.

둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다.

또한 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

'지난 시장에서는 10년 이라는 싸이클이 있었지만 지금은 10년보다 짧아 질 수 있다'

2. 부동산 공간 - 여전한 고물가 속 공급 절벽

물가는 정말 낮아진 걸까? 여기에 대한 대답은 하나다. 이제껏 경험하지 못한 '고물가'가 계속 진행중이다. 그리고 이러한 고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을 그 누구도 부정할 수 없다. 이런 주장을 하면 일부 사람들은 '부동산 살리기'를 위한 주장으로 폄하하기도 한다. 하지만 부동산에 대한 팩트를 간과하며 해결책으로 나아갈 수는 없는 노릇이다.

아직 PF사태 해결가능성, 빌라포비아 등 난제가 둘러싸여 있기에, 이 문제들이 빠르게 풀리지 않으면 서울 아파트 가격의 상승 가능성이 높다고 보았다.

2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다.

'2025년 고물가가 진행중이고 빌라포비아 등 난제가 많아 상승 사이클에 돌입했다'

3. 금융시장 - 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다.

첫째, 더이상 기준금리 인상은 힘들다

한국은행은 장장 17개월 동안 기준금리를 연속해 동결하고 있다. 기준금리 인상은 대출 금리 인상으로 이어져, 한계 상황의 가계에 큰 부담을 주고 경기를 더 악화 시킬 수 있다는 염려가 존재한다. 한국은행의 메세지를 보면 외부의 충격적인 상황 변화가 없다는 가정 하, 향후 기준금리 인상은 이루어지기 힘들다.

둘째, 기준금리 인하는 언젠가 시작된다.

금융권의 대체적인 시각이 '더 이상의 기준금리 인상은 없다'라면 이제는 기준금리를 언제 인하할 것이냐는 질문으로 넘어갈 차례다. 글로벌 금융 환경을 보면, 미국이 기준금리를 인하하지 않았음에도 주요 국가들이 기준금리 인하를 시작하고 있다. 따라서 국내외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다.

'예측하지 못한 큰 변수가 발생하지 않는다면 금리는 이제 떨어질 일만 남았다'

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 하락기의 싸이클이 짧아졌다면, 정체기 혹은 상승기 싸이클도 짧아질 수 있다.

부동산 싸이클이 10년이라 생각하지 말고 짧아질 경우도 대비하자

2. 부동산 공간 - 여전한 고물가 속 공급 절벽

고물가가 지속된다면 화폐가치가 하락할 확률이 높아진다 꾸준한 투자로 자산상승에 올라타자

3. 금융시장 - 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다.

시장상황과 금리상황에 계속 관심을 갖고 이로인해 변화하는 대출시장에도 집중하고 있자

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 234) 금리인하는 시간문제다

금리와 부동산 가격은 역의 상관성을 보인다. 우리나라 금리는 2021년 3분기부터 2023년 1분기까지 꾸준히 상승하고, 현재까지 유지되고 있는 상황이다. 2024년 하반기에는 금리 인하의 조짐이 보이고 있다. 이는 한국은행뿐만 아니라 정치권에서도 요청하고 있는 바다. 따라서 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.